Case 公房纠纷
说明: 导读:父母去世后,生前立下遗嘱,并经过公证,事后子女间自行协商,签订一份关于父母遗产的协议,其中一个子女以当时被迫签下协议,只以遗嘱行使自己权利履行义务,其余子女能否主张自身权利?且看下文分解。案情介绍:潘先生与廖女士系夫妻,生有四个儿女,大女儿潘大,二儿子潘二,三女儿潘三,小女儿潘小。潘二于1986年去世;潘三与戴先生系夫妻,生有一女戴某,潘三于1987年6月23日报死亡,两位先于父母去世。潘先生与廖女士有一处私房,位于上海市某路A室(以下简称系争房屋),从2003年起生病住院期间都是由小女儿潘小进行照顾,廖女士为了让家里不要因为遗产而弄不愉快,因此在去世前清醒时立下遗嘱:在廖女士去世后,坐落于上海市的A室由女儿潘大和潘小共同继承。并经过公证。在2006年8月潘先生去世,两年后,廖女士也因病去世了。两位老人去世后,潘大和潘小双方协商,准备将系争房屋出售。事后于2008年10月21日,戴先生、潘大、潘小及其他家庭众亲友就系争房屋分割进行协商后,共同在书面《约定》上签名,该《约定》内容如下:潘大、潘二、潘三、潘小系已去世潘先生、廖女士之子女,两位老人去世后遗留了一套系争房屋。为免日后四子女为该房产权益起纷争,在众亲友都在场的情况下,本着公开、公正立场,对该房产做如下分割:1、该房产归属四位子女或其后人共同继承;2、老人生病期间,各子女照顾老人方面有所差别,分割该房产时有所平衡侧重;3、根据该房产最终出让总价,经各方协商现作如下比例分割:假设该房产总价为60万元,分配比例按潘二10万元,潘三10万元,潘大15万元,潘小25万元。如该房产最终出让价高于60万元,则多余部分归潘大所有。2008年11月5日,潘大、潘小与案外人达成系争房屋的买卖协议,约定以63万元的价格将系争房屋转让给案外人。该63万元中13.5万元在潘大处,其余款项均在潘小手中。之后,潘大向潘小要其余的4.5万元,...
说明: 案情简介:2008年3月3日,年近八旬的老人张收到了上海市A区人民法院的传票,原来是他的继孙李将其告上法庭,要求张搬出已经居住了12年的公房,并且李主张对该房屋的单一产权。但是老人家已经别无去处,在无可奈何的情况下,委托上海市某律师事务所陈律师作为其代理人,收集证据,整理资料,维护自己的合法权利。陈律师通过多种途径,调查到以下事实,基本还原了当事人错综复杂的纠葛。1982年,李的祖母王与张结婚,当时王比较贫寒,只是一个没有工作单位的家庭主妇,生活来源基本依靠张支出。1984年,二人在上海市某小商品市场租的一摊位,生意做得不错,净赚60余万元。在获得闲置资金后,二人便歇业过上悠闲地生活,由于张有41年的工龄,得于1996年在王长子所在地的某村租住一套使用权房,居住四年后,于2000年买断产权,全部手续由王办理,张并没有过问具体过程,房屋产权人具体为谁,张并不知晓,但是买断产权时,使用了张的工龄。2006年,王去世,此时张一人居住于该房屋内,一切如常。直到2008年,接到诉状之日起,方知自己的居住12年的房子竟然所有权被安置为其他人。在收到诉状后,张同时提出反诉,主张对房屋的产权。最终,法院判决,不予支持李要求张搬出涉案房屋的诉讼请求;张主张涉案房屋由自己购买,亦不予采信。理由如下:当事人对自己的主张,有责任提供证据。张对其出资购买涉案房屋无证据支持,故诉求不予支持。但涉案房屋是张在与王婚姻关系存续期间购买,使用权的置换及产权的购买手续均由王办理,而在购买过程中,又使用了张的工龄。李在取得房屋产权时,实际认可了张对涉案房屋居住的权利,而且房屋一直由王与张共同居住。同时张已年过八旬,同时无其他去处,故李诉请不予支持。法律解读:透过此案例,我们可以看到以下法律问题:1.证据的关键性。抛开其他的事实法律问题,看程序法律问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七条之规定,“人民法院审理...
说明: 导读:公有住房承租权逐步允许转让、转租、上市交易的经济价值,使公有住房承租权具备了独立的私有财产的性质。同时,公有住房拆迁时,其承租人是符合补偿标准的,使得公房承租权更具有具体财产性。然而,该权利又具有其特殊的一面,有特殊的相关法律法规进行特别规定。案情介绍:公房原承租人为于2003年9月28日故逝的某甲。某甲故后,其孙女小乙(即原告)作为该处房屋的唯一户籍在册。某丙(即被告)为已故某甲的再婚配偶,于2005年5月8号,某丙的户籍迁入系争房屋,并于2006年7月11号,作为申请人申请变更并成为了系争房屋的承租人。现原告提起诉讼,原告诉称,在其并不知情的情况下,被告擅自申请承租户名变更,并且申请书上的签名并非其本人所签。原告请求法院撤销被告为系争房屋承租人的资格。案件结果:由于原被告均声称,承租户名变更申请相关书面材料上的签名非系双方本人签名,所以法院认定被告变更为系争房屋承租人的相关申请手续确有瑕疵。原告的公房承租资格继承的权利应予保护。但系争房屋被征收实施单位拆除,因此法院驳回原告的诉讼请求。法律解读:本案焦点在于双方对于被告的变更系争房屋承租人的申请程序瑕疵争议以及双方的系争房屋承租人资格争议。承租公房是国家给予公房承租人的福利待遇,公房出租政策是一种住房社会保障制度。公房承租人需要具备特殊的身份,即必须符合承租公房的条件。按照房管部门的工作实践和法院的审判实践,只有与原承租人共同居住并且户籍在承租的公房处的家庭成员才可以申请变更公房承租。本案中,被告与某甲为再婚夫妻关系,是共同居住人,且户口于某甲故后迁入系争房屋,因而被告具备系争公房的承租继承资格。由于被告户已办理了系争房屋的退房手续,系争房屋被征收实施单位拆除,客观上已经灭失,原告主张撤销变更行为的诉讼请求已无实际意义,所以法院对原告的诉讼请求不予支持。对于征收补偿分配纠纷问题,根据《民事诉讼法》规定的“不告不理”...
说明: 导读:婚前个人出资购房、婚后父母出资购房,登记在夫妻名下,是否为夫妻共同财产?案情介绍:孙某与何某于2008年7月登记结婚,婚后生育一子一女。两人因无感情基础,且已长期分居,期间何某怀疑孙某与其同事有不正当男女关系,并调取了开房记录加以证明。孙某辩称开房是为了看展单位团委工作需要,也收集了单位领导和同事的书面材料来证明不存在妻子何某所述与同事有不正常男女关系。因此事,夫妻争吵不断,夫妻关系确已破裂,故起诉离婚。离婚协商中,在财产分割上未达成一致意见。主要财产情况:2007年孙某个人出资购得价值55万元的房屋A(现金35万元,贷款20万元),房产证上登记为孙某和何某夫妻两人(何某要求登记为产权人才答应结婚),婚后两人共同偿还贷款。2010年为了生育二胎,将房屋A以87万元的价格卖出,所得款项的17.1万元用于还贷,用剩余款项另购得价值215万元的房屋B(现金132.5万元,贷款82.5万元),登记在夫妻两人名下。其中,何某提出所生女儿姓何,何某母亲便补贴100万元用于购房。离婚分割财产时孙某主张房屋A为其个人婚前财产,何某不能基于房屋A获得权益。即孙某要求:1.返还首套房的首付35万元及其增值部分20万元,共计55万元;2.对房屋B进行分割,房屋B市值295万元,扣除未还贷款65万元,两人可均分得115万元;3.分割在何某名下的股票、基金和共同存款。何某主张:1.房屋A应按夫妻共同财产进行分割;2.购买房屋B时何某母亲拿出的100万元是夫妻双方向何母的借款,应以夫妻共同债务处理;3.夫妻两人已没有共同存款,均已用于家庭生活和孩子抚养。案件结果:法院主持调解,双方当事人达成如下协议:1.原告孙某与被告何某离婚;2.离婚后,房屋B归何某所有,原告孙某放弃房屋B内属于孙某的份额,被告何某一次性给付原告孙某房屋B折价款80万元。3.其他在双方个人处及几人名下的财产归个人所有。法律解读...
说明: 导读:王大一与母亲郭某住在现有房屋前后长达60年之久,期间对房屋进行占有、使用、维护,并无任何人对此提出异议。但在2010年房屋拆迁时,王二突然提出房屋属于自己所有,王大一系非法侵占其房产。事实究竟是什么,且看下文解读。案情介绍:王某有三个儿子,分别是王大、王二、王三,女儿王甲、王乙、王丙。王大在成年后承嗣给了王季氏家,后与郭某结婚,育有一子叫王大一。约1957年,王大去世;1970年,王大一与钱某结婚。王二于1951年将户口从老家迁往上海。王三在1961年参军离家。1950年8月10日,王某名下登记有八间瓦房,现位于张家港市某街道22组,当时家庭成员有10人。该房东邻为王季氏名下的两件半房屋,该房中当时家庭成员为一人。八间房屋的分布情况为:朝南正房三间、正房北朝东厢房三间、正房南朝南厢房两间。约1949年左右,王某对上述八间房屋进行了分割。1960年,王某去世。因没有书面分割协议,王某的子孙们对房产分割发生了争议。王二与王三认为:八间房屋中王二分得了东面两件朝南正房及正房南朝东厢房两间;王三分得了西面一间朝南正房及正房北朝东厢房三间,王大因已经承嗣给王季氏,因此王大没有分得王某名下的房屋。王某的孙子即王大一认为:八间房屋中,王大分得了东面两间朝南正房、王二分得了西面一间朝南正房及正房南朝东厢房两间、王三分得了正房北朝东厢房三间。分割八间房屋后,王某在1959年拆除了正房南朝东厢房两间。之后西面正房一间、正房北朝东三间厢房均被陆续拆除。东面的两间朝南正房(以下简称争议房屋)则一直由王大家的妻子郭某、儿子王大一使用。郭某居住在争议房屋中至2008年去世。90年代初郭某取得的争议房屋所涉宅基地的土地使用权。1998年王大一取得了争议房屋的村镇房屋所有权证,其中登记为平房两间。2010年3月20日因争议房屋拆迁,王大一作为争议房屋的所有人与拆迁部门签订了拆迁协议,根据拆迁协议王大...
说明: 导读:出租房屋用于经营或者居住,是当下生活中十分常见的现象。在我国法律中就房屋出租也有若干细化规定。关于在房屋租赁期间,房客擅自将房屋转租给他人的行为,实践中该如何处理,下文将展开解读。案情介绍:喻某是位于上海市某路A室甲(下称系争房屋)的公房承租使用人。2015年4月5日,在此房屋内本着友好合作的愿望与钟某签订了房屋租赁合同,将房屋出租给钟某经营服装销售。租赁合同中明确约定:①系争房屋租给钟某用于经营服装、百货等;②租赁期限为3年,2015年4月15日之2018年4月14日,租赁期满喻某有权收房房屋,钟某应如期归还;③租金每年12.8万元,按季度支付租金,并付押金2万元,钟某若逾期缴纳租金,应按每天租金额的百分之五计算违约金支付给喻某,若拖欠超过7天未付租金视钟某违约。喻某有权收回房屋,没收押金;④钟某所付押金,合同终止后,喻某在钟某付清经营期所产生的对内对外一切费用,无违规20天内全额无息退还。合同期内乙方不得以其他名誉转让给第三方,利用该屋进行其他经营或转租、转借、转让。如查实,喻某有权终止合同,收回该房屋,及没收租赁保证金。由此造成的一切损失,钟某应予以赔偿。签订合同当日,钟某说因要进货,需要房东喻某出具一张证明,好办理营业执照和开具发票。喻某告诉钟某系争房屋性质为居住型用房,办不出执照本人据不负责,并在内容为“系争房屋为经营性商铺以及办执照事宜”的证明文件下签字。二十天后,喻某发现系争房屋已经被钟某通过上海A公司转租给了顾某。喻某认为钟某擅自转租给他人经营,违背合同原则,造成了喻某的损失及其他恶劣影响,多次与钟某交涉未果。另外,钟某拿出一张《证明》,载有“同意钟某或钟某的代理人将系争房屋对外出租及管理…”。喻某坚称“《证明》上的内容不是我写的,当时我签字的证明不是这张《证明》,我写的证明被钟某拿去后偷梁换柱。我怀疑他们利用我手写的内容和签名,然后把上面证明内容替换...
说明: 导读:房屋动拆迁时分配房屋时并无名字,动迁后被安置人让其暂住此房屋内,现想收回房屋,能否进行回收来维护自身权益?且看下文分解。案情介绍:潘先生原有房屋一套,地址位于某某路71弄17号,建筑面积51.42㎡,潘先生和朱女士系夫妻,两人的户口都在该房屋内,婚后生有四子,大儿子潘大,二儿子潘二,三儿子潘三,四儿子潘小,原本6人均住在该房屋内。潘大于1980年和梁女士结婚,婚后生有一子潘某,因住房面积有限,所以潘大决定在该房边上另盖一间,于1983年三人便住在小间内。2008年10月17日,某某路71弄17号房屋进行拆迁,潘大作为房屋所有人潘先生委托处理动拆迁谈判及签约的全权代理人(乙方)与上海市某某区土地发展中心(甲方)及上海振沪房屋拆迁有限公司(代理人)签订《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》,乙方被拆迁人为潘先生,安置人员为潘先生、朱女士、潘二潘二、潘三、潘小,乙方选购基地配套商品房3套,房款从安置补偿款项中扣除。同日,潘大填写了选购配套/优惠商品房申请书,产权人为:某某路407弄8号101室潘二;某某路407弄8号102室潘先生;某某路418弄8号201室潘三。同日,潘二作为购房人签订配套商品房供应单,确定所购房屋为101室,2009年2月4日,潘二作为买方与上海明馨置业有限公司签订《上海市商品房预售合同》,由潘二购买101室房屋。2010年4月19日,潘二登记为101室房屋的房地产权利人。动迁后,潘大一家住在101室,潘二和潘先生、朱女士住在102室,潘三和潘小则住在201室。2011年潘二与郑女士登记结婚,因为结婚所以要住回在自己名下的101室,但是潘大一家以当初拆迁时有考虑自己一间面积为由,认为补偿房屋有自己一份,并且已对该房屋进行了装修,因此不愿搬出,造成潘二的合法权益侵害。法律解读:首先,潘大并不是某某路71弄17号房屋的被安置人。在2008年10月17日签署的...
说明: 导读:房产被他人变更登记到其名下,并且拆迁所得的补偿款也被他人侵占,还能否维护自身权益?且看下文分解。案情介绍:张某与张先生系亲兄弟,张先生一生没有娶妻生子。张某与徐某系原配夫妻,生有四个子女,大女儿张大,二女儿张二,三儿子张三,四女儿张四。妻子徐某去世后,张某又与黄某结为夫妻,并生有三个子女,五儿子张五,六儿子张六,七女儿张七。张某于1961年7月去世,黄某于1971年4月去世,张某与前妻的四个子女,张二不幸夭折,张三于1956年去世,张四于1990年去世。张三生有四个儿子,大儿子张阿大,二儿子张阿二,三儿子张阿三,四儿子张阿四,其中张阿大于1982年5月因病去世,张阿四因为触犯国家刑法,处于服刑期间。张某和张先生的父亲留给两个儿子11间房屋为其遗产,兄弟两人平分,每人5.5间。因为张先生一生没有妻子儿女,所以张某将自己的孩子张三过继给张先生,所谓“过继”根据《汉语词典》的解释是:把自己的儿子给没有儿子的兄弟、堂兄弟或亲戚做儿子;没有儿子的人以兄弟、堂兄弟或亲戚的儿子作为自己的儿子。所有亲戚、本人都承认这一事实,张先生和张三成立事实上收养关系。1950年7月10日土地登记中把张先生的两间半房子登记到张某的名下,并且张三在张先生去世后继承了张先生名下的余下3间房屋。在张某生前,其名下的8间房屋做了分配,因为张三过继给了张先生,所以张三并没有分得这8间房屋,由张五、张六各得4间,因为上世纪50年代初经济困难,张某拆掉了原本分给张五4间中的2间房屋作为生活补贴。张五当时到上海工作发展,在1990年的时候,宅基地使用证发证,因为张五的户口不在,人也在上海,4间中余下的2间(以下简称系争房屋)房屋借给张阿三的母亲居住,至其去世,因此当时户主登记为张阿三的母亲,在1998年,张阿三将该房屋户口变更到自己名下。2009年张五得知系争房屋拆迁的消息,回到系争房屋查看时,发现因拆迁获得的分...
说明: 导读:在被继承人死亡后,继承开始时,常常会发生许多意外。而继承的主要部分是财产,财产中相对比较重要的一部分便是房产。房屋在交易过程中会签订房屋买卖合同,什么样的买卖合同是有效的?什么样的又是无效合同?无效合同会带来什么影响?且看下文分解。案情介绍:2006年2月1日李某与上海某集团签订《上海市公有住房出售合同》,由李某购买系争房屋的产权,2006年2月26日,李某经核准登记为房屋的权利人。甲乙丙丁四人系李某的子女,李某于2007年4月过世。2009年甲乙丙发现房屋的权利人已经变更为丁,于是三人将丁告到法院,称四人都为房屋的权利人,而非丁一人。然而丁在庭审中却拿出了一份遗嘱,一份《上海市房地产买卖合同》以及一份《上海市房地产登记申请书》,该买卖该合同的卖方为李某,买方为丁;登记申请书上的受让人为丁,转让人为李某,签字的日期都为2008年3月2日。法律解读:在本案中,存在两个房屋买卖合同,前面一个是李某和上海某集团的买卖合同,这个合同是有效的,毋庸置疑。此时涉讼房屋的权利人开始变更为李某。然而在李某和丁签订的买卖合同是否成立存在质疑。在庭审的过程中被告丁拿出一份遗嘱,遗嘱的内容为李某明确表示在自己百年以后房屋的继承权归丁所有。然而该遗嘱是打印的,并没有李某的签字或手印,子女的签名处也只有丁一个人的签字。所以遗嘱是无效的。而关于买卖合同的问题,合同法规定当事人采用书面形式订立合同的,自双方当事人字或者盖章合同才能成立,而本案中李某和丁签订的《上海市房地产买卖合同》以及《上海市房地产登记申请书》上显示的签订时间为2008年3月2日,此时作为合同一方当事人李某已经去世,显然是不能签订合同的,虽然丁在庭审中抗辩说李某在2006年就已经签订了上述合同,然而并没有所谓的证据。因此李某和丁之间的买卖合同是不成立的。应该将系争房屋的产权人恢复为李某,然而鉴于李某已经去世,根据《中华人民共和国继...
说明: 导读:王某和李某签订房屋买卖合同后,由于同地段房价迅速上涨,李某反悔,不愿履行房屋约定义务。王某该如何维护自身的权益,且看本文解读。案情介绍:2016年1月2日,王某和李某通过房地产经纪有限公司居间介绍签订《房屋买卖居间协议》,对李某所有的位于上海市某区某路A室的房地产的买卖居间事宜达成了一致意见,双方在中介公司签订买卖协议后,李某收取王某的定金20000元。后经王某多次催告要求李某履行协议约定的事项,李某仍未履行该协议约定的签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同的义务。于是王某将其诉至法院。法律解读:首先,王某与李某所签订的《房屋买卖居间协议》是自愿、合法、有效的,且协议内容未违反法律、法规的强制性规定,双方当事人应当按照该《协议》约定全面、及时履行自己的义务。本案中,李某收取王某的定金20000元,根据合同法第一十五条及房屋买卖合同司法解释第四条之规定,该定金是在合同订立前交付的,其性质为立约定金,目的在于保证正式合同的订立。李某收受定金而未履行签订正式买卖合同的义务,应当双倍返还定金于王某。其次,李某在签订协议后,因房屋价格上涨的实际情况,一直未实际履行相关义务。依据该协议的相关约定,李某应当于该协议签订后30天内与王某签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同。然而,李某在该协议约定的期限内并未与王某签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同,为此王某曾在2月11日和2月18日分别给李某发过催告函,让李某务必于2月18日以及2月25日前往居间方签约处就该协议约定的买卖条件与原告签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同。李某仍未履行构成根本违约。最后,根据《协议》对违约责任的规定:本协议生效后,双方应诚意履行。如任何一方未按本协议约定履行,经另一方书面催告仍不履行的,另一方有权要求相对方承担每日总房价款0.05%的逾期违约责任后继续履行本协议或单方解除本协议,若因上述原因解除本...


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