Case 房屋买卖
说明: 案情介绍:2016年2月份,钱某某(乙方)和孙某某(甲方)及A房地产经纪有限公司(丙方)签订《房地产买卖居间协议》一份,约定由乙方购买甲方名下的位于上海市松江区某路房屋(以下简称涉案房屋),丙方提供居间媒介服务。居间协议约定总房价款为154万元,定金2万元,甲乙双方同意签订本居间协议后30天内一起去丙处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。若甲方未能按本协议约定签订上述示范文本出售该房地产或者相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的,则应向乙方双倍返还定金;若乙方未能按照本协议约定签署上述示范文本的,则已支付甲方的定金不予返还。居间合同还约定了房价款的支付、交易过户、交房及尾款等事项。居间协议关于违约责任约定:如任何乙方未按照本协议约定履行,经另一方书面催告后仍不履行的,另一方有权要求向对方承担每日总房价款的百分之零点零五的逾期违约责任后继续履行本协议或单方面解除本协议。如因上述原因解除本协议的,违约方应按照本协议约定的总房价的百分之二十向守约方支付违约金。上述居间协议签订之当日,钱某某支付了2万元定金。因孙某某到期没有到A处签订《上海市房地产买卖合同》,钱某某多次书面催告孙某某签约,均没有结果。钱某某称2016年2月份与孙某某通过A房地产经纪有限公司签订了房地产买卖居间协议,对购买孙某某所有的涉案房屋的房地产买卖事宜达成了一致意见,房价款总额为154万元。自己当即支付了2万元的定金。协议约定,孙某某应当于协议签订后30日内与自己签订《上海市房地产买卖合同》。因孙某某未在约定的期间内和自己签订合同,对其进行了二次的书面催告,对方并未理睬。后经了解,孙某某已经重新挂牌,挂牌价为240万元。故,钱某某要求解除双方于2016年2月份签订的房地产买卖居间协议;孙某某双倍返还定金4万元;支付违约金约30万元以及赔偿经济损失60万元。以上诉请的理由如下:一、根据《合同法》第一百一十三...
说明: 导读:契约最高的价值在于当事人的意思自治,一旦达成一致的约定,此约定就成为双方履行契约的标准,并不能由于一些所谓的“不得已”而拒绝履行自己的义务。案情介绍:2015年5月22日,徐某某(出售人,甲方)与张某某(买受人,乙方)订立合同,约定:甲乙双方通过上海太平洋房屋租赁置换有限公司某某路第二分公司居间介绍,由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占有范围内的土地使用权,房屋为涉案房屋(上海市宝山区某路房屋,建筑面积49.7平方米,房地产转让价款总计为154万元。合同补充条款(一)之4约定:“甲方于甲乙双方办妥产权交易过户手续后当日内将该房屋交付乙方,交付标志为双方签订物业交验单(房屋交接书)”;合同补充条款(一)之五约定:“甲方承诺在甲乙双方产权交易过户之前向房屋所在地的公安派出机构办妥原由户口(若有)的全部迁出手续;若甲方未按约定将户口全部迁出,则甲方按每日人民币200元整支付乙方违约金至户口全部迁出之日止;”合同附件三之6约定;“第五笔房款在办妥房屋交付手续当日,乙方向甲方支付房款20000元。”2015年8月26日,涉案房屋转移登记至张某某名下。张某某称其与徐某某于2105年5月22日在房地产买卖中介“太平洋”某路店签订《上海市房地产买卖合同》,向徐某某购买涉案房屋二手房一套,总价154万元。双方在合同中约定,在该房到房地产交易中心办理房地产过户手续的当天应该移交该房和该房有关的一切事项,其中包括徐某某将户口迁出涉案房屋。现在该房于2015年8月8日在虹口区房地产交易中心办理了产权过户手续。如今半年多已经过去了,可徐某某至今还没有将户口迁出涉案房屋。张某某认为合同一经签字就已成立,即具有法律约束力,买卖双方都应该遵守。徐某某到现在还没有将自己的户口迁出涉案房屋,不管出于什么原因,都是明显的违约行为,应当承担违约责任,同时这个行为也可能影自己将来对该房屋进行的置换,这些都损害了自...
说明: 导读:卖房时,卖方未将定金收据拿回。一年后,买方拿着收据向卖方索要欠款,要求卖方返还多收取的定金。究竟孰是孰非?案情介绍:2012年5月,家住A区B室的石某和妻子李某将苏州市某镇X号房产出售给安某,约定房价378000元。2012年5月15日,安某支付2万元定金,收到定金之后,石某按实际情况书写了一张收据。2012年6月26日,安某支付了10万元,见证人是林某,这次石某也按实际情况书写了收条。2012年7月26日。安某通过银行转账在某分行营业部转给石某250000元,同时交付7000元现金给石某。由于安某先前支付过2万元定金,双方默认将2万元定金转为房款,因此石某书写了一张277000元的收据交付给安某,却未将之前书写的定金收据取回。经过三次支付,石某共收取房款377000元。剩余1000元,双方约定待在物业处办完手续后,再由安某支付给石某。物业手续办完后,安某如约支付了剩余价款。此时此刻,该房屋买卖合同看上去已经履行完毕。然而一年后,事情却出现了惊人变化。2013年10月,安某无意中发现了石某书写的定金收据,惊觉自己多支付了19000元的房款。于是立即联系当时购房时的“Y房产中介部”,通过其再次和石某取得了联系,但二人最终并未达成一致意见。石某称该房屋过户已一年多,定金当初已作为购房款收取,但当时自己并未将收据取回。并且,定金收据已在安某处存放了如此长时间,她为何不积极主张权利。并且其主张19000元,而不是20000元,又有何根据。若承认自己退还过1000元,那为何对剩余19000元要时隔一年后才索取?且当时双方将定金默认为房款的一部分,与社会经验相符合,若安某坚持不承认,则只能法庭见,让法院去查清事情真相。安某则拿着定金收据坚决要求石某返还多付的19000元价款,双方僵持不下。定金在日常生活中应用广泛,它是以确保合同的履行为目的,由当事人一方在合同订立前后,合同履行前...
说明: 导读双方签订房屋买卖合同后,买方拖欠购房款,卖方可否解除合同要回房屋?案情介绍2005年2月23日,袁某某与王某签订了《房屋买卖协议》,协议中约定:王某购买袁某某位于上海市奉贤区A房产(以下简称“系争房屋”),房屋总价为26万元,王某采用转贷的方式向申请人支付房款,自签订协议10日内过户,同年3月25日交房,空调等固定设施全部留下等。但是后来事与愿违,王某的转贷付款方式未获得银行的批准,双方便重新协商决定,于2005年4月10日签订了另一份《上海市房地产买卖合同》,将付款方式变更为由王某代替袁某某月供还款,袁某某通过公证全权委托葛某某处理银行还贷和房屋的过户转移手续;王某于2005年2月23日支付1万元作为定金,待支付尾款时抵做房价款;总价26万元减去2005年4月12日后银行贷款余额的差价部分,于公证当日结清;同年4月25日交房;双方任何一方违约需按房屋总价的30%赔偿对方经济损失等。2005年4月12日,袁某某到上海市徐汇区公证处,办理了全权委托葛某某进行系争房屋交易的公证。同时将中国银行的存折交王某代为还款。2005年5月,袁某某按照约定将系争房屋交付王某一家人居住,但是没有办理书面的房屋交接手续。但是一切进行的并不是那么顺利,王某并未按照合同的约定代袁某某还贷,袁某某发现后找到王某协商,王某答应并写下确认书,确认2007年11月15日前还清房屋贷款并完成房屋的过户手续,承诺如无法完成则将系争房屋归还给袁某某(其退还房款5万元左右)。之后,王某依然未按确认书承诺履行,也未按照合同的约定代申请人如期归还房屋贷款,导致系争房屋的抵押权人中国银行上海浦东分行将袁某某起诉至法院。上海市浦东新区人民法院依法作出判决,判决生效后,王某代袁某某履行了该判决规定的义务。后来,袁某某因王某仍未按照合同的约定代为还贷,不断收到银行催还贷款的短信通知。2016年3月11日,袁某某到上海市徐...
案例名称: 物业管理
说明: 物业管理作为上海陈明律师事务所对客户整个交易项目的扩展性服务,同时也作为上海陈明律师事务所一项单独的房地产法律服务业务,上海陈明律师事务所从事各种类型的房地产物业管理法律服务。陈明律师事务所与A物业公司订立常年法律顾问合同,为该物业公司的法律问题提供咨询意见;代为草拟并审查各项法律事务文件、出具法律意见书、发表声明、办理见证等;代理该物业公司与各种项目谈判及其他非诉法律事务。同时,代理该物业公司参加诉讼、调解和仲裁活动。
说明: 导读:用合法形式来掩盖非法目的的合同,视为无效,因此双方当事人可以不履行合同的权利义务。案情介绍:陆女士与周先生是朋友关系,在2008年5月周先生向陆女士推荐了做房屋的假买卖事情,即用陆女士的名义向银行贷款,借给对方使用,并称没有风险。在2008年6月陆女士在周先生的指导下与邱先生、顾女士签订了2年房屋的假买卖协议。邱先生、顾女士将房屋位于X区X路A室,面积44.27㎡,出售给陆女士,产权过户到陆女士名下后,周先生帮陆女士向银行进行贷款,贷款金额30万,由于陆女士没有工作,没有能力贷款,所以周先生让其妻子在她的单位做了假的工资证明,证明陆女士在周先生妻子的单位上班,税后工资7500元,之后成功取得贷款,由于是周先生帮忙贷款,陆女士对于贷款多久并不清楚,只清楚每月还贷3000元左右是由邱先生和顾女士支付,事后周先生给予陆女士10000元报酬。现2010年6月,陆女士和邱先生的假买卖协议已到期,邱先生已提前还款要求过户,陆女士和邱先生、周先生去过交易中心和银行各一次,之后因为陆女士有事去成都没办法过户,周先生就认为陆女士不想过户,随即把以前陆女士放在周先生处的5万元给予了邱先生和顾女士。之后陆女士表示,自己去成都是因为自己母亲的身体原因,而非不想过户,因此愿意将房屋过户给邱先生和顾女士,但是希望邱先生和顾女士能够返还那5万元。法律解读:陆女士和邱先生于2008年6月签订的协议书无效。因为此项协议书约定的事项明显是一种假买卖真骗贷的行为,违反了《合同法》第五十二条的规定,可见,此份协议书是以合法形式掩盖非法目的的无效合同。相关法条:《合同法》第五十二条 有下列情形之一的,合同无效。(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。 ...
说明: 导读:朱四先天智力障碍,但有基本意思和自控能力,但未经法院认定为无民事行为能力人,朱四出售房产,监护人协助参与,其中监护人为受益人,所签房屋买卖合同效力如何?案情介绍:朱某和张某两夫妇,育有4个儿子,朱大、朱二、朱三、朱四。朱某一家因农村动迁,分别安置于四套房。其中朱四与父母安置于系争房屋A。朱四先天智力障碍,但有自控能力。2000年4月张某去世后,朱家四个儿子在长辈和见证人见证下,关于系争房屋立下协议:今后兄弟三人谁负责照顾朱四,谁即有权处理系争房屋A的所有权。从2009年开始,朱三被确定为朱四的监护人,期间至2012年4月朱四去世,一直照顾朱四的生活、医疗等日常事务。朱大和朱二几乎没有关心和照料过朱四。朱四在世时,虽然是有智力残疾,但是神智一直很清楚,思维和表达能力都可以,周边邻居可证明。2009年9月朱四提出,今后养老送终只能靠朱三了,同意将系争房屋A出售给嫂子骆某(朱三妻子)。2009年12月,通过正规中介签订房产买卖协议,并到房产交易中心办理房屋转让手续。中心工作人员亦在多次询问朱四意见,完成转让手续。2012年7月,朱大和朱二为了处理系争房屋A的权属问题,查询系争房屋A的房产情况后得知,系争房屋A已于2009年12月12日经买卖过户至骆某名下。朱大和朱二便主张:①朱四先天智力障碍,为无民事行为能力人,所签订的房屋买卖合同无效;②朱三是朱四的监护人,擅自处置朱四的财产,侵害了朱四的财产利益的行为无效。朱四反驳:①朱三一直尽心照顾朱四,并未损害朱四的合法利益。而朱大和朱二与系争房屋并无利害关系,无权就系争房屋A主张权利。②朱三做为朱四的监护人,征得朱四同意的前提下,和朱四一起处分系争房屋A,既没有损害朱四权利,也没有违法相关规范。③系争房屋的买卖已支付合理对价,并已完成房屋转让手续,程序合法。双方就此事争执不下,诉至法院。法律解读:本案的争议焦点是朱四与骆某的房屋买...
说明: 案情介绍:2008年1月11日,上海陈明律师事务所陈明律师接受杨某某(残疾人)委托,作为当事人薛某某与林某关于《撤销房屋买卖合同纠纷》一案的一审原告诉讼代理人。原告薛某某系80多岁的老年人,是被告林某的外婆、委托人杨某某的岳母。薛某某早年丧偶,系独居生活;而林某幼年父母离婚,一直缺乏父母管教。根据杨某某陈诉,2007年某月某日,薛某某被林某欺骗至某区房地产交易中心,在薛某某不识字不知情的情况下,将所居住房屋A路某号某室过户给了林某某。2007年1月11日中午,女婿杨某某急匆匆的驾着残疾车来事务所向陈明主任求助,说家里为了这事已经吵的不可开交,岳母已经到了寻死寻活的地步。接到求助后,陈明律师立马放下手中的业务,迅速赶往薛某某住处,当时老太太想不开要跳楼,惊动了周围的许多邻居,正是陈明律师在危机时刻一起和家属把当事人从五楼的阳台劝了下来,避免了危险事件的发生。接着通过委托人,陈律师深入了解了事发当日的整个经过,并对该房屋的基本信息进行了调查。随后走访了A路街道、房地产交易中心、A派出所等当日与薛某某有过接触的机构,还向法院申请向相关证人调查取证。陈明律师认真细致的工作取得了充分的证据,证明被告林某有意利用薛某某不识字的弱点,欺骗薛某某将系争房屋已过户到自己名下的事实,可以说诉前原告方已占据了明显优势。案件解读:陈明律师认为,本案系家庭成员之间的内部矛盾,为了维护当事人正当利益的同时,又要能保障老年人有个安详的晚年,本着创建和谐社会的宗旨,在有条件的情况下尽可能的不使家庭关系因为诉讼完全破裂。所以陈明律师一方面对当事人展开了思想工作,苦口婆心劝导家属,亲戚间的官司,无论哪方胜败,双方必然输了人情。不如坐下来协商,达成一个都能接受的方案,大家皆大欢喜,即保住了房子又保住了亲情。另一方面与承办法官积极沟通,争取促使双方采用调解方式解决纠纷,得到了法官的支持。在坚持原则问题不让步的基础...
说明: 导读:做工程的小老板何先生因病猝死,一家人尚未从悲痛中缓过神来,却惊闻家中一套住房已被丈夫生前朋友洪某卖掉。何先生的妻子赵女士将买房人马某作为被告、洪某作为第三人一同告上法庭,要求确认房屋买卖合同无效。A区法院查证发现,马某及洪某之间的交易行为存有大量与常理不符之处,最终认定该房屋买卖合同无效。 案情介绍:何先生曾因资金紧张向洪某借款90万元,后因无力还款而将一套住房委托洪某出售,并办理了委托公证,双方约定所卖房款先由洪某扣除90万元。没想到,公证办理不久,何先生突然因病去世。何先生的丧事尚未办妥,洪某便以何先生名义与马某签订房屋买卖合同,约定将何先生名下的房屋出售给马某,房屋总价90万元。何先生的遗孀赵女士发现房屋被售后诉至法庭,认为她已将丈夫去世一事告知过洪某,洪某仍出售房屋属于无权代理,同时洪某和马某的成交价仅为90万元,远低于市场价格,因此二者显然存在恶意串通行为,故主张房屋买卖合同无效。马某和洪某却辨称,订立合同之时并不知道何先生去世,还拿出一份购房补充协议。协议约定,马某同意就现有装潢等设施、设备另行补偿何先生40万元。由此一来,房屋价格从90万元陡增至130万元,接近市场平均价格,从房屋价款上难以认定存在恶意。马某还声称洪某出具的委托书是经过公证的,自己是善意取得该房屋,另一方面洪某也主张自己的售房行为在何先生生前已与其进行过多次沟通,是合乎何先生的利益和意愿的。为查清事实,主审法官采取隔离审查,从购房目的、看房经过、付款细节、房款来源、售房及收款资格审查、房款交付、房价确定等七个方面询问马某、洪某及相关证人。最终认为本案存在诸多不合情理之处:如对90万元房款的来源,洪某的陈述先后不一致;对看房经过,何先生和洪某的陈述更是存在矛盾;对90万元的交付方式,两人均称是现金交付,有违常理;虽然马某、洪某在庭审之时拿出40万元房款的补充协议,但是落款时间显与...
案例名称: 期房与预期不符
说明: 导读:签订商品房买卖认购协议并交付定金,因未商定付款方式和所购房屋与预期不符而未签订预售合同,定金能否退回?案情介绍:2014年8月18日,姜某与上海某置业有限公司(下称公司)签订购买上海市A区B房屋的认购协议,约定房屋总价为431万余元,并于2014年8月18日当日支付定金10万元,约定姜某于2014年8月25日到上海市某路110号某接待会馆签约,与公司签订预售合同、支付首期付款并与银行签订借款抵押合同。所付定金自预售合同签约之日起转为房款。签订认购协议当日售楼小姐向姜某介绍称:①小区门口有X号线地铁,并会在2年内开通;②小区附近将有商业广场等商业配套;③该房屋有3个房间;④签订协议后会协助我按揭贷款。但最终由于双方对于付款条件协商无法达成一致和认购房屋位置发生变化的原因,没有成功签约。具体原因如下:第一,因公司员工不规范的行为,导致协议内容中“付款方式”与“签署日期”均为空白,且该员工也未按认购协议要求向姜某出示《上海市商品房预售合同》样本即补充条款;第二,据查探了解,当时售楼小姐介绍的①②③项都是不真实的,而且房产商也没有协助我按揭贷款;第三,姜某到B房屋现场调查发现,B房屋所在位置与沙盘和宣传册上不一致(姜某出于环境、噪音等考虑,特意选择沙盘和宣传册上沿路车辆较少,比较安静的B房屋)。此外,姜某也是基于对售楼处沙盘及宣传册内容客观真实性的信赖,以及出于对售楼处员工对购房首付款数额的承诺,才愿意支付定金认购房屋。而后,姜某联系公司以期协商签订预售合同,但公司以各种理由拖延。最终姜某因B房屋与预期不符,公司违约为由,要求解除认购协议返还定金,并按定金罚则要求公司承担违约责任,故诉至法院。法律解读:本案争议焦点主要为以下两点:1.宣传册中的内容和沙盘所示房屋的位置是否可以认定为公司的允诺,是否可依此主张违约责任?2.房屋认购协议是否有合同的性质?根据法院的调解结果可知,原...


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