Case 房地征收与补偿
说明: 导读:房屋动迁不仅使居住环境得到很大的改善——老房换新房,小房换大房,还可以获得一笔数目不菲的动迁安置补偿费用。然而,如何分割该项费用的矛盾也随之凸显出来。且看下文分解。案情介绍:陈大爷与老伴宋大妈(已于1994年去世)育有子女三个,大儿子陈老大,二女儿陈老二,三女儿陈老三。儿女们已成家,陈大爷独居于上海市某某区中A房系上世纪50年代建造的私房,2013年某区人民政府作出房屋征收决定,该房属于征收范围,被征收人为陈大爷,陈大爷年事已高,委托陈老大代表陈大爷与动迁组签订房屋协议,后来,分得两套房子以及30000元。经过家庭会议决定,陈老大分得一套,陈大爷分得一套,动迁款用于装修房屋。等陈大爷百年以后,把陈大爷所分房屋出售,出售款由三个子女平分。陈老大现在想独吞两套房子及动迁款,陈大爷及两个女儿为了维护自己的利益,而选择起诉陈老大。法律解读:中国经济的迅速发展表现出强烈的城市化渴求,伴随着大规模的城市扩张和旧城区改造,上海各处房屋动拆迁项目日益增多。对上海居民来说,房屋动迁不仅使居住环境得到很大的改善——老房换新房,小房换大房,还可以获得一笔数目不菲的动迁安置补偿费用。然而,如何分割该项费用的矛盾也随之凸显出来。本案中,涉及到房屋拆迁补偿纠纷问题,由于我国城市化进程与其他诸多客观因素,导致房价和地价的虚高,因此造成了诸多不能够单单用货币补偿或者产权置换解决的问题,所以就出现了货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。本案中就是典型的货币补偿和产权置换相结合的补偿方式,拆迁人与被拆迁人达成拆迁协议后,接下来就要面临家庭内部成员之间的分配问题,在处理这类问题时,应区分两种不同的动迁情形。一是动迁房屋是公房的情形。按照公房管理以及动拆迁安置补偿的有关规定,公房动迁安置首先要确定应安置人口。所谓应安置人口是指根据《上海市城市房屋拆迁面积标准房屋调换应安置人口认定办法》所认定的拆迁房屋内应当给...
说明: 导读:公房动迁的补偿款分配,公房同住人因公房居住环境较差,将房屋出租给第三方,现公房动迁,原同住人能否要求承租人支付其应有份额?且看下文分解。案情介绍:史女士与蔡先生1944年登记结婚,婚后生有一女蔡某,蔡某于1969年与王某登记结婚。蔡先生原有一套上海某某厂单位分配的承租房,位于上海市某某区某某路82号二层后楼(以下简称系争房屋),承租人为蔡先生,后来购买下来,房产登记在蔡先生名下,蔡先生因病去世后,蔡某拿着户口本去找物业公司,把原先承租人蔡先生改为蔡某,史女士也没有签过字。2014年8月30日开始,系争房屋准备动迁,征收方是上海市某某区住房保障和房屋管理局,征收实施单位是上海市某某第二房屋征收服务事务所有限公司。因蔡某在系争房屋征收实施过程中,身患脑梗疾病,无法处理相关事宜,因此其丈夫王某作为其代理人(乙方),与征收方(甲方)签订《上海市国有土地上房屋房屋征收补偿协议》,双方对产权调换、补偿、补贴及奖励数额等事项达成一致约定。约定如下:被征收房屋价值补偿款为112万元,装潢补贴7000元;其中王某选择一套某某区某某路281弄21号302室房屋,面积97.67㎡,价格为90万元;其他各类补贴、奖励费用合计40万元;协议生效后,乙方搬离原址期满后30日内,甲方应向乙方支付63万元。系争房屋内共有三个户籍,分别是蔡某、王某和史女士三人。系争房屋面积比较小,又在二楼,楼梯较窄,居住环境较差,而且史女士年老、蔡某又患有疾病,因此动迁前史女士和蔡某一家都没有住在里面,而是将房屋出租给他人。现史女士与王某对于系争房屋的拆迁款项协商未果,史女士起诉要求依法分割。法律解读:第一,本案中对于蔡某拿着户口本到物业公司,将承租人变更到自己名下的行为。原本系争房屋是为公房,承租人因病去世后,其继承人有权拿着身份证件变更承租人名字,但是需有和户口其余人协商一致才可办理,故当初蔡某将承租人名字变更到...
说明: 导读:共同居住人分两户后,分别获得两套安置房。其中一套安置房又发生动迁,另一户主张动迁补偿。案情介绍:李某和王某以及甲乙丙丁6人之前共同居住在上海市某路A房屋内,因该房屋后来拆迁,6人都享受了动拆迁利益。分户后,李某与王某为一户,甲乙丙丁为一户,乙用A房屋的动拆迁补偿款购买了位于上海市某路的B房屋,房屋以住房调配单的形式过户,住房调配单上有李某和王某二人的名字。因为李某和王某买房在后,就把户口也迁入了B房屋处。现在B房屋要拆迁,拆迁的补偿款为269万,李某和王某认为自己应当享受动拆迁利益,因向乙主张动迁利益120万元未果于是将甲乙丙丁诉至法院。法律解读:B房屋是乙利用A房屋的动迁款购买的所有权所得,所以应该区别于一般的福利分房。虽然在B房屋过户以住房调配单的形式实施,但是调配单上记载的内容与房屋买卖的实际情况存在差异,因此原告李某和王某是不能以调配单上仅有其姓名而主张其在该房屋内拥有居住使用权的。在庭审中,李某和王某认为其为B房屋的共同居住人,然而其并没有什么证据证明其在B房屋居住过。根据《上海市房屋租赁条例》所谓“同住人”是指在拆迁许可证核发之日,在被拆迁居住房屋处有本市常住户口,已实际居住一年以上,且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。所以李某和王某的主张没有事实和法律上的依据,因此法院驳回其诉讼请求是合理合法的。案件结果:法院经过审理以后判决驳回原告李某和王某要求120万元的动迁利益的诉讼请求,案件受理费减半有两个原告负担。 拓展阅读:《上海市高级人民法院 关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》三、同住人需要符合哪些条件答:与《上海市房屋租赁条例》相关条款规定所指的同住人概念不同,本解答所指的同住人,是指在拆迁许可证核发之日,在被拆迁居住房屋处有本市常住户口,已实际居住一年以上,且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。他处虽有住房...
说明: 导读:协议分割动迁补偿并已履行协议内容,事后反悔,主张协议无效,要求分得更多补偿款,法律是否支持?案情介绍:陈某与李某是夫妻关系,育有陈大、陈三,两个儿子,陈二、陈四,两个女儿。因位于上海市静安区某路20号的系争房屋A动迁,就补偿款项分配产生纠纷。系争房屋A是陈某于1963年出资购买(当时为两间草房),1964年陈某将其翻建为瓦房。1974年陈某去世。系争房屋A的土地使用证户名为李某等。1997年,房屋漏水等原因被确定为危房,房屋管理部门发出《私有危险房屋督修通知》。1998年,李某申请《建设规划许可证》,将房屋A翻建为两层,动迁前,除陈四外其余家人户籍均在册,陈大和陈三两家人居住在此房屋。系争房屋A于2012年纳入动迁范围。2014年1月16日,李某及其四个子女就房屋征收补偿分配事项协商达成《家庭协议》,主要内容如下:①陈二获得货币补偿款31万元;②陈四获货币补偿款53万余元(含李某份额,永颂路房源百年后归陈四所有,其他人不得继承);③陈二获货币补偿212万余元;④陈大获货币补偿224万余元;⑤合计补偿总价520万余元;⑥以上分配方案有签约人自愿达成,不得反悔,并愿承担法律和经济责任,达成方案后自行选购房源,互结差价,互不干涉。2014年1月20日,房屋征收单位与李某等五人签署《上海市国有土地征收补偿协议》,明确系争房屋①建筑面积为64平方米,②照顾建筑面积81平方米。房屋价值补偿款为436万余元,其中①评估价格139万余元、套型面积补贴30万余元。价格补贴39万余元,户外共有人补偿42万余元,户内共有人补偿167万余元;②评估价格为178万余元,价格补贴50万余元,小计228万余元。李某等人选择产权调换五套房屋,总房款500万余元。各类补贴、奖励费合计85万余元。综上,本协议补偿总金额为521万余元,扣除调换房款后支付李某补偿款202万余元。2014年3月19日,陈大领...
说明: 导读:房屋拆迁后获得安置款项该如何分配?分配不均引发的纠纷不在少数,本案中原告以未收到任何拆迁安置款项为由起诉能否予以支持?且看下文分解。案情介绍:徐某与夏某系原配夫妻,生有1儿2女,儿子徐大、大女儿徐二、小女儿徐小,后因夫妻双方情感不合离婚,大女儿和小女儿的户口仍在徐某的某某路A室中,之后,夏某与刘某认识并再婚,双方在1998年2月5日结婚,双方户口都在上海市花衣街某房屋(以下简称系争房屋)。2000年1月,徐二的户籍从某某路A室迁入系争房屋,2002年3月从系争房屋迁回某某路A室;2001年1月,徐小的户籍也从某某路A室迁入系争房屋。在2002年初,上海某房屋拆迁有限公司作为拆迁实施单位,对系争房屋进行动拆迁,在动迁期间,刘某、徐大、徐二、徐小4人的户口均在系争房屋内,原告徐二和徐小认为她们作为安置对象理应获得系争房屋的拆迁安置款项,但是被告徐某和徐大将拆迁安置款项非法占有,至今未获得任何安置款项,故要求被告返还原告系争房屋拆迁款项人民币89000元及自被告领取动迁款项之日至被告给付动迁款项之日的银行同期贷款利率。在动迁之前,两原告知道房屋会动迁,提出结婚需要钱,因此想把户口迁入系争房屋,拿到动迁款用以结婚,原告2人并没有实际居住进系争房屋内,仍居住在某某路A室,与被告刘某商谈多次,最终刘某同意两原告将户口迁入系争房屋。后来动迁组明确告知房屋拆迁是看房屋面积,而非算人口,所以夏某、徐大、徐二和徐小都是没有份额的。拆迁完毕后,被告刘某因为考虑家庭关系等因素,自愿拿出12万元,于2002年2月,在某某路A室,原告2人、被告2人、夏某以及徐某当时6人均在场,夏某为了缓解当事人关系,将12万元等额分成3份,每份4万元,徐大当场表示他的一份不要,用以补贴家用,而原告徐二和徐小收下了她们的两份即8万元。法律解读当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有...
说明: 导读:为了国家发展及城市、经济的建设,同时也为了促进人民生活水平的提高,促进人民住房环境的改善,我国正一步步的进行对旧房的改造、拆迁工作。但改造的过程并不顺利,随处可见的“钉子户”,被征收房屋户主反悔违约的行为屡见不鲜。那么,当政府遇见户主反悔迟迟不愿搬迁的行为时怎么办?且看下文分解。案情介绍:上海市A区某某路345号一层西间房屋(以下称被征收房屋)系私房,房屋所有权属赵某所有,建筑面积36.49平方米。被征收房屋在册户籍登记一户三人,即户主赵某、丈夫张大、儿子张二。上海市A区住房保障和房屋管理局称,上海市A区人民政府于2012年5月27日作出了房屋征收决定。对被征收房屋范围内的房屋予以征收,同时收回相应的国有土地使用权。在房屋征收过程中,赵某与A区房管局于2013年1月6日签订了《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》(以下简称《征收补偿协议》)。协议约定:本房屋征收基地采用征询制;被征收房屋经上海房地产估价师事务所有限公司评估,其房地产市场评估单价为每平方米建筑面积人民币31560元(下币种相同);房屋征收决定范围内的被征收居住房屋评估均价为每平方米建筑面积31380元;根据上海市A区人民政府确定,征收基地价格补贴系数为0.4,套型面积补贴为建筑面积25平方米,计算认定居住困难户货币补贴的折算单价为每平方米建筑面积21600元;根据相关规定及本征地征收补偿安置方案,被征收房屋价值补偿款2469556.2元、其他各类补贴、奖励费1085647元;赵某选择房屋产权调换,A区房管局提供给赵某产权调换房屋两套,房屋建筑面积共计174.61平方米,房屋价格合计3733161.8元;赵某应当在该协议生效后15日内搬离原址,并负责房屋同住人按期搬迁;赵某同意A区房管局所选购的基地提供的配套商品房,并在赵某所获得的货币款中扣除房款,不足部分购房差价款177958.6元由赵某另行支付。协议约...
说明: 导读:甲公司与乙公司签订租赁合同,约定乙公司租用甲公司房屋作为工业厂房使用。但由于双方签订合同以来市场行情和物价上涨因素等影响,甲公司提出调整租金的要求,但乙公司认为其涨租金的做法违法了合同约定,遂拒绝。纠纷由此产生。案情介绍:钱某是上海某塑料公司甲公司的法定代表人,职务是总经理。2005年,钱某在上海市松江区某路168号建造有4000平米的厂房,并将其中的两幢车间出租给了印刷机械有限公司乙公司。甲公司与乙公司签订厂房租赁合同,合同约定:甲出租给乙4000平米的房屋,作为工业厂房使用,租赁期为10年,自2005年4月1日起至2015年2015年3月31日止。后来由于房屋及场地价格已低于实际价位,双方又订立补充协议约定甲公司不再承担增值税发票,均由乙公司承担全部租赁税费用。此外,合同还约定双方5年之内不得违约,但从第六年起双方提前退租的应提前6个月通知对方,以不损害双方利益为前提,友好协商;如临时退租,应赔偿对方6个月的租金。由于上海市地价的飞速增长,原租赁合同的租金已远低于实际价格。甲公司称:2011年上半年,其多次就房屋租赁价格向乙公司提出异议,并向乙公司说明自双方签订合同以来市场行情和物价上涨因素,要求调整租金价格。并于2011年8月5日以书面函告的形式向乙公司作出书面通知,明确告如不接受该租金价格,甲公司将终止双方的租赁合同,同时要求乙公司于2012年2月15日迁出租赁房屋。但乙公司一直未予答复,且于2011年12月26日停止支付2012年1月至6月的租金。为此,甲公司多次登门与乙公司协商,但都被乙公司拒绝答复。对于甲公司的涨租金要求,乙公司认为租金的递增违反了合同的约定,遂不同意涨价。并称自己不按时支付2012年上半年的租金不是事实,因为其按约定交纳租金,甲公司不予接受,要求涨价,其是愿意按合同约定的租金金额支付甲公司的。经查明,乙公司一直有逾期支付租金的习惯,在租...
说明: 导读:第三承租人陈某将房屋转让给不知情的秦某,第一承租人孔某要求秦某搬离系争房屋,秦某要求陈某退还转让费并赔偿损失。案情介绍:秦某于2009年3月25日与陈某签订了《协议书》,内容为:我(陈某)现将X门面房转让秦某,转让费人民币58,000元,房租付三个月押4,000元,转让设备:四套沙发、一台53寸背投电视……房租和转让费共计74,000元,房租每月4,000元,付三押一共计16,000元。双方于2009年3月27日又签订了《门面房租赁协议》,约定:甲方同意将X房屋租赁给乙方使用,租赁期限为09年4月1日至2011年3月30日止。每月租金4,000元,押金4,000元,水电费按每月实际使用数由甲方代收。自签订协议日首付预付租金为3个月12,000元,押金4,000元,共计16,000元(到期后按季度进行支付提前5天)。乙方在经营中不得超出营业执照范围项目,如出现,后果由乙方自负。乙方拖欠租金超过一个月以上,甲方有权收回出租房屋或按每月租金的日2%收取滞纳金。本门面房因执照正本在甲方处,乙方在租赁期间如需使用及公务检查执照原件时,甲方需及时提供原件及相关资料给乙方使用及办理相关手续。合同对续租、退租及甲方终止协议等内容亦做了约定。在营业一年之后的某一天,房屋无故被断电断水、房门上锁,还有声称为房屋主人的某男士要求秦某搬出房屋。此时,秦某才知道,原来此房屋系某区商业网点管理办公室所有,孔某购买了该房屋无限期的使用权,并在此房屋注册成立上海某区xx保健按摩屋。但孔某并非想自己来经营,而是用于出租,在C路上孔某拥有这样的商铺数间。叶某从孔某处租得此房屋,为房屋第二承租人,而与秦某签订转让租赁合同的陈某是该房屋的第三承租人。要求秦某搬出此房屋的正是第一承租人孔某。秦某还获知,陈某与第二承租人叶某之间的租赁合同已于2010年3月30日到期。秦某与陈某就房屋租赁合同是否继续履行之事协商...
说明: 导读:张甲与张乙系叔侄关系。1951年,张甲的父亲张大在分家析产时,将张大名下原位于A市B村八间平房中的四间分配给了张甲。1968年,张甲将其中一间拆除,尚存三间房屋。从1975年开始,张乙住进该三间房屋,一直持续到2010年房屋拆迁时,期间将原房屋拆除并重建。现张甲起诉张乙要求其归还属于自己的拆迁安置补偿款。案情介绍:张甲与张乙系叔侄关系。1951年,张甲的父亲张大在分家析产时,将张大名下原位于A市B村八间平房中的四间分配给了张甲。1968年,张甲将其中一间拆除,尚存三间房屋。张甲称:1975年,张乙的母亲陈某家中住房紧张,陈某遂向张甲提出借用其中三间的请求,并得到了张甲的同意。1983年至2005年间,张乙趁张甲在外地工作之际,未经张甲同意擅自将上述三间房屋陆续拆除并翻建了新房(从1983年开始,张乙采取‘蚕食’的手段逐步拆除了张甲的房屋,直到2005年全部拆除)。2002年7月间,经张甲与张乙多次交涉,张乙为其另建三间平房,但一直未办理新建房屋的有关凭证。2010年4月,上述房屋呼入拆迁范围,拆迁部门对张乙的三间新建房连同其他房屋采取了安置补偿措施。2010年6月1日,张乙出具房产说明一份,确认上述房屋为张甲所有、系张乙擅自拆除的侵权事实,并承诺要将房屋归还给张甲,房产说明上有张乙的亲笔签名和手印。而张乙与其妻子李某却称:1965年,张甲从部队转业到西藏工作,于是就将上述三间房屋作价600元卖给了张乙的母亲陈某。1977年陈某与张乙分家,将上述房屋分给了张乙。张乙认为其拆除的房屋是母亲向张甲购买后拆除的,无需赔偿。张乙从未为张甲建造过任何房屋。对于2010年6月签订的房产说明,完全是张甲将内容写好后诱骗已经无民事行为能力的张乙签字、按手印的,张乙的该行为是无效的。由于争执不下,张甲将张乙与李某起诉至法院,要求张乙返还非法侵占其在昆山市东农村11组杭家堂的合法房产,在2...
说明: 导读:公房动迁的补偿款分配,公房同住人因公房居住环境较差,将房屋出租给第三方,现公房动迁,原同住人能否要求承租人支付其应有份额?且看下文分解。案情介绍:史女士与蔡先生1944年登记结婚,婚后生有一女蔡某,蔡某于1969年与王某登记结婚。蔡先生原有一套上海某某厂单位分配的承租房,位于上海市某某区某某路82号二层后楼(以下简称系争房屋),承租人为蔡先生,后来购买下来,房产登记在蔡先生名下,蔡先生因病去世后,蔡某拿着户口本去找物业公司,把原先承租人蔡先生改为蔡某,史女士也没有签过字。2014年8月30日开始,系争房屋准备动迁,征收方是上海市某某区住房保障和房屋管理局,征收实施单位是上海市某某第二房屋征收服务事务所有限公司。因蔡某在系争房屋征收实施过程中,身患脑梗疾病,无法处理相关事宜,因此其丈夫王某作为其代理人(乙方),与征收方(甲方)签订《上海市国有土地上房屋房屋征收补偿协议》,双方对产权调换、补偿、补贴及奖励数额等事项达成一致约定。约定如下:被征收房屋价值补偿款为112万元,装潢补贴7000元;其中王某选择一套某某区某某路281弄21号302室房屋,面积97.67㎡,价格为90万元;其他各类补贴、奖励费用合计40万元;协议生效后,乙方搬离原址期满后30日内,甲方应向乙方支付63万元。系争房屋内共有三个户籍,分别是蔡某、王某和史女士三人。系争房屋面积比较小,又在二楼,楼梯较窄,居住环境较差,而且史女士年老、蔡某又患有疾病,因此动迁前史女士和蔡某一家都没有住在里面,而是将房屋出租给他人。现史女士与王某对于系争房屋的拆迁款项协商未果,史女士起诉要求依法分割。法律解读:第一,本案中对于蔡某拿着户口本到物业公司,将承租人变更到自己名下的行为。原本系争房屋是为公房,承租人因病去世后,其继承人有权拿着身份证件变更承租人名字,但是需有和户口其余人协商一致才可办理,故当初蔡某将承租人名字变更到...


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