Case 房地征收与补偿
说明: 导读:共同居住人分两户后,分别获得两套安置房。其中一套安置房又发生动迁,另一户主张动迁补偿。案情介绍:李某和王某以及甲乙丙丁6人之前共同居住在上海市某路A房屋内,因该房屋后来拆迁,6人都享受了动拆迁利益。分户后,李某与王某为一户,甲乙丙丁为一户,乙用A房屋的动拆迁补偿款购买了位于上海市某路的B房屋,房屋以住房调配单的形式过户,住房调配单上有李某和王某二人的名字。因为李某和王某买房在后,就把户口也迁入了B房屋处。现在B房屋要拆迁,拆迁的补偿款为269万,李某和王某认为自己应当享受动拆迁利益,因向乙主张动迁利益120万元未果于是将甲乙丙丁诉至法院。法律解读:B房屋是乙利用A房屋的动迁款购买的所有权所得,所以应该区别于一般的福利分房。虽然在B房屋过户以住房调配单的形式实施,但是调配单上记载的内容与房屋买卖的实际情况存在差异,因此原告李某和王某是不能以调配单上仅有其姓名而主张其在该房屋内拥有居住使用权的。在庭审中,李某和王某认为其为B房屋的共同居住人,然而其并没有什么证据证明其在B房屋居住过。根据《上海市房屋租赁条例》所谓“同住人”是指在拆迁许可证核发之日,在被拆迁居住房屋处有本市常住户口,已实际居住一年以上,且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。所以李某和王某的主张没有事实和法律上的依据,因此法院驳回其诉讼请求是合理合法的。案件结果:法院经过审理以后判决驳回原告李某和王某要求120万元的动迁利益的诉讼请求,案件受理费减半有两个原告负担。拓展阅读:《上海市高级人民法院 关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》三、同住人需要符合哪些条件答:与《上海市房屋租赁条例》相关条款规定所指的同住人概念不同,本解答所指的同住人,是指在拆迁许可证核发之日,在被拆迁居住房屋处有本市常住户口,已实际居住一年以上,且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。他处虽有住房但居住困难的...
说明: 导读:房屋拆迁安置,长期居住人、户口挂靠人是否为被安置人?补偿款如何继承?案情介绍:洪某和杨某为夫妻,育有洪大、洪二、洪三,三个儿子。洪某于2007年1月去世,杨某与2009年11月去世。两位老人去世后,三个儿子因遗产继承发生纠纷。洪某夫妇原居住的位于某区某路的房屋A于2003年6月纳入动迁范围,2007年达成安置补偿协议分得动迁补偿款222.5万元。房屋A的产权为洪某所有,房屋A中载有4个户口分别为洪某、杨某、洪大、洪三。在与拆迁公司签订的动迁补偿安置协议中,被拆迁人一栏只记载了洪某一人。其中洪大与父母居住于房屋A,户口与2003年4月迁入,其声称自己出资升层搭建了房屋A的阁楼,并对这阁楼所占的补偿款主张权利。洪三并未实际居住生活在该房屋1年以上,属于空挂户口。洪凡虽然户口不在房屋A,但一直与父母居住生活。父亲洪某去世后,洪家对补偿款有如下处理:①62万元用于偿还购买房屋B的借款,房屋B的产权人为洪某夫妇。②50万元由大儿子洪大暂为保管。③母亲杨某分别给小儿子洪三30万元、给二儿子洪二20万元。④杨某分给4个侄子共15万元。⑤剩余40万元养老款存于杨某名下,由二儿子洪二与小儿子洪三保管。洪大以房屋A的阁楼为其出资搭建为由,在母亲杨某在世时,便要求分割母亲杨某保管的剩余补偿款(③④⑤项钱款)中的70万元,直到母亲去世仍争执不断。洪二和洪三两人反驳称阁楼并非洪大一人出资出力所建,而是一家人共同搭建,洪大也未能举证证明阁楼是其独资独建。因大儿子洪大屡次烦扰将近百岁的母亲杨某,不关心母亲身体和生活,不顾及兄弟情谊,导致母亲受到精神和疾病的双重折磨。故母亲杨某写下多分书信恳请大儿子不要为了金钱制造矛盾,兄弟反目等责怪洪大的内容。另外也写下遗嘱,将存于其名下的40万元养老款分给二儿子洪二和小儿子洪三。洪大同时也以被安置人的身份主张其应分的拆迁款份额,洪二反驳称洪大和洪三户口虽然都在房...
说明: 导读:遗产是我们的亲人留给我们最重要的精神财富,当然也是每个人梦寐以求的物质财富中的一种。但,随遗产而来的一系列问题、矛盾足以让一个曾经温暖的家庭变得支离破碎。当我们自己合法遗产被他人非法侵占时,我们应该怎么办?且看下文分解。案情介绍:上海市某某路A房屋(以下简称系争房屋)系私房。产权人为徐某已去世,该房屋作为被继承人的遗产,按照法定继承,继承人为徐大、徐二、徐三和徐四四人,但该房至今并未发生继承。该房总面积为77.4㎡,在实际使用的过程中,一部分用作居住,另一部分用作经营杂货店。2012年该房被纳入被动拆迁范围,通过动迁组工作人员丈量建筑面积之后,认定该房其中居住面积为60.94㎡,评估单价35949元/㎡。动迁组认定居住面积的在册人口为徐大及其妻子、儿子三人;徐二及其妻子、女儿三人;徐三及其丈夫、女儿、外孙四人,共计十人。其中,在和动迁组协商关于丈量房屋面积和认定居住面积以及安置补偿方案时,徐三的外孙尚未出生,所以当时确定的安置补偿款应该是基于九名在册人口的基础上确定的。之后,该房内三户居民分别各选择了两套安置房,共六套,面积大小不一,房屋安置合计总共5254645.56元,这就涉及到安置房屋间差价问题。由于在实际操作过程中,安置房屋的购房款均是由动迁组直接用安置款一并向出售安置房一方支付购房款,并不会具体的计算单个被安置人员的安置款和购房款差余问题。对此,徐大一家认为,系争房屋的被安置对象在安置款具体分割之后,应客观的结合自己分得安置款和安置房购房款的具体请款,实行多退少补的原则。系争房屋中被认定的非居住面积为16.46㎡,评估单价为60400元/㎡,非居住补偿、停业停产补偿等各项安置补偿共计1756998.4元。对于这部分款项的归属问题现在发生争议。该房屋的产权人徐某在世时,就明确表示该部分给徐大用作经营杂货店之用。因此徐大于1995年以这套房子为营业地点向某区工商...
说明: 导读:协议分割动迁补偿并已履行协议内容,事后反悔,主张协议无效,要求分得更多补偿款,法律是否支持?案情介绍:陈某与李某是夫妻关系,育有陈大、陈三,两个儿子,陈二、陈四,两个女儿。因位于上海市X区某路20号的系争房屋A动迁,就补偿款项分配产生纠纷。系争房屋A是陈某于1963年出资购买(当时为两间草房),1964年陈某将其翻建为瓦房。1974年陈某去世。系争房屋A的土地使用证户名为李某等。1997年,房屋漏水等原因被确定为危房,房屋管理部门发出《私有危险房屋督修通知》。1998年,李某申请《建设规划许可证》,将房屋A翻建为两层,动迁前,除陈四外其余家人户籍均在册,陈大和陈三两家人居住在此房屋。系争房屋A于2012年纳入动迁范围。2014年1月16日,李某及其四个子女就房屋征收补偿分配事项协商达成《家庭协议》,主要内容如下:①陈二获得货币补偿款31万元;②陈四获货币补偿款53万余元(含李某份额,永颂路房源百年后归陈四所有,其他人不得继承);③陈二获货币补偿212万余元;④陈大获货币补偿224万余元;⑤合计补偿总价520万余元;⑥以上分配方案有签约人自愿达成,不得反悔,并愿承担法律和经济责任,达成方案后自行选购房源,互结差价,互不干涉。2014年1月20日,房屋征收单位与李某等五人签署《上海市国有土地征收补偿协议》,明确系争房屋①建筑面积为64平方米,②照顾建筑面积81平方米。房屋价值补偿款为436万余元,其中①评估价格139万余元、套型面积补贴30万余元。价格补贴39万余元,户外共有人补偿42万余元,户内共有人补偿167万余元;②评估价格为178万余元,价格补贴50万余元,小计228万余元。李某等人选择产权调换五套房屋,总房款500万余元。各类补贴、奖励费合计85万余元。综上,本协议补偿总金额为521万余元,扣除调换房款后支付李某补偿款202万余元。2014年3月19日,陈大领取...
说明: 导读:公有住房承租权逐步允许转让、转租、上市交易的经济价值,使公有住房承租权具备了独立的私有财产的性质。同时,公有住房拆迁时,其承租人是符合补偿标准的,使得公房承租权更具有具体财产性。然而,该权利又具有其特殊的一面,有特殊的相关法律法规进行特别规定。案情介绍:公房原承租人为于2003年9月28日故逝的某甲。某甲故后,其孙女小乙(即原告)作为该处房屋的唯一户籍在册。某丙(即被告)为已故某甲的再婚配偶,于2005年5月8号,某丙的户籍迁入系争房屋,并于2006年7月11号,作为申请人申请变更并成为了系争房屋的承租人。现原告提起诉讼,原告诉称,在其并不知情的情况下,被告擅自申请承租户名变更,并且申请书上的签名并非其本人所签。原告请求法院撤销被告为系争房屋承租人的资格。案件结果:由于原被告均声称,承租户名变更申请相关书面材料上的签名非系双方本人签名,所以法院认定被告变更为系争房屋承租人的相关申请手续确有瑕疵。原告的公房承租资格继承的权利应予保护。但系争房屋被征收实施单位拆除,因此法院驳回原告的诉讼请求。法律解读:本案焦点在于双方对于被告的变更系争房屋承租人的申请程序瑕疵争议以及双方的系争房屋承租人资格争议。承租公房是国家给予公房承租人的福利待遇,公房出租政策是一种住房社会保障制度。公房承租人需要具备特殊的身份,即必须符合承租公房的条件。按照房管部门的工作实践和法院的审判实践,只有与原承租人共同居住并且户籍在承租的公房处的家庭成员才可以申请变更公房承租。本案中,被告与某甲为再婚夫妻关系,是共同居住人,且户口于某甲故后迁入系争房屋,因而被告具备系争公房的承租继承资格。由于被告户已办理了系争房屋的退房手续,系争房屋被征收实施单位拆除,客观上已经灭失,原告主张撤销变更行为的诉讼请求已无实际意义,所以法院对原告的诉讼请求不予支持。对于征收补偿分配纠纷问题,根据《民事诉讼法》规定的“不告不理”...
说明: 导读:王大一与母亲郭某住在现有房屋前后长达60年之久,期间对房屋进行占有、使用、维护,并无任何人对此提出异议。但在2010年房屋拆迁时,王二突然提出房屋属于自己所有,王大一系非法侵占其房产。事实究竟是什么,且看下文解读。案情介绍:王某有三个儿子,分别是王大、王二、王三,女儿王甲、王乙、王丙。王大在成年后承嗣给了王季氏家,后与郭某结婚,育有一子叫王大一。约1957年,王大去世;1970年,王大一与钱某结婚。王二于1951年将户口从老家迁往上海。王三在1961年参军离家。1950年8月10日,王某名下登记有八间瓦房,现位于张家港市某街道22组,当时家庭成员有10人。该房东邻为王季氏名下的两件半房屋,该房中当时家庭成员为一人。八间房屋的分布情况为:朝南正房三间、正房北朝东厢房三间、正房南朝南厢房两间。约1949年左右,王某对上述八间房屋进行了分割。1960年,王某去世。因没有书面分割协议,王某的子孙们对房产分割发生了争议。王二与王三认为:八间房屋中王二分得了东面两件朝南正房及正房南朝东厢房两间;王三分得了西面一间朝南正房及正房北朝东厢房三间,王大因已经承嗣给王季氏,因此王大没有分得王某名下的房屋。王某的孙子即王大一认为:八间房屋中,王大分得了东面两间朝南正房、王二分得了西面一间朝南正房及正房南朝东厢房两间、王三分得了正房北朝东厢房三间。分割八间房屋后,王某在1959年拆除了正房南朝东厢房两间。之后西面正房一间、正房北朝东三间厢房均被陆续拆除。东面的两间朝南正房(以下简称争议房屋)则一直由王大家的妻子郭某、儿子王大一使用。郭某居住在争议房屋中至2008年去世。90年代初郭某取得的争议房屋所涉宅基地的土地使用权。1998年王大一取得了争议房屋的村镇房屋所有权证,其中登记为平房两间。2010年3月20日因争议房屋拆迁,王大一作为争议房屋的所有人与拆迁部门签订了拆迁协议,根据拆迁协议王大...
说明: 导读:出租房屋用于经营或者居住,是当下生活中十分常见的现象。在我国法律中就房屋出租也有若干细化规定。关于在房屋租赁期间,房客擅自将房屋转租给他人的行为,实践中该如何处理,下文将展开解读。案情介绍:喻某是位于上海市某路A室甲(下称系争房屋)的公房承租使用人。2015年4月5日,在此房屋内本着友好合作的愿望与钟某签订了房屋租赁合同,将房屋出租给钟某经营服装销售。租赁合同中明确约定:①系争房屋租给钟某用于经营服装、百货等;②租赁期限为3年,2015年4月15日之2018年4月14日,租赁期满喻某有权收房房屋,钟某应如期归还;③租金每年12.8万元,按季度支付租金,并付押金2万元,钟某若逾期缴纳租金,应按每天租金额的百分之五计算违约金支付给喻某,若拖欠超过7天未付租金视钟某违约。喻某有权收回房屋,没收押金;④钟某所付押金,合同终止后,喻某在钟某付清经营期所产生的对内对外一切费用,无违规20天内全额无息退还。合同期内乙方不得以其他名誉转让给第三方,利用该屋进行其他经营或转租、转借、转让。如查实,喻某有权终止合同,收回该房屋,及没收租赁保证金。由此造成的一切损失,钟某应予以赔偿。签订合同当日,钟某说因要进货,需要房东喻某出具一张证明,好办理营业执照和开具发票。喻某告诉钟某系争房屋性质为居住型用房,办不出执照本人据不负责,并在内容为“系争房屋为经营性商铺以及办执照事宜”的证明文件下签字。二十天后,喻某发现系争房屋已经被钟某通过上海A公司转租给了顾某。喻某认为钟某擅自转租给他人经营,违背合同原则,造成了喻某的损失及其他恶劣影响,多次与钟某交涉未果。另外,钟某拿出一张《证明》,载有“同意钟某或钟某的代理人将系争房屋对外出租及管理…”。喻某坚称“《证明》上的内容不是我写的,当时我签字的证明不是这张《证明》,我写的证明被钟某拿去后偷梁换柱。我怀疑他们利用我手写的内容和签名,然后把上面证明内容替换...
说明: 导读:房屋动拆迁时分配房屋时并无名字,动迁后被安置人让其暂住此房屋内,现想收回房屋,能否进行回收来维护自身权益?且看下文分解。案情介绍:潘先生原有房屋一套,地址位于某某路71弄17号,建筑面积51.42㎡,潘先生和朱女士系夫妻,两人的户口都在该房屋内,婚后生有四子,大儿子潘大,二儿子潘二,三儿子潘三,四儿子潘小,原本6人均住在该房屋内。潘大于1980年和梁女士结婚,婚后生有一子潘某,因住房面积有限,所以潘大决定在该房边上另盖一间,于1983年三人便住在小间内。2008年10月17日,某某路71弄17号房屋进行拆迁,潘大作为房屋所有人潘先生委托处理动拆迁谈判及签约的全权代理人(乙方)与上海市某某区土地发展中心(甲方)及上海振沪房屋拆迁有限公司(代理人)签订《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》,乙方被拆迁人为潘先生,安置人员为潘先生、朱女士、潘二潘二、潘三、潘小,乙方选购基地配套商品房3套,房款从安置补偿款项中扣除。同日,潘大填写了选购配套/优惠商品房申请书,产权人为:某某路407弄8号101室潘二;某某路407弄8号102室潘先生;某某路418弄8号201室潘三。同日,潘二作为购房人签订配套商品房供应单,确定所购房屋为101室,2009年2月4日,潘二作为买方与上海明馨置业有限公司签订《上海市商品房预售合同》,由潘二购买101室房屋。2010年4月19日,潘二登记为101室房屋的房地产权利人。动迁后,潘大一家住在101室,潘二和潘先生、朱女士住在102室,潘三和潘小则住在201室。2011年潘二与郑女士登记结婚,因为结婚所以要住回在自己名下的101室,但是潘大一家以当初拆迁时有考虑自己一间面积为由,认为补偿房屋有自己一份,并且已对该房屋进行了装修,因此不愿搬出,造成潘二的合法权益侵害。法律解读:首先,潘大并不是某某路71弄17号房屋的被安置人。在2008年10月17日签署的...
说明: 导读:房产被他人变更登记到其名下,并且拆迁所得的补偿款也被他人侵占,还能否维护自身权益?且看下文分解。案情介绍:张某与张先生系亲兄弟,张先生一生没有娶妻生子。张某与徐某系原配夫妻,生有四个子女,大女儿张大,二女儿张二,三儿子张三,四女儿张四。妻子徐某去世后,张某又与黄某结为夫妻,并生有三个子女,五儿子张五,六儿子张六,七女儿张七。张某于1961年7月去世,黄某于1971年4月去世,张某与前妻的四个子女,张二不幸夭折,张三于1956年去世,张四于1990年去世。张三生有四个儿子,大儿子张阿大,二儿子张阿二,三儿子张阿三,四儿子张阿四,其中张阿大于1982年5月因病去世,张阿四因为触犯国家刑法,处于服刑期间。张某和张先生的父亲留给两个儿子11间房屋为其遗产,兄弟两人平分,每人5.5间。因为张先生一生没有妻子儿女,所以张某将自己的孩子张三过继给张先生,所谓“过继”根据《汉语词典》的解释是:把自己的儿子给没有儿子的兄弟、堂兄弟或亲戚做儿子;没有儿子的人以兄弟、堂兄弟或亲戚的儿子作为自己的儿子。所有亲戚、本人都承认这一事实,张先生和张三成立事实上收养关系。1950年7月10日土地登记中把张先生的两间半房子登记到张某的名下,并且张三在张先生去世后继承了张先生名下的余下3间房屋。在张某生前,其名下的8间房屋做了分配,因为张三过继给了张先生,所以张三并没有分得这8间房屋,由张五、张六各得4间,因为上世纪50年代初经济困难,张某拆掉了原本分给张五4间中的2间房屋作为生活补贴。张五当时到上海工作发展,在1990年的时候,宅基地使用证发证,因为张五的户口不在,人也在上海,4间中余下的2间(以下简称系争房屋)房屋借给张阿三的母亲居住,至其去世,因此当时户主登记为张阿三的母亲,在1998年,张阿三将该房屋户口变更到自己名下。2009年张五得知系争房屋拆迁的消息,回到系争房屋查看时,发现因拆迁获得的分...
说明: 导读:房屋动拆迁时分配房屋时并无名字,动迁后被安置人让其暂住此房屋内,现想收回房屋,能否进行回收来维护自身权益?且看下文分解。案情介绍:潘先生原有房屋一套,地址位于某某路71弄17号,建筑面积51.42㎡,潘先生和朱女士系夫妻,两人的户口都在该房屋内,婚后生有四子,大儿子潘大,二儿子潘二,三儿子潘三,四儿子潘小,原本6人均住在该房屋内。潘大于1980年和梁女士结婚,婚后生有一子潘某,因住房面积有限,所以潘大决定在该房边上另盖一间,于1983年三人便住在小间内。2008年10月17日,某某路71弄17号房屋进行拆迁,潘大作为房屋所有人潘先生委托处理动拆迁谈判及签约的全权代理人(乙方)与上海市某某区土地发展中心(甲方)及上海振沪房屋拆迁有限公司(代理人)签订《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》,乙方被拆迁人为潘先生,安置人员为潘先生、朱女士、潘二潘二、潘三、潘小,乙方选购基地配套商品房3套,房款从安置补偿款项中扣除。同日,潘大填写了选购配套/优惠商品房申请书,产权人为:某某路407弄8号101室潘二;某某路407弄8号102室潘先生;某某路418弄8号201室潘三。同日,潘二作为购房人签订配套商品房供应单,确定所购房屋为101室,2009年2月4日,潘二作为买方与上海明馨置业有限公司签订《上海市商品房预售合同》,由潘二购买101室房屋。2010年4月19日,潘二登记为101室房屋的房地产权利人。动迁后,潘大一家住在101室,潘二和潘先生、朱女士住在102室,潘三和潘小则住在201室。2011年潘二与郑女士登记结婚,因为结婚所以要住回在自己名下的101室,但是潘大一家以当初拆迁时有考虑自己一间面积为由,认为补偿房屋有自己一份,并且已对该房屋进行了装修,因此不愿搬出,造成潘二的合法权益侵害。法律解读:首先,潘大并不是某某路71弄17号房屋的被安置人。在2008年10月17日签署的...


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