Case 房屋买卖
案例名称: 卖方不配合交房
说明: 导读:随着经济的发展,人们的生活水平日益提升,衣食住行是一个人生存于世的基本保障,其中住是尤为重要的,而由住引发出来的房产交易更是不胜枚举。我们知道,有交易就会有纠纷,随着房地产市场的日渐兴盛,各种各样的房产纠纷也接踵而来,本文将就房屋买卖合同纠纷进行解读,且看下文分解。案情介绍:李某于2009年5月通过中介公司A购买一套三室户房B,商议价为150万,并已经预付定金20万元,出售方为黄大,但由于黄大没有固定单位,无法将使用权房产转变为产权房,因此由弟弟黄二将使用权房转为产权房,该房屋的产权人也因此变更为黄二。20万定金由黄大收取,产权房证下来后,进行房屋交易时由中介出面李某又预付了50万给买房人换黄二。后黄大以原定房屋面积增加了一平方米为由,又向李某追加现金一万元。房产中介因要结清水电费,向李某预付一万元现金,所以李某总共预付该房72万元。房款总共还剩下78万元,经中介协商,准备分两步进行:第一步38万在2010年4月15日至5月1日之间付清,李某交付38万,黄大交房;第二步40万元,在黄大户口迁出后,即付40万元全部交清了结。双方已经约定好交付日期,但是由于黄大迟迟不交房,所以78万还未结清,且该房屋中还有其他房客,李某也为此找过当地居委会,但由于居委会难以调解,由此双方就房屋买卖合同纠纷进行进一步解决。法律解读:房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同,它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人,买受人支付价款的合同。房屋买卖合同的法律特征既有买卖合同的一般特征,也有其自身固有的特征。本案中李某和黄大就是属于签订了房屋买卖合同。根据本上海市高级人民法院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》可知,在买卖合同履行过程中,双方是债权债务关系,买受人可依合同约定,要求出卖人履行合同义务,包括按约将标的物的所有权移转给买受人。买受人不能依据买卖合同而直接取得标的物的所有权,同时,...
说明: 导读:在生活中,很多人进行房产交易时,会选择在中介公司的帮助下进行,因为中介公司作为专业的机构,有更多的信息和交易经验。但是由于市场的不规范,中介公司也是参差不齐,有的中介公司经营不规范,就会和委托人之间产生矛盾纠纷。本文将通过一个居间合同纠纷的案例,讲述相关法律知识,且看下文分解。案情介绍:2014年3月1日,李某、刘某以及中介公司一起签订《房地产买卖居间协议》,约定李某将涉诉房屋出售给刘某。2014年4月15日,李某、中介公司与刘某签订《上海市房地产买卖合同》,由中介公司负责办理李某与刘某的房屋交易过户手续,但是中介公司未能履行上述义务。且中介公司与李某签订过《承诺书》,中介公司承诺若是2014年8月20日前未能完成交易手续或2014年9月20日之前刘某未领到新房产证,则中介公司愿意支付李某和刘某各3万元。因中介公司至今未履行赔付义务,李某将中介公司诉至法院。另外,因为房屋过户没有完成,房产交易没有再进行下去,李某和刘某对该涉诉房屋的买卖合同纠纷进行了法庭调解,并达成了协议:双方的房地产买卖合同解除,李某返还刘某剩余房款8万元,2015年2月15日之前支付3万元,2015年3月15日之前支付5万元。因此李某和刘某之间的纠纷得到了解决,现在主要的争议焦点是在李某和房屋中介公司之间。涉诉房屋系动迁房,李某取得该房屋房地产权不满3年,实际上是无法办理过户的,李某和刘某最初也是同意终止交易的。但是中介公司书面承诺能够帮助李某和刘某办理过户手续,如果没有过户成功,就赔偿李某和刘某各3万元。而后,中介公司伪造过户手续,被房地产交易中心制止,无法完成交易,中介公司未就此事对李某和刘某进行赔偿,因此李某将中介公司诉至法院,要求获得赔偿。法律解读:居间合同,是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。在民法理论上,居间合同又称为中介合同或者中介服...
说明: 导读:回沪知青胡某购房居住,后被告知卖方并非房屋权利人,真正权利人向胡某主张权利。案情介绍:胡某系上海回沪知青,原本想要在上海A区买一产权房作为其安享晚年的住处,却在和卖方签订房屋买卖协议并入住。但在入住房屋生活一年后被告知,原来的卖方对该系争房屋没有所有权,而真正的房屋所有权属于甲乙二人。因此胡某被甲乙两原告告上法庭要求她立刻搬离该房屋并支付每日的租金。法律解读:本案为无处分权人出卖房屋最后导致买方无权获得房屋所有权的案例。依据《民法通则》第七十一条规定,财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。因此,房屋的所有权人(本案中的甲乙)对房屋享有占有、适用、收益、处分的权利。因此本案中原告有权要求作为无权占有人的被告胡某将该系争房屋的占有权交还给所有权人。对于本案中的被告胡某而言,依据《合同法》第四十四条之规定,依法成立的合同,自成立时生效。合同的生效要件包括1、合同的签订主体有完全民事行为能力;2、合同不违反强制性的法律法规或损害社会公共利益;3、合同签订双方的意思表示真实。该房屋的卖方有完全民事行为能力,双方意思表示真实,且不违反强制性的法律法规和损害社会公共利益,所以胡某与卖方签订的房屋买卖合同本身是有效,但是房屋所有权(即房屋物权)却不因为该合同的生效而转移。依据《物权法》第九条,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。所以按照物权法的相关规定,被告与无处分权的卖方签订的合同虽然有效,但房屋所有权并不因买卖合同的生效而转移。  该合同由于卖方没有所有权,不能对该房屋行使处分权,因此卖方应当承担因履行不能导致的违约责任。基于卖方的合同违约,被告有权对自己受到的损失向卖方提起诉讼,减少自己的损失,保护自己的权利。但由于胡某对卖方的追偿是独立于本次原告方的诉讼请求的,所以胡某...
说明: 导读:王某与售楼处签订房屋买卖协议,并已在约定时间付清房款,但截至交房日期,开发商没有交付房屋。案情介绍:王某与上海A置业有限公司于2011年12月31日签订了《上海市商品房预售合同》,以下简称《预售合同》,双方约定王某向A公司置业公司购买位于金山区枫泾镇某路的房屋,总价款暂定为1500000元,合同约定除不可抗力外A置业公司应该在2013年6月20日将房屋交付给王某,否则应该向王某支付违约金,违约金按照已支付房款的日万分之一的计算,嗣后,王某按约付清了房款1500000元(人民币,下同),但A置业公司却未能按照约定在2013年6月20前履行交房义务。后王某得知A置业公司系B置业公司出资设立的一人有限责任公司,且A公司因经营不善已经濒临破产边缘。于是王某将A公司和B公司一起告上了法庭。法律解读:本案系商品房纠纷中常见的案件,因为房地产开发企业延期交付房屋而起的纠纷。《预售合同》系双方真实的意思表示,不违反法律的规定所以是有效的。当事人应该按照合同全面的履行自己的义务,然而A被告逾期交房,所以应该按照合同的约定交付逾期的交房违约金,原告最开始的诉讼请求是请求法院将违约金的比例上调至按购房价款日万分之三计算,认为原合同约定的逾期违约金比例过低。但是A公司已经濒临破产的边缘,当时已经有北京的一家公司对其申请破产宣告,且法院受理了破产清算的申请,此时A公司明显缺乏清偿能力,因此为减少原告的损失,还是坚持原合同约定的违约金比例为好,同时要求B公司承担与A公司的连带责任,因为根据公司法第六十四条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的,应当对公司债务承担连带责任”。所以当B公司不能证明自己的财产独立于A公司的财产时就要对A公司的债务承担连带责任。后来的法院判决也证明了这是最佳的诉讼策略。案件结果:本案的判决最终如下:一、自2013年6月21日起,被告上海A置业公司...
说明: 导读:在被继承人死亡后,继承开始时,常常会发生许多意外。而继承的主要部分是财产,财产中相对比较重要的一部分便是房产。房屋在交易过程中会签订房屋买卖合同,什么样的买卖合同是有效的?什么样的又是无效合同?无效合同会带来什么影响?且看下文分解。案情介绍:2006年2月1日李某与上海某集团签订《上海市公有住房出售合同》,由李某购买系争房屋的产权,2006年2月26日,李某经核准登记为房屋的权利人。甲乙丙丁四人系李某的子女,李某于2007年4月过世。2009年甲乙丙发现房屋的权利人已经变更为丁,于是三人将丁告到法院,称四人都为房屋的权利人,而非丁一人。然而丁在庭审中却拿出了一份遗嘱,一份《上海市房地产买卖合同》以及一份《上海市房地产登记申请书》,该买卖该合同的卖方为李某,买方为丁;登记申请书上的受让人为丁,转让人为李某,签字的日期都为2008年3月2日。法律解读:在本案中,存在两个房屋买卖合同,前面一个是李某和上海某集团的买卖合同,这个合同是有效的,毋庸置疑。此时涉讼房屋的权利人开始变更为李某。然而在李某和丁签订的买卖合同是否成立存在质疑。在庭审的过程中被告丁拿出一份遗嘱,遗嘱的内容为李某明确表示在自己百年以后房屋的继承权归丁所有。然而该遗嘱是打印的,并没有李某的签字或手印,子女的签名处也只有丁一个人的签字。所以遗嘱是无效的。而关于买卖合同的问题,合同法规定当事人采用书面形式订立合同的,自双方当事人字或者盖章合同才能成立,而本案中李某和丁签订的《上海市房地产买卖合同》以及《上海市房地产登记申请书》上显示的签订时间为2008年3月2日,此时作为合同一方当事人李某已经去世,显然是不能签订合同的,虽然丁在庭审中抗辩说李某在2006年就已经签订了上述合同,然而并没有所谓的证据。因此李某和丁之间的买卖合同是不成立的。应该将系争房屋的产权人恢复为李某,然而鉴于李某已经去世,根据《中华人民共和国继...
说明: 导读:王某和李某签订房屋买卖合同后,由于同地段房价迅速上涨,李某反悔,不愿履行房屋约定义务。王某该如何维护自身的权益,且看本文解读。案情介绍:2016年1月2日,王某和李某通过房地产经纪有限公司居间介绍签订《房屋买卖居间协议》,对李某所有的位于上海市某区某路A室的房地产的买卖居间事宜达成了一致意见,双方在中介公司签订买卖协议后,李某收取王某的定金20000元。后经王某多次催告要求李某履行协议约定的事项,李某仍未履行该协议约定的签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同的义务。于是王某将其诉至法院。法律解读:首先,王某与李某所签订的《房屋买卖居间协议》是自愿、合法、有效的,且协议内容未违反法律、法规的强制性规定,双方当事人应当按照该《协议》约定全面、及时履行自己的义务。本案中,李某收取王某的定金20000元,根据合同法第一十五条及房屋买卖合同司法解释第四条之规定,该定金是在合同订立前交付的,其性质为立约定金,目的在于保证正式合同的订立。李某收受定金而未履行签订正式买卖合同的义务,应当双倍返还定金于王某。其次,李某在签订协议后,因房屋价格上涨的实际情况,一直未实际履行相关义务。依据该协议的相关约定,李某应当于该协议签订后30天内与王某签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同。然而,李某在该协议约定的期限内并未与王某签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同,为此王某曾在2月11日和2月18日分别给李某发过催告函,让李某务必于2月18日以及2月25日前往居间方签约处就该协议约定的买卖条件与原告签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同。李某仍未履行构成根本违约。最后,根据《协议》对违约责任的规定:本协议生效后,双方应诚意履行。如任何一方未按本协议约定履行,经另一方书面催告仍不履行的,另一方有权要求相对方承担每日总房价款0.05%的逾期违约责任后继续履行本协议或单方解除本协议,若因上述原因解除本...
说明: 导读:甲方与乙方于2011年12月11日签订《上海市房地产买卖合同》。由于合同并未明确约定付款方式,在合同履行过程中,发生了付款纠纷。二人各执一词,争论不休,遂诉至法院。合同内容约定不明确该如何确定义务的履行方式,且看本文解读。案情介绍:甲方与乙方于2011年12月11日签订《上海市房地产买卖合同》。合同约定由甲方把自有房屋以700000元转让给乙方,并约双方在2012年1月31日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续,该房地产风险责任自该房地产权利转移之日起由乙方负担。然而合同中对于房屋交接、款项支付、违约责任等均未作出约定。2012年2月10日,甲、乙双方前往上海市房地产交易中心签署《上海市房地产登记申请书》并办理产权变更登记手续。可是直到2014年5月乙方仍有108000元房款没有支付给甲方,并且乙方要求分期支付。双方协商不成于是甲方诉至法院。案件结果:本案经法院判决如下:一、被告乙方应于本判决生效之日起十日内赔偿原告甲方108,000元。二、被告乙方应于本判决生效之日起十日内赔偿原告甲方逾期付款损失:其中以6,000元为基数,自2014年5月30日起至2014年9月16日止;以108,000元为基数,自2014年5月30日起至被告乙方实际支付之日止,均按同期中国人民银行贷款基准利率计算。三、本案受理费减半收取为1,350元,财产保全费为1,120元(原告甲方已预缴),均由被告乙方负担。法律解读:本案当中,甲乙双方签订的合同合法有效,对双方当事人都具有法律约束力。甲、乙就系争房屋签订的《上海市房屋买卖合同》约定了甲、乙之间的权利义务,现房屋产权已变更至乙方名下且实际控制该房屋。甲方要求乙方支付剩余房款是合理合法的要求,乙方应该全面履行自己的义务。乙方要求分期支付款项并没有任何事实法律上的依据, 合同中亦未约定。关于乙方逾期付款损失,甲、乙双方签订的合同中对此并未有相...
说明: 导读:定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式。给付定金的一方称为定金给付方,接受定金的一方称为定金接受方。在定金合同签订前后,常常会因为意见未达成一致而产生纠纷,如何避免和解决纠纷?本文将通过案例进行解答,且看下文分解。案情介绍:黄某于2014年9月在某中介公司的带领下实地查看了涉案房屋A,该房屋的产权人是王某、吕某。后来黄某与王某自行协商洽谈,就涉诉房屋的成交价格达成一致。2014年10月5日,黄某、王某和中介公司三方共同签订了《二手房买卖服务协议》,同日黄某和王某就该房地产买卖一事签订了《定金合同》,王某为出卖人,黄某为买受人。《定金合同》约定,涉诉房屋成交价格为300万元,定金为15万元。黄某已经按约定当日即将定金通过农行转账至王某的妻子吕某的账号,但是并没有王某的亲笔签字的收款收据做凭证。王某出售涉诉房屋是想改善居住条件,另购置面积更大的房屋。但是,直至约定的网签之日,王某却不与黄某办理网签手续。期间,黄某曾多次通过电话短信联系王某,请求对方如约履行。黄某也给王某寄送过《履行协议催告函》,函告其及时履行合同约定的义务,但至发函之日,王某仍然未与黄某办理涉诉房屋的网签版《上海市房地产买卖合同》。2014年12月15日,黄某致电王某,请求他继续履行合同,但王某并不打算继续履行,而是决定违约。经过黄某与王某夫妻二人多次协商洽谈,依旧无果的情形下,黄某将王某诉至法院。法律解读:黄某与王某所签订的《二手房买卖服务协议》是自愿、合法、有效的,且协议内容未违反法律、法规的强制性规定,双方当事人应当按照该《协议》约定全面、及时履行自己的义务。最高人民法院通过《关于适用若干问题的解释》第120条规定“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为,致使合同目的不能实现,可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。因此,实践中如果当事人一方延迟履行合同...


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