Case 公房纠纷
说明: 导读:在生活中,很多人进行房产交易时,会选择在中介公司的帮助下进行,因为中介公司作为专业的机构,有更多的信息和交易经验。但是由于市场的不规范,中介公司也是参差不齐,有的中介公司经营不规范,就会和委托人之间产生矛盾纠纷。本文将通过一个居间合同纠纷的案例,讲述相关法律知识,且看下文分解。案情介绍:2014年3月1日,李某、刘某以及中介公司一起签订《房地产买卖居间协议》,约定李某将涉诉房屋出售给刘某。2014年4月15日,李某、中介公司与刘某签订《上海市房地产买卖合同》,由中介公司负责办理李某与刘某的房屋交易过户手续,但是中介公司未能履行上述义务。且中介公司与李某签订过《承诺书》,中介公司承诺若是2014年8月20日前未能完成交易手续或2014年9月20日之前刘某未领到新房产证,则中介公司愿意支付李某和刘某各3万元。因中介公司至今未履行赔付义务,李某将中介公司诉至法院。另外,因为房屋过户没有完成,房产交易没有再进行下去,李某和刘某对该涉诉房屋的买卖合同纠纷进行了法庭调解,并达成了协议:双方的房地产买卖合同解除,李某返还刘某剩余房款8万元,2015年2月15日之前支付3万元,2015年3月15日之前支付5万元。因此李某和刘某之间的纠纷得到了解决,现在主要的争议焦点是在李某和房屋中介公司之间。涉诉房屋系动迁房,李某取得该房屋房地产权不满3年,实际上是无法办理过户的,李某和刘某最初也是同意终止交易的。但是中介公司书面承诺能够帮助李某和刘某办理过户手续,如果没有过户成功,就赔偿李某和刘某各3万元。而后,中介公司伪造过户手续,被房地产交易中心制止,无法完成交易,中介公司未就此事对李某和刘某进行赔偿,因此李某将中介公司诉至法院,要求获得赔偿。法律解读:居间合同,是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。在民法理论上,居间合同又称为中介合同或者中介服...
说明: 导读:丈夫婚前房产,离婚后,妻子作为房屋使用人能否得到拆迁补偿?案情介绍:张某和李某为夫妻,两人于1983年登记结婚,1984年育有一女。一家三口一直居住在位于上海市某区某街90号的系争房屋A内,三人户口也一直在此房屋。房屋A为私房,是李某在结婚之前所建,产权人为李某,该房的土地使用权证在夫妻关系存续期间所发(1989年颁发)。婚后因李某赌博,影响夫妻感情,1992年李某因赌博被劳教1年半,1995年又因赌博而盗窃被判处7年有期徒刑。夫妻因此感情破裂,1999年,张某起诉离婚。在离婚诉讼中,庭审记录显示,张某同意位于上海市某区某街90号的系争房屋A归李某。在判决书中也表明在判决生效后张某携女儿迁出房屋A。但在判决生效后,张某和女儿并未搬离系争房屋A,户口也未迁出,李某也同意两人继续居住于房屋A。李某2000年服刑结束后,也在该屋内居住。2010年8月,系争房屋A纳入动迁范围,动迁时张某、李某、女儿三人均为房屋A的实际使用人,三人户口也在房屋A。2012年3月,产权人李某与上海某动迁实业有限公司(下称公司)签订协议,就房屋A达成拆迁补偿协议。协议主要内容是:①公司提供动迁配套房二套,总价850431元;②安置补偿款项743175.46元,总计1593606元。在协商过程中,李某考虑张某和女儿为房屋使用人,同意其中一套动迁商品房的产权为妻子张某和女儿所有。现妻子张某主张:自己和女儿的户口一直放在房屋A,离婚后也未迁出仍居住于此。张某认为该房屋为夫妻共有财产,张某也是房屋A的共同所有人,要求获得拆迁补偿款中属于自己的份额,并和女儿共同主张1000000元的拆迁补偿款项。法律解读:本案争议焦点为房屋A是否为夫妻共有财产?非产权人是否可以基于户口存放和实际居住为由主张权利?通过此案,需要明确,处理夫妻共有纠纷的关键在于厘清夫妻共同财产和婚前人个财产的划界。本案中,只要明确系争房屋A是...
说明: 导读:房屋拆迁安置,长期居住人、户口挂靠人是否为被安置人?补偿款如何继承?案情介绍:洪某和杨某为夫妻,育有洪大、洪二、洪三,三个儿子。洪某于2007年1月去世,杨某与2009年11月去世。两位老人去世后,三个儿子因遗产继承发生纠纷。洪某夫妇原居住的位于某区某路的房屋A于2003年6月纳入动迁范围,2007年达成安置补偿协议分得动迁补偿款222.5万元。房屋A的产权为洪某所有,房屋A中载有4个户口分别为洪某、杨某、洪大、洪三。在与拆迁公司签订的动迁补偿安置协议中,被拆迁人一栏只记载了洪某一人。其中洪大与父母居住于房屋A,户口与2003年4月迁入,其声称自己出资升层搭建了房屋A的阁楼,并对这阁楼所占的补偿款主张权利。洪三并未实际居住生活在该房屋1年以上,属于空挂户口。洪凡虽然户口不在房屋A,但一直与父母居住生活。父亲洪某去世后,洪家对补偿款有如下处理:①62万元用于偿还购买房屋B的借款,房屋B的产权人为洪某夫妇。②50万元由大儿子洪大暂为保管。③母亲杨某分别给小儿子洪三30万元、给二儿子洪二20万元。④杨某分给4个侄子共15万元。⑤剩余40万元养老款存于杨某名下,由二儿子洪二与小儿子洪三保管。洪大以房屋A的阁楼为其出资搭建为由,在母亲杨某在世时,便要求分割母亲杨某保管的剩余补偿款(③④⑤项钱款)中的70万元,直到母亲去世仍争执不断。洪二和洪三两人反驳称阁楼并非洪大一人出资出力所建,而是一家人共同搭建,洪大也未能举证证明阁楼是其独资独建。因大儿子洪大屡次烦扰将近百岁的母亲杨某,不关心母亲身体和生活,不顾及兄弟情谊,导致母亲受到精神和疾病的双重折磨。故母亲杨某写下多分书信恳请大儿子不要为了金钱制造矛盾,兄弟反目等责怪洪大的内容。另外也写下遗嘱,将存于其名下的40万元养老款分给二儿子洪二和小儿子洪三。洪大同时也以被安置人的身份主张其应分的拆迁款份额,洪二反驳称洪大和洪三户口虽然都在房...
说明: 导读:遗产是我们的亲人留给我们最重要的精神财富,当然也是每个人梦寐以求的物质财富中的一种。但,随遗产而来的一系列问题、矛盾足以让一个曾经温暖的家庭变得支离破碎。当我们自己合法遗产被他人非法侵占时,我们应该怎么办?且看下文分解。案情介绍:上海市某某路A房屋(以下简称系争房屋)系私房。产权人为徐某已去世,该房屋作为被继承人的遗产,按照法定继承,继承人为徐大、徐二、徐三和徐四四人,但该房至今并未发生继承。该房总面积为77.4㎡,在实际使用的过程中,一部分用作居住,另一部分用作经营杂货店。2012年该房被纳入被动拆迁范围,通过动迁组工作人员丈量建筑面积之后,认定该房其中居住面积为60.94㎡,评估单价35949元/㎡。动迁组认定居住面积的在册人口为徐大及其妻子、儿子三人;徐二及其妻子、女儿三人;徐三及其丈夫、女儿、外孙四人,共计十人。其中,在和动迁组协商关于丈量房屋面积和认定居住面积以及安置补偿方案时,徐三的外孙尚未出生,所以当时确定的安置补偿款应该是基于九名在册人口的基础上确定的。之后,该房内三户居民分别各选择了两套安置房,共六套,面积大小不一,房屋安置合计总共5254645.56元,这就涉及到安置房屋间差价问题。由于在实际操作过程中,安置房屋的购房款均是由动迁组直接用安置款一并向出售安置房一方支付购房款,并不会具体的计算单个被安置人员的安置款和购房款差余问题。对此,徐大一家认为,系争房屋的被安置对象在安置款具体分割之后,应客观的结合自己分得安置款和安置房购房款的具体请款,实行多退少补的原则。系争房屋中被认定的非居住面积为16.46㎡,评估单价为60400元/㎡,非居住补偿、停业停产补偿等各项安置补偿共计1756998.4元。对于这部分款项的归属问题现在发生争议。该房屋的产权人徐某在世时,就明确表示该部分给徐大用作经营杂货店之用。因此徐大于1995年以这套房子为营业地点向某区工商...
说明: 导读:人类作为自然万物中的一员,不可避免的要经历生老病死这一自然流程。而每一个人都希望在自己离开这个世界时,为后代留下一笔遗产供其享用。而伴随着这份沉甸甸的遗产,各种纠纷亦扑面而来,这时我们应该怎么办?案情介绍:林四与林三系姐妹。上海市某某路128弄某房屋为林三、林四等四子女共有的财产。2008年4月下旬,林三、林四等共同协商将系争房屋出售。后通过中介居间介绍,林三、林四将系争房出售给案外人,刘某、李某,房屋出售价为73万元,其中33万元林三、林四已经作了分割,剩余40万元由林四领取,但其拒绝给付林三应得房款20万元。林四称,系争房产为父母林某,潘某的遗产。2002年,林氏夫妇立遗嘱,指定系争房屋由林三、林四等儿女共同继承。2008年12月21日,林三、林四及已故姐姐林二的丈夫三人签署一份名为《约定》的文件并经各方协商对如下内容进行约定:系争房应归林氏夫妇的四位子女或其后人共同继承;两位老人生病期间各子女在体恤照顾老人方面有所差别,故分割房产时应有所侧重平衡;根据系争房最终出让价,经各方协商作如下比例分割,即假设系争房屋总价为70万元,分配比例按林大10万元,林二10万元,林三17万元,林四33万元;如系争房屋最终出让价格不足70万元,则仍按此比例分割;如高于70万元,则多余部分归林三所有。但林四对此称系案外人在家中吵闹被迫所签,要求法院撤销该《约定》。父母生前及住院期间由林四照顾赡养、病故后丧葬事宜由林四料理,相关费用均由林四垫付。林三在父母生前并未尽到子女的职责,遗弃父母,其遗产分配份额应予减少。林四应获得系争房大部分产权份额,林三只能获得少部分份额,林四已经给付了林三应得的房款,其所垫付的父母生活费、医疗费、丧葬费、住院期间生活用品及营养费等共计20.5万元应从遗产中扣除。林三请求法院判令林四立即向其给付房价款20万元,林四拒绝支付。双方各执己见,为此诉至法院。法律解...
说明: 导读:回沪知青胡某购房居住,后被告知卖方并非房屋权利人,真正权利人向胡某主张权利。案情介绍:胡某系上海回沪知青,原本想要在上海A区买一产权房作为其安享晚年的住处,却在和卖方签订房屋买卖协议并入住。但在入住房屋生活一年后被告知,原来的卖方对该系争房屋没有所有权,而真正的房屋所有权属于甲乙二人。因此胡某被甲乙两原告告上法庭要求她立刻搬离该房屋并支付每日的租金。法律解读:本案为无处分权人出卖房屋最后导致买方无权获得房屋所有权的案例。依据《民法通则》第七十一条规定,财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。因此,房屋的所有权人(本案中的甲乙)对房屋享有占有、适用、收益、处分的权利。因此本案中原告有权要求作为无权占有人的被告胡某将该系争房屋的占有权交还给所有权人。对于本案中的被告胡某而言,依据《合同法》第四十四条之规定,依法成立的合同,自成立时生效。合同的生效要件包括1、合同的签订主体有完全民事行为能力;2、合同不违反强制性的法律法规或损害社会公共利益;3、合同签订双方的意思表示真实。该房屋的卖方有完全民事行为能力,双方意思表示真实,且不违反强制性的法律法规和损害社会公共利益,所以胡某与卖方签订的房屋买卖合同本身是有效,但是房屋所有权(即房屋物权)却不因为该合同的生效而转移。依据《物权法》第九条,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。所以按照物权法的相关规定,被告与无处分权的卖方签订的合同虽然有效,但房屋所有权并不因买卖合同的生效而转移。  该合同由于卖方没有所有权,不能对该房屋行使处分权,因此卖方应当承担因履行不能导致的违约责任。基于卖方的合同违约,被告有权对自己受到的损失向卖方提起诉讼,减少自己的损失,保护自己的权利。但由于胡某对卖方的追偿是独立于本次原告方的诉讼请求的,所以胡某...
说明: 导读:王某与售楼处签订房屋买卖协议,并已在约定时间付清房款,但截至交房日期,开发商没有交付房屋。案情介绍:王某与上海A置业有限公司于2011年12月31日签订了《上海市商品房预售合同》,以下简称《预售合同》,双方约定王某向A公司置业公司购买位于金山区枫泾镇某路的房屋,总价款暂定为1500000元,合同约定除不可抗力外A置业公司应该在2013年6月20日将房屋交付给王某,否则应该向王某支付违约金,违约金按照已支付房款的日万分之一的计算,嗣后,王某按约付清了房款1500000元(人民币,下同),但A置业公司却未能按照约定在2013年6月20前履行交房义务。后王某得知A置业公司系B置业公司出资设立的一人有限责任公司,且A公司因经营不善已经濒临破产边缘。于是王某将A公司和B公司一起告上了法庭。法律解读:本案系商品房纠纷中常见的案件,因为房地产开发企业延期交付房屋而起的纠纷。《预售合同》系双方真实的意思表示,不违反法律的规定所以是有效的。当事人应该按照合同全面的履行自己的义务,然而A被告逾期交房,所以应该按照合同的约定交付逾期的交房违约金,原告最开始的诉讼请求是请求法院将违约金的比例上调至按购房价款日万分之三计算,认为原合同约定的逾期违约金比例过低。但是A公司已经濒临破产的边缘,当时已经有北京的一家公司对其申请破产宣告,且法院受理了破产清算的申请,此时A公司明显缺乏清偿能力,因此为减少原告的损失,还是坚持原合同约定的违约金比例为好,同时要求B公司承担与A公司的连带责任,因为根据公司法第六十四条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的,应当对公司债务承担连带责任”。所以当B公司不能证明自己的财产独立于A公司的财产时就要对A公司的债务承担连带责任。后来的法院判决也证明了这是最佳的诉讼策略。案件结果:本案的判决最终如下:一、自2013年6月21日起,被告上海A置业公司...
说明: 导读:协议分割动迁补偿并已履行协议内容,事后反悔,主张协议无效,要求分得更多补偿款,法律是否支持?案情介绍:陈某与李某是夫妻关系,育有陈大、陈三,两个儿子,陈二、陈四,两个女儿。因位于上海市X区某路20号的系争房屋A动迁,就补偿款项分配产生纠纷。系争房屋A是陈某于1963年出资购买(当时为两间草房),1964年陈某将其翻建为瓦房。1974年陈某去世。系争房屋A的土地使用证户名为李某等。1997年,房屋漏水等原因被确定为危房,房屋管理部门发出《私有危险房屋督修通知》。1998年,李某申请《建设规划许可证》,将房屋A翻建为两层,动迁前,除陈四外其余家人户籍均在册,陈大和陈三两家人居住在此房屋。系争房屋A于2012年纳入动迁范围。2014年1月16日,李某及其四个子女就房屋征收补偿分配事项协商达成《家庭协议》,主要内容如下:①陈二获得货币补偿款31万元;②陈四获货币补偿款53万余元(含李某份额,永颂路房源百年后归陈四所有,其他人不得继承);③陈二获货币补偿212万余元;④陈大获货币补偿224万余元;⑤合计补偿总价520万余元;⑥以上分配方案有签约人自愿达成,不得反悔,并愿承担法律和经济责任,达成方案后自行选购房源,互结差价,互不干涉。2014年1月20日,房屋征收单位与李某等五人签署《上海市国有土地征收补偿协议》,明确系争房屋①建筑面积为64平方米,②照顾建筑面积81平方米。房屋价值补偿款为436万余元,其中①评估价格139万余元、套型面积补贴30万余元。价格补贴39万余元,户外共有人补偿42万余元,户内共有人补偿167万余元;②评估价格为178万余元,价格补贴50万余元,小计228万余元。李某等人选择产权调换五套房屋,总房款500万余元。各类补贴、奖励费合计85万余元。综上,本协议补偿总金额为521万余元,扣除调换房款后支付李某补偿款202万余元。2014年3月19日,陈大领取...
说明: 导读:房屋买卖中,买受方明知卖方代签他人姓名而未提异议,事后因房屋买卖未达成是否也应当负责。案情介绍:2015年12月17日,卖方赵某与买方钱某通过上海房地产经纪有限公司居间协商签订《上海市房屋买卖合同》。由赵某向孙某出售位于A路B室的房屋及该房屋占用范围内的土地使用权。在签订该买卖合同过程中,只有赵某与钱某在《上海市房屋买卖合同》上签字。钱某明知该房屋为赵某和其妻子孙某二人共同共有,仍然在未征求孙某的同意并且孙某不在场的情况下与赵某签订了《房屋买卖合同》。孙某在房屋买卖合同签订时并不知情,而且孙某快要毕业,并且准备毕业后在上海工作,所以肯定是不愿意出售房屋的。孙某事后得知该情况,称房屋自己是房屋产权人,未经他的同意房屋买卖合同是无效的。于是将赵某和钱某诉至法院。法律解读:首先,赵某和孙某作为该房屋的共同共有人,根据《物权法》第九十七条之规定,处分共有的不动产,应当经全体共同共有人同意。在本案中,该房屋是赵某、孙某夫妻二人共同共有的财产,在出售时,赵某作为共同共有人,擅自处分共同共有房屋,不经孙某同意且在孙某事后不予追认的情况下,该房屋买卖合同虽然有效,能够产生债权法上的效果,但不会发生物权变动的效果。其次,买受人钱某在明知该房屋为夫妻二人共同共有的情况下,未征求孙某的同意而与赵某签订房屋买卖合同,钱某的行为不符合善意第三人的构成要件。即钱某受让该不动产时不是善意的。依照《物权法》第九条之规定,除法律另有规定外,不动产物权的变动,经登记发生效力。如果第三人尚未获得变更登记,则不能使用善意取得制度。本案中,即使钱某是善意的,且支付了合理的对价,由于没有完成登记,不符合善意取得制度的构成要件,双方也不能发生善意的结果。另一方面也没有相关的依据和理由相信出卖人赵某享有代理权。其一,钱某在与赵孙夫妇一方交易时,已经对房屋权属证书上的权利人进行了必要的审查和识别。其二,签订合同时,卖...
说明: 导读:房屋拆迁,周某分得动迁安置房,不在被安置人之列的周某儿子能否入住安置房内?案情介绍:周某与另外四名家属原本住在上海市某路系争房屋内,后因该房屋拆迁,便被安置到了X区某小区内居住。周小系周某儿子,但并未一同被安排到X区某小区,但其于2001年2月26日将自己的户籍迁入该系争房屋内。现周小强行居住进周某及其家属的房屋内,给周某及其家属的生活带来极大的不便。于是周某诉至法院,以排除妨碍为由要求周小搬离自己的房屋。法律解读:本案中的系争房屋是承租公房,指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅,在住宅未出售之前,住宅的产权(占有权、使用权、收益权、处分权)归国家所有。目前居民租用的公有住房,按房改政策分为两大类:一类是可售公有住房,一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。根据《城市房屋租赁管理办法》住宅用房承租人在租赁期限内死亡的,其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。因此,本案中作为原告的当事人周某及其他当事人也并没有按照法律的规定及时办理更名手续,因此在发生公租房的居住纠纷时不能依据公房的承租权来主张自己的权利。所以法院以此为由驳回原告的诉讼请求是合理合法的。相关法条:建设部《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定,住宅用房承租人在租赁期限内死亡的,其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。《上海市公有房屋租赁管理办法(试行)实施细则》第六条规定,承租人外迁或死亡,同住亲属申请过户,处理原则如下:1.同住亲属与原承租人共同生活,并有本处常住户口,他处确无住房,要求合理的,一般可同意过户继续承租,由房管所核定,如同住亲属成员有多人的,必立具书面协议,确定过户户名后办理。


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