Case 公房纠纷
说明: 导读:公房动迁的补偿款分配,公房同住人因公房居住环境较差,将房屋出租给第三方,现公房动迁,原同住人能否要求承租人支付其应有份额?且看下文分解。案情介绍:史女士与蔡先生1944年登记结婚,婚后生有一女蔡某,蔡某于1969年与王某登记结婚。蔡先生原有一套上海某某厂单位分配的承租房,位于上海市某某区某某路82号二层后楼(以下简称系争房屋),承租人为蔡先生,后来购买下来,房产登记在蔡先生名下,蔡先生因病去世后,蔡某拿着户口本去找物业公司,把原先承租人蔡先生改为蔡某,史女士也没有签过字。2014年8月30日开始,系争房屋准备动迁,征收方是上海市某某区住房保障和房屋管理局,征收实施单位是上海市某某第二房屋征收服务事务所有限公司。因蔡某在系争房屋征收实施过程中,身患脑梗疾病,无法处理相关事宜,因此其丈夫王某作为其代理人(乙方),与征收方(甲方)签订《上海市国有土地上房屋房屋征收补偿协议》,双方对产权调换、补偿、补贴及奖励数额等事项达成一致约定。约定如下:被征收房屋价值补偿款为112万元,装潢补贴7000元;其中王某选择一套某某区某某路281弄21号302室房屋,面积97.67㎡,价格为90万元;其他各类补贴、奖励费用合计40万元;协议生效后,乙方搬离原址期满后30日内,甲方应向乙方支付63万元。系争房屋内共有三个户籍,分别是蔡某、王某和史女士三人。系争房屋面积比较小,又在二楼,楼梯较窄,居住环境较差,而且史女士年老、蔡某又患有疾病,因此动迁前史女士和蔡某一家都没有住在里面,而是将房屋出租给他人。现史女士与王某对于系争房屋的拆迁款项协商未果,史女士起诉要求依法分割。法律解读:第一,本案中对于蔡某拿着户口本到物业公司,将承租人变更到自己名下的行为。原本系争房屋是为公房,承租人因病去世后,其继承人有权拿着身份证件变更承租人名字,但是需有和户口其余人协商一致才可办理,故当初蔡某将承租人名字变更到...
说明: 导言:每个人都要有步入衰老的一天,而中国人更是秉信落叶归根这一传统观念。那么假如有一天,你从奋斗多年的岗位上退休,准备回老家的房屋安享晚年,却发现老屋被你的亲人以你本人的名义卖掉了,那么这个房屋买卖合同是否有效呢?案情介绍:张某与妻子黄某婚后在A村依法取得宅基地。此后,张某于1985年因经营所需到B地经营谋生,以上房产一直空闲,期间张某从其岳父母处得知该空闲房产已出租于李某使用。2010年张某返乡养老,要求李某搬离该处房产。1994年张某的岳父以张某的名义与李某签订《房屋买卖契约》,上盖有张某的印章,并经所在村委同意。李某遂主张该一房产地已转让为其所有。黄某虽知自己父亲将房产转让给李某这一事实却一直未向张某说明。张某于其父亲2009年病逝送丧时才知房屋已卖掉。张某遂以从未签署或委托他人签署该《契约》为由否定其真实性,认为自己1990年从A村离开后至岳父死后出葬期间从未回过A村,且买卖契约上张某的印章与本人所持印章不一致,且房屋买卖契约签订时李某尚有宅基地,不能买卖他人的宅基地。双方各执己见,协商未果,遂诉至法院。张某要求李某立即排除妨碍,迁出系争房屋;在庭审中,张某增加诉讼请求,要求确认张某岳父与李某签订的《房屋买卖契约》无效。法律解读:本案争议的焦点系张某与李某的房屋买卖合同是否有效。张某称妻子一直未对自己讲起房屋买卖一事,直至事发时方才知道。但即使由张某岳父签订涉案协议,作为张某的岳父,持有张某的印章,并以张某的名义与李某签订协议,张某岳父虽未向李某出示委托手续,但其与张某的特殊身份关系,按照一般人的社会经验,足以使作为交易相对人的李某作出张某岳父具有代理权的判断。此外,协议签订的过程中,双方邀请了张某、李某所在地村民委员会书记作为见证人,在协议上盖双方村民委员会的公章,上述事实足以证明李某已尽合理注意义务。涉案协议的签订及履行过程中,李某已尽合理注意义务,有理由相信张...
说明: 导读:孙甲不幸去世,生前留有一笔财产,但并未立遗嘱。作为唯一的子女孙乙,由于荒唐继母的阻挠,不仅无法尽孝,而且自身的继承权也受到侵害。弱女子孙乙该如何维护自己的合法权益,看下文解读。案情介绍:孙乙系孙甲(2014年10月10死亡)与前妻所生之女,孙甲与黄某(孙乙的继母)系再婚夫妻,二人未育有子女。孙甲的父亲于1996年死亡,母亲于1999年死亡。故孙甲的法定继承人为孙乙与黄某。孙甲离世前的财产情况如下:上海市某路A室房屋一套,钱款人民币24万元,丧葬补助金3万元,基本养老保险个人账户余额人民币9万元,企业年金个人账户余额88000元,职工补医待遇金额人民币8000元,公积金个人账户余额人民币21000元。另,据女儿孙乙陈述,其与父亲孙甲的关系非常好,孙甲生前一直与一个遗愿,要求女儿的户口能迁入上海市某路A室,但遭到继母的极力反对,孙甲只得与黄某协调,共同承诺买车给女儿并且在其结婚时给予20万元的补偿。继母黄某在与孙甲共同生活期间,并未尽到一个妻子应尽的义务。黄某没有任何收入,每月的社保金额都是父亲孙甲代付。但黄某却整日与孙甲争吵不休。孙甲患有脑梗,单位考虑到其具体情况,再三要求其回家静养,而黄某知道后大脑孙甲的办公室,要求其继续上班,只是为了不扣除每个月300元的收入。孙甲无奈只得带着重病缠身的身体坚持上班。孙甲不进得不到家庭的温暖,而且终日郁郁寡欢,导致最后一次脑中风加心肌梗塞,不幸离世。黄某在孙某生前不仅对其苛刻,去世后的行为更不像一个正常妻子的所为。孙某去世后办事,所有的一切事宜黄某都不允许任何人参加,包括女儿孙乙,将亲朋好友及单位的礼金都强揽腰中,甚至不让孙乙捧父亲的遗像。不仅如此,黄某虽控制着孙甲的所有财产,但连孙甲的坟墓费用都不愿意出。种种行为让作为女儿的孙乙无法忍受,遂将继母起诉至法院,请求法院维护自身的合法权益。法律解读:本案系财产继承纠纷,争议的焦点在于孙...
说明: 导读:共同居住人分两户后,分别获得两套安置房。其中一套安置房又发生动迁,另一户主张动迁补偿。案情介绍:李某和王某以及甲乙丙丁6人之前共同居住在上海市某路A房屋内,因该房屋后来拆迁,6人都享受了动拆迁利益。分户后,李某与王某为一户,甲乙丙丁为一户,乙用A房屋的动拆迁补偿款购买了位于上海市某路的B房屋,房屋以住房调配单的形式过户,住房调配单上有李某和王某二人的名字。因为李某和王某买房在后,就把户口也迁入了B房屋处。现在B房屋要拆迁,拆迁的补偿款为269万,李某和王某认为自己应当享受动拆迁利益,因向乙主张动迁利益120万元未果于是将甲乙丙丁诉至法院。法律解读:B房屋是乙利用A房屋的动迁款购买的所有权所得,所以应该区别于一般的福利分房。虽然在B房屋过户以住房调配单的形式实施,但是调配单上记载的内容与房屋买卖的实际情况存在差异,因此原告李某和王某是不能以调配单上仅有其姓名而主张其在该房屋内拥有居住使用权的。在庭审中,李某和王某认为其为B房屋的共同居住人,然而其并没有什么证据证明其在B房屋居住过。根据《上海市房屋租赁条例》所谓“同住人”是指在拆迁许可证核发之日,在被拆迁居住房屋处有本市常住户口,已实际居住一年以上,且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。所以李某和王某的主张没有事实和法律上的依据,因此法院驳回其诉讼请求是合理合法的。案件结果:法院经过审理以后判决驳回原告李某和王某要求120万元的动迁利益的诉讼请求,案件受理费减半有两个原告负担。拓展阅读:《上海市高级人民法院 关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》三、同住人需要符合哪些条件答:与《上海市房屋租赁条例》相关条款规定所指的同住人概念不同,本解答所指的同住人,是指在拆迁许可证核发之日,在被拆迁居住房屋处有本市常住户口,已实际居住一年以上,且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。他处虽有住房但居住困难的...
案例名称: 期房与预期不符
说明: 导读:签订商品房买卖认购协议并交付定金,因未商定付款方式和所购房屋与预期不符而未签订预售合同,定金能否退回?案情介绍:2014年8月18日,姜某与上海某置业有限公司(下称公司)签订购买上海市A区B房屋的认购协议,约定房屋总价为431万余元,并于2014年8月18日当日支付定金10万元,约定姜某于2014年8月25日到上海市某路110号某接待会馆签约,与公司签订预售合同、支付首期付款并与银行签订借款抵押合同。所付定金自预售合同签约之日起转为房款。签订认购协议当日售楼小姐向姜某介绍称:①小区门口有X号线地铁,并会在2年内开通;②小区附近将有商业广场等商业配套;③该房屋有3个房间;④签订协议后会协助我按揭贷款。但最终由于双方对于付款条件协商无法达成一致和认购房屋位置发生变化的原因,没有成功签约。具体原因如下:第一,因公司员工不规范的行为,导致协议内容中“付款方式”与“签署日期”均为空白,且该员工也未按认购协议要求向姜某出示《上海市商品房预售合同》样本即补充条款;第二,据查探了解,当时售楼小姐介绍的①②③项都是不真实的,而且房产商也没有协助我按揭贷款;第三,姜某到B房屋现场调查发现,B房屋所在位置与沙盘和宣传册上不一致(姜某出于环境、噪音等考虑,特意选择沙盘和宣传册上沿路车辆较少,比较安静的B房屋)。此外,姜某也是基于对售楼处沙盘及宣传册内容客观真实性的信赖,以及出于对售楼处员工对购房首付款数额的承诺,才愿意支付定金认购房屋。而后,姜某联系公司以期协商签订预售合同,但公司以各种理由拖延。最终姜某因B房屋与预期不符,公司违约为由,要求解除认购协议返还定金,并按定金罚则要求公司承担违约责任,故诉至法院。法律解读:本案争议焦点主要为以下两点:1.宣传册中的内容和沙盘所示房屋的位置是否可以认定为公司的允诺,是否可依此主张违约责任?2.房屋认购协议是否有合同的性质?根据法院的调解结果可知,原...
说明: 导读:李某名下有一处农村宅基地,拥有该处宅基地的使用权。现该处宅基地面临动迁,然而李某本应享受的动迁补偿等权利受到了侵害。在这则案例中,涉及了农村宅基地以及农民私有房屋转让相关的法律问题。案情介绍:李某曾将该处宅基地上的房屋于1992年私下卖给了甲,甲又转手卖给了村集体成员胡某。现该处宅基地使用权证在胡某处。今该处宅基地面临动迁,动迁组与胡某签订了《动迁补偿安置协议》。李某认为,因其是该处宅基地的使用权人,其才是动迁安置补偿的受益者,才是与动迁组签订《动迁补偿安置协议》的主体。故而,李某将该社区办事处、房屋征收服务事务所有限公司及胡某,一共三被告诉至法院。法律解读:近年来,关于农村私有房屋买卖纠纷的案件逐年增多。上述案件,就是一典型的案由系农村私有房屋买卖纠纷的案子。将该案件进行分割成两部分,一是农村宅基地之上的农民自有房屋所有权的转让,二是关于农村宅基地面临动迁相关的法律问题。对于第一部分,就甲于1992年将位之于其使用权下的宅基地之上的私有房屋私下卖给甲,根据目前的法律法规,若甲为村集体成员,这一处分其自有房屋的法律行为应是有效的法律行为;若甲非村集体成员,则反之。宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。农村宅基地的所有权是归农村集体经济组织所有。可见,村集体成员基于宅基地使用权在农村集体所有的宅基地之上可建造自有房屋。诚然上述案件中,房屋的所有权于1992年私下转卖给甲之前必是李某的,故该房屋所有权系李某原始取得。1992年之后,李某私下转卖该宅基地上的房屋,而该房屋经二次转手又转卖交付至胡某。(暂认定甲为村集体成员)胡某为村集体成员,故而这次农村住房的买卖转让应认定为有效。对于第二部分,宅基地动迁补偿应分为两部分。一为宅基地征收部分的补偿,二为位于宅基地之上的自建房屋征收部分的补偿。农民的宅基地在土地属性上属于农村集体土地,产权应当归村集体...
说明: 导读:父母去世后总会给孩子们留下一笔遗产,因为大部分人都没有立遗嘱的意识,这就使得子女在继承遗产时会产生纠纷。为了尽可能的避免和解决纠纷,法律规定了相应的继承顺序和原则,这就让人们在产生继承纠纷时,有法可依,有据可循。那么,正确的继承顺序应当是什么?什么人可以多分得遗产?什么人应当少分?什么人没有资格继承?且看下文分解。案情介绍:李大是李二、李三、李四的父亲,李大的妻子张某去世多年,李大在妻子去世之后没有再娶。大儿子李二是二级残疾,一直由小儿子李三监护照顾。女儿李四早年去世,留下一个儿子王某。小儿子李三的妻子是邓某,两人有一个女儿李小。两年前李大所有的一套房产A动迁,李大、李二、李三、李小和邓某作为安置对象,每人可获得安置费20万元,大家商量后决定再选购基地的安置房两套,一套房产B由李大和李小出资购买,另一套房产C由李三和邓某出资购买。因为李大和李小的安置款不足以购买房产B,所以决定从李二和李三的安置款中分别拿出10万和19万用作房产B的购置。李大生前一直是由李三照顾,在他们共同生活的期间,李大曾多次脑梗住院,2008年李大因脑溢血留下后遗症,下半身瘫痪,大小便不能自理,一切均由李三悉心照料直至去世,丧葬事宜也全部由李三负责操办。王某在母亲李四去世后就未曾与李大来往过,也没有对李大尽过赡养义务。现李大去世,留下一份《遗产委托书》,表明其房产归李三继承,但对于拆迁获得的20万元安置费尚未确定继承份额,因此李二、李三将王某、邓某和李小起诉至法院,要求明晰各方财产。法律解读:按照《继承法》第五条规定,继承开始后,按照法定继承办理;有遗嘱的,按照遗嘱继承或者遗赠办理;有遗赠扶养协议的,按照协议办理。在本案中,李大留下了《遗产委托书》,表明房产由李三继承,故《遗产委托书》实为李大所立的遗嘱。因为当有遗嘱的时候,遗嘱继承是应当优先于法定继承的,所以本案中,可以优先适用李大《遗产委托书》...
案例名称: 卖方不配合交房
说明: 导读:随着经济的发展,人们的生活水平日益提升,衣食住行是一个人生存于世的基本保障,其中住是尤为重要的,而由住引发出来的房产交易更是不胜枚举。我们知道,有交易就会有纠纷,随着房地产市场的日渐兴盛,各种各样的房产纠纷也接踵而来,本文将就房屋买卖合同纠纷进行解读,且看下文分解。案情介绍:李某于2009年5月通过中介公司A购买一套三室户房B,商议价为150万,并已经预付定金20万元,出售方为黄大,但由于黄大没有固定单位,无法将使用权房产转变为产权房,因此由弟弟黄二将使用权房转为产权房,该房屋的产权人也因此变更为黄二。20万定金由黄大收取,产权房证下来后,进行房屋交易时由中介出面李某又预付了50万给买房人换黄二。后黄大以原定房屋面积增加了一平方米为由,又向李某追加现金一万元。房产中介因要结清水电费,向李某预付一万元现金,所以李某总共预付该房72万元。房款总共还剩下78万元,经中介协商,准备分两步进行:第一步38万在2010年4月15日至5月1日之间付清,李某交付38万,黄大交房;第二步40万元,在黄大户口迁出后,即付40万元全部交清了结。双方已经约定好交付日期,但是由于黄大迟迟不交房,所以78万还未结清,且该房屋中还有其他房客,李某也为此找过当地居委会,但由于居委会难以调解,由此双方就房屋买卖合同纠纷进行进一步解决。法律解读:房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同,它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人,买受人支付价款的合同。房屋买卖合同的法律特征既有买卖合同的一般特征,也有其自身固有的特征。本案中李某和黄大就是属于签订了房屋买卖合同。根据本上海市高级人民法院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》可知,在买卖合同履行过程中,双方是债权债务关系,买受人可依合同约定,要求出卖人履行合同义务,包括按约将标的物的所有权移转给买受人。买受人不能依据买卖合同而直接取得标的物的所有权,同时,...
说明: 导读:婚姻的开始会引起一系列的法律关系的变化,同样婚姻的结束也会引起法律关系的变更。夫妻在婚前的财产婚后如何认定?夫妻婚后的财产是否都认定为夫妻共同财产?离婚时财产分割有什么原则?离婚时未分割的财产是否可以重新分配?且看下文分解。案情介绍:叶某和邓某于1999年登记结婚,2010年协议离婚,但是有一套房产A尚未分割。离婚后,叶某一直居住在房产A中,邓某则住在娘家。2012年4月,叶某的儿子叶小与叶某商量,想将房产A卖出换一套更大点的房子以便结婚。作为父亲的叶某是愿意帮助儿子的,但是由于卖了房子就要将户口迁出,家中亲戚劝叶某不要卖房子,因为担心叶小将房子卖了后把钱拿走,不再管父亲叶某。于是叶某和叶小签订了一份协议,约定叶小将房子卖出拿到钱款后,要给叶某40万元。可是至今叶小没有给叶某一分钱,也为再来看过叶某。另外,房产A曾在2009年转让给邓某的同学吴某,但是该转让只是一种形式,吴某未支付钱款,叶某一家也未将户口迁走,叶某和叶小还是一直居住在房产A中,直到2012年,儿子叶小将房屋卖出。因为原房产是叶某和邓某的夫妻共同财产,如果起诉叶小,可能会被认为房产不是叶小的,叶小也可以辩称没拿到钱款。因此叶某以该房产是离婚时未分割的财产为由,将邓某诉法院。法律解读:共有是指两个以上公民、法人或者其他组织对同一不动产或者动产共同享有所有权、用益物权或者担保物权。共有又分为共同共有和按份共有。共同共有是指各共有人之间不分份额地共同对同一财产享有所有权并承担相应的义务。共同共有的最基本特征是基于特定的共有关系才成立的,如家庭关系、婚姻关系和共同继承关系等,在特定情形下当事人也可以通过约定的方式设立共同共有关系。共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有,或者约定不明确的,除共有人具有家庭关系等外,视为按份共有。  在本案中,叶某和邓某对于涉诉房屋是享有共有权的,因为共有人之间...
说明: 导读:婚姻的开始总是伴随着幸福,但是当一段婚姻走到尽头,就不得不面对财产分割、抚养权纠纷这样残酷的现实。作为离婚的双方主体,总是想争得最大的利益,那么在离婚案件中,法律对于财产的分割又有着怎样的规定呢?且看下文分解。案情介绍:钱某和孙某是中专同学,两人于2005年登记结婚。女方孙某从结婚前至今一直无固定工作 ,婚前一直叫男方钱某购买新房作为结婚婚房,但由于男方没有能力购买新房,女方一直很介意。2005年3月,两人在民政局登记结婚,同年5月,在酒店举办了婚礼。由于孙某自从毕业以后就几乎不上班,所以所有结婚费用全部是男方及男方家长承担,婚后居住在男方父母以男方名义出资购买的房产A中。孙某在结婚后一直以身体不好为由几乎没有正常上班,家里就靠钱某一个人一千多元的工资支撑着。结婚后虽然未采取避孕措施,但是孙某一直没有怀孕。2007年孙某的父亲一直在出差,所以孙某提出回娘家居住,以便照顾母亲,并将房产A用于出租,租金每月三千元,都打入孙某的银行卡上,钱某和孙某从2007年起就一直在孙某娘家居住。2010年8月初,孙某被查出患白血病,经钱某托关系购买了格列卫药物。当时孙某刚刚通过试用期的单位组织了十万元左右的捐款,钱某父母也当即拿出了八万元为孙某治病,孙某父母为其投保的保险赔付十万元。钱某每周都坚持带孙某去看中医,为其调理身体,由于孙某在患病期间没有工作,医疗保险无法正常使用,至今所有检查治疗费用全部为钱某一人承担。2012年孙某为了了却自己的汽车梦提出来购买汽车,钱某虽然经济能力有限,但是考虑到孙某重病在身不易受刺激,就将父母所赠与的钱款及自身全部钱款都用于买车,且车主为孙某的名字。至今汽车的保养费用都是钱某在负担,因为钱某经济能力有限,在孙某病情得到控制,最终完全康复后,就提出将车卖出,但是孙某始终不肯答应。而且孙某在此期间多次催促钱某购买新房,钱某的父母见儿子为此事烦心,于是就将新...


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