Case 公房纠纷
说明: 导读:李某名下有一处农村宅基地,拥有该处宅基地的使用权。现该处宅基地面临动迁,然而李某本应享受的动迁补偿等权利受到了侵害。在这则案例中,涉及了农村宅基地以及农民私有房屋转让相关的法律问题。案情介绍:李某曾将该处宅基地上的房屋于1992年私下卖给了甲,甲又转手卖给了村集体成员胡某。现该处宅基地使用权证在胡某处。今该处宅基地面临动迁,动迁组与胡某签订了《动迁补偿安置协议》。李某认为,因其是该处宅基地的使用权人,其才是动迁安置补偿的受益者,才是与动迁组签订《动迁补偿安置协议》的主体。故而,李某将该社区办事处、房屋征收服务事务所有限公司及胡某,一共三被告诉至法院。法律解读:近年来,关于农村私有房屋买卖纠纷的案件逐年增多。上述案件,就是一典型的案由系农村私有房屋买卖纠纷的案子。将该案件进行分割成两部分,一是农村宅基地之上的农民自有房屋所有权的转让,二是关于农村宅基地面临动迁相关的法律问题。对于第一部分,就甲于1992年将位之于其使用权下的宅基地之上的私有房屋私下卖给甲,根据目前的法律法规,若甲为村集体成员,这一处分其自有房屋的法律行为应是有效的法律行为;若甲非村集体成员,则反之。宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。农村宅基地的所有权是归农村集体经济组织所有。可见,村集体成员基于宅基地使用权在农村集体所有的宅基地之上可建造自有房屋。诚然上述案件中,房屋的所有权于1992年私下转卖给甲之前必是李某的,故该房屋所有权系李某原始取得。1992年之后,李某私下转卖该宅基地上的房屋,而该房屋经二次转手又转卖交付至胡某。(暂认定甲为村集体成员)胡某为村集体成员,故而这次农村住房的买卖转让应认定为有效。对于第二部分,宅基地动迁补偿应分为两部分。一为宅基地征收部分的补偿,二为位于宅基地之上的自建房屋征收部分的补偿。农民的宅基地在土地属性上属于农村集体土地,产权应当归村集体...
说明: 导读:房屋拆迁安置,长期居住人、户口挂靠人是否为被安置人?补偿款如何继承?案情介绍:洪某和杨某为夫妻,育有洪大、洪二、洪三,三个儿子。洪某于2007年1月去世,杨某与2009年11月去世。两位老人去世后,三个儿子因遗产继承发生纠纷。洪某夫妇原居住的位于宝山区某路的房屋A于2003年6月纳入动迁范围,2007年达成安置补偿协议分得动迁补偿款222.5万元。房屋A的产权为洪某所有,房屋A中载有4个户口分别为洪某、杨某、洪大、洪三。在与拆迁公司签订的动迁补偿安置协议中,被拆迁人一栏只记载了洪某一人。其中洪大与父母居住于房屋A,户口与2003年4月迁入,其声称自己出资升层搭建了房屋A的阁楼,并对这阁楼所占的补偿款主张权利。洪三并未实际居住生活在该房屋1年以上,属于空挂户口。洪凡虽然户口不在房屋A,但一直与父母居住生活。父亲洪某去世后,洪家对补偿款有如下处理:①62万元用于偿还购买房屋B的借款,房屋B的产权人为洪某夫妇。②50万元由大儿子洪大暂为保管。③母亲杨某分别给小儿子洪三30万元、给二儿子洪二20万元。④杨某分给4个侄子共15万元。⑤剩余40万元养老款存于杨某名下,由二儿子洪二与小儿子洪三保管。洪大以房屋A的阁楼为其出资搭建为由,在母亲杨某在世时,便要求分割母亲杨某保管的剩余补偿款(③④⑤项钱款)中的70万元,直到母亲去世仍争执不断。洪二和洪三两人反驳称阁楼并非洪大一人出资出力所建,而是一家人共同搭建,洪大也未能举证证明阁楼是其独资独建。因大儿子洪大屡次烦扰将近百岁的母亲杨某,不关心母亲身体和生活,不顾及兄弟情谊,导致母亲受到精神和疾病的双重折磨。故母亲杨某写下多分书信恳请大儿子不要为了金钱制造矛盾,兄弟反目等责怪洪大的内容。另外也写下遗嘱,将存于其名下的40万元养老款分给二儿子洪二和小儿子洪三。洪大同时也以被安置人的身份主张其应分的拆迁款份额,洪二反驳称洪大和洪三户口虽然都在...
说明: 导读:遗产是我们的亲人留给我们最重要的精神财富,当然也是每个人梦寐以求的物质财富中的一种。但,随遗产而来的一系列问题、矛盾足以让一个曾经温暖的家庭变得支离破碎。当我们自己合法遗产被他人非法侵占时,我们应该怎么办?且看下文分解。案情介绍:上海市某某路A房屋(以下简称系争房屋)系私房。产权人为徐某已去世,该房屋作为被继承人的遗产,按照法定继承,继承人为徐大、徐二、徐三和徐四四人,但该房至今并未发生继承。该房总面积为77.4㎡,在实际使用的过程中,一部分用作居住,另一部分用作经营杂货店。2012年该房被纳入被动拆迁范围,通过动迁组工作人员丈量建筑面积之后,认定该房其中居住面积为60.94㎡,评估单价35949元/㎡。动迁组认定居住面积的在册人口为徐大及其妻子、儿子三人;徐二及其妻子、女儿三人;徐三及其丈夫、女儿、外孙四人,共计十人。其中,在和动迁组协商关于丈量房屋面积和认定居住面积以及安置补偿方案时,徐三的外孙尚未出生,所以当时确定的安置补偿款应该是基于九名在册人口的基础上确定的。之后,该房内三户居民分别各选择了两套安置房,共六套,面积大小不一,房屋安置合计总共5254645.56元,这就涉及到安置房屋间差价问题。由于在实际操作过程中,安置房屋的购房款均是由动迁组直接用安置款一并向出售安置房一方支付购房款,并不会具体的计算单个被安置人员的安置款和购房款差余问题。对此,徐大一家认为,系争房屋的被安置对象在安置款具体分割之后,应客观的结合自己分得安置款和安置房购房款的具体请款,实行多退少补的原则。系争房屋中被认定的非居住面积为16.46㎡,评估单价为60400元/㎡,非居住补偿、停业停产补偿等各项安置补偿共计1756998.4元。对于这部分款项的归属问题现在发生争议。该房屋的产权人徐某在世时,就明确表示该部分给徐大用作经营杂货店之用。因此徐大于1995年以这套房子为营业地点向某区工商...
说明: 导读:父母去世后,生前立下遗嘱,并经过公证,事后子女间自行协商,签订一份关于父母遗产的协议,其中一个子女以当时被迫签下协议,只以遗嘱行使自己权利履行义务,其余子女能否主张自身权利?且看下文分解。案情介绍:潘先生与廖女士系夫妻,生有四个儿女,大女儿潘大,二儿子潘二,三女儿潘三,小女儿潘小。潘二于1986年去世;潘三与戴先生系夫妻,生有一女戴某,潘三于1987年6月23日报死亡,两位先于父母去世。潘先生与廖女士有一处私房,位于上海市某某区某某路A室(以下简称系争房屋),从2003年起生病住院期间都是由小女儿潘小进行照顾,廖女士为了让家里不要因为遗产而弄不愉快,因此在去世前清醒时立下遗嘱:在廖女士去世后,坐落于上海市某某区某某路A室由女儿潘大和潘小共同继承。并经过公证。在2006年8月潘先生去世,两年后,廖女士也因病去世了。两位老人去世后,潘大和潘小双方协商,准备将系争房屋出售。事后于2008年10月21日,戴先生、潘大、潘小及其他家庭众亲友就系争房屋分割进行协商后,共同在书面《约定》上签名,该《约定》内容如下:潘大、潘二、潘三、潘小系已去世潘先生、廖女士之子女,两位老人去世后遗留了一套系争房屋。为免日后四子女为该房产权益起纷争,在众亲友都在场的情况下,本着公开、公正立场,对该房产做如下分割:1、该房产归属四位子女或其后人共同继承;2、老人生病期间,各子女照顾老人方面有所差别,分割该房产时有所平衡侧重;3、根据该房产最终出让总价,经各方协商现作如下比例分割:假设该房产总价为60万元,分配比例按潘二10万元,潘三10万元,潘大15万元,潘小25万元。如该房产最终出让价高于60万元,则多余部分归潘大所有。2008年11月5日,潘大、潘小与案外人达成系争房屋的买卖协议,约定以63万元的价格将系争房屋转让给案外人。该63万元中13.5万元在潘大处,其余款项均在潘小手中。之后,潘大向潘小要...
说明: 导读 :父母房产,动迁获得安置房,两老去世,子女三人就房屋继承发生纠纷。案情介绍:老吴与王某是夫妻关系,共同生育大哥吴一,二姐吴二,三弟吴三。1985年5月,王某逝世。吴一单身。吴二出嫁,1992年育有一子徐某。吴三与钱某结婚,1996年共同生育一女小吴。1999年8月,吴二逝世。位于上海某处的私房房产曾是老吴与王某的共同财产,于2009年10月拆迁。2014年11月,老吴逝世。已逝的王某、老吴、吴二均无立下遗嘱,于是乎各个继承人之间产生了继承纠纷。法律解读:暂定认为除上述人物外,王某、老吴、吴二均无其他在世亲戚。如果还有他们还有其他在世亲戚,且是法律规定的法定继承人,则这个继承纠纷问题就变得更加复杂了。  Q:对于所涉私房房产未拆迁之前,以及拆迁之后,各个法定继承人各自的继承份额是多少?(此安置补偿仅指所涉房产产权人所应获得的补偿额)  A:王某、老吴、吴二三人的死亡时间,分别发生三个不同的继承时间节点。按照三者的死亡时间顺序,分析如下:  1、 王某死亡之后发生的继承: 所涉私房为老吴与王某的夫妻共有财产,则作为王某的遗产部分系该私房房产的1/2份额。就王某的遗产法定继承人为老吴,吴一、吴二和吴三,他们四人平分王某的遗产,各自继承1/2该房产的1/4。王某逝世后,他们对所涉私房房产各自的份额为:老吴5/8(原对所涉房产拥有1/2份额,加上继承1/8所涉房产份额),吴一、吴二和吴三分均为1/8。  2、吴二死亡之后发生的继承:由于王某作为被继承人死亡后,其遗产并没有分割,故而由老吴及吴二的儿子小徐,二位分别转继承吴二应继承的所涉私房房产1/8份额。(转继承,指被继承人死亡后,法定继承人或者遗嘱继承人没有放弃继承,或者受遗赠人已经接受遗赠,但在遗产分割前,法定继承人、遗嘱继承人或者受遗...
说明: 导读:婚姻的产生和破裂都会引发一系列法律关系的改变,从而会引起一系列的纠纷。在离婚案件中,最常出现的是关于财产和抚养权的纠纷,如何界定财产的归属?究竟是夫妻共同财产还是个人财产?孩子该有谁来抚养?抚养费用怎么算?这些都是离婚中常会遇到的问题。那么作为当事人,我们又该如何维护自己在婚姻中的合法权益,且看下文分解。案情介绍:李某和杨某于2005年登记结婚,两人相识仅有七个月,只是因为李某怀孕双方才登记结婚,因此两人感情基础并不稳定。婚后杨某整日游手好闲,两人的孩子也主要是李某的父母在照顾。在结婚之初,杨某没有固定工作,因为经常打牌,每月都要倒贴五、六千元,李某怀孕在家休息也未上班,家中支出主要是靠父母接济。李某曾先后在两家公司做驾驶员,月收入有两千,后还在宾馆和市办公厅做过服务员,也在公交巴士上做过售票员。虽然杨某工资收入比李某高,每月有将近三千元,但因为其中一千元是孩子的教育基金,剩下的都是杨某自己花销掉了,他常用来打麻将和斗地主,吸烟也要吸很好的烟,没钱了就刷信用卡,已经透支了将近十万元。家庭的日常开销,信用卡的还款都是李某在支付。杨某从来不关心孩子,也从不去看望李某父母,家务也从来不做,李某和杨某本就是因为孩子才结婚,两人之间婚姻基础薄弱,加上婚后交流越来越少,缺乏沟通,婚姻难以维持下去,因此李某诉至法院,希望可以离婚。另外,杨某有一套从其父亲那里继承来的房产,杨某有其中四分之一的份额,李某本想将其按夫妻共同财产处理,但由于经过调解,李某放弃对房屋产权份额的利益主张,对于孩子抚养费的确认,双方未达成共识,调解不成,因此法院主要对李某和杨某的孩子的抚养权及抚养费用进行了审理。法律解读:根据《中华人民共和国婚姻法》第三十二条规定,男女一方要求离婚的,可由有关部门进行调解或直接向人民法院提出离婚诉讼。人民法院审理离婚案件,应当进行调解;如感情确已破裂,调解无效,应准予离婚。在本...
说明: 导读:婚姻的开始总是伴随着幸福,但是当一段婚姻走到尽头,就不得不面对财产分割、抚养权纠纷这样残酷的现实。作为离婚的双方主体,总是想争得最大的利益,那么在离婚案件中,法律对于财产的分割又有着怎样的规定呢?且看下文分解。案情介绍:钱某和孙某是中专同学,两人于2005年登记结婚。女方孙某从结婚前至今一直无固定工作 ,婚前一直叫男方钱某购买新房作为结婚婚房,但由于男方没有能力购买新房,女方一直很介意。2005年3月,两人在民政局登记结婚,同年5月,在酒店举办了婚礼。由于孙某自从毕业以后就几乎不上班,所以所有结婚费用全部是男方及男方家长承担,婚后居住在男方父母以男方名义出资购买的房产A中。孙某在结婚后一直以身体不好为由几乎没有正常上班,家里就靠钱某一个人一千多元的工资支撑着。结婚后虽然未采取避孕措施,但是孙某一直没有怀孕。2007年孙某的父亲一直在出差,所以孙某提出回娘家居住,以便照顾母亲,并将房产A用于出租,租金每月三千元,都打入孙某的银行卡上,钱某和孙某从2007年起就一直在孙某娘家居住。2010年8月初,孙某被查出患白血病,经钱某托关系购买了格列卫药物。当时孙某刚刚通过试用期的单位组织了十万元左右的捐款,钱某父母也当即拿出了八万元为孙某治病,孙某父母为其投保的保险赔付十万元。钱某每周都坚持带孙某去看中医,为其调理身体,由于孙某在患病期间没有工作,医疗保险无法正常使用,至今所有检查治疗费用全部为钱某一人承担。2012年孙某为了了却自己的汽车梦提出来购买汽车,钱某虽然经济能力有限,但是考虑到孙某重病在身不易受刺激,就将父母所赠与的钱款及自身全部钱款都用于买车,且车主为孙某的名字。至今汽车的保养费用都是钱某在负担,因为钱某经济能力有限,在孙某病情得到控制,最终完全康复后,就提出将车卖出,但是孙某始终不肯答应。而且孙某在此期间多次催促钱某购买新房,钱某的父母见儿子为此事烦心,于是就将新...
说明: 导读:婚前个人出资购房、婚后父母出资购房,登记在夫妻名下,是否为夫妻共同财产? 案情介绍:孙某与何某于2008年7月登记结婚,婚后生育一子一女。两人因无感情基础,且已长期分居,期间何某怀疑孙某与其同事有不正当男女关系,并调取了开房记录加以证明。孙某辩称开房是为了看展单位团委工作需要,也收集了单位领导和同事的书面材料来证明不存在妻子何某所述与同事有不正常男女关系。因此事,夫妻争吵不断,夫妻关系确已破裂,故起诉离婚。离婚协商中,在财产分割上未达成一致意见。主要财产情况:2007年孙某个人出资购得价值55万元的房屋A(现金35万元,贷款20万元),房产证上登记为孙某和何某夫妻两人(何某要求登记为产权人才答应结婚),婚后两人共同偿还贷款。2010年为了生育二胎,将房屋A以87万元的价格卖出,所得款项的17.1万元用于还贷,用剩余款项另购得价值215万元的房屋B(现金132.5万元,贷款82.5万元),登记在夫妻两人名下。其中,何某提出所生女儿姓何,何某母亲便补贴100万元用于购房。离婚分割财产时孙某主张房屋A为其个人婚前财产,何某不能基于房屋A获得权益。即孙某要求:1.返还首套房的首付35万元及其增值部分20万元,共计55万元;2.对房屋B进行分割,房屋B市值295万元,扣除未还贷款65万元,两人可均分得115万元;3.分割在何某名下的股票、基金和共同存款。何某主张:1.房屋A应按夫妻共同财产进行分割;2.购买房屋B时何某母亲拿出的100万元是夫妻双方向何母的借款,应以夫妻共同债务处理;3.夫妻两人已没有共同存款,均已用于家庭生活和孩子抚养。案件结果:  法院主持调解,双方当事人达成如下协议:1.原告孙某与被告何某离婚;2.离婚后,房屋B归何某所有,原告孙某放弃房屋B内属于孙某的份额,被告何某一次性给付原告孙某房屋B折价款80万元。3.其他在双方个人处及几人名下...
说明: 导读:房屋动迁不仅使居住环境得到很大的改善——老房换新房,小房换大房,还可以获得一笔数目不菲的动迁安置补偿费用。然而,如何分割该项费用的矛盾也随之凸显出来。且看下文分解。案情介绍:陈大爷与老伴宋大妈(已于1994年去世)育有子女三个,大儿子陈老大,二女儿陈老二,三女儿陈老三。儿女们已成家,陈大爷独居于上海市某某区中A房系上世纪50年代建造的私房,2013年某区人民政府作出房屋征收决定,该房属于征收范围,被征收人为陈大爷,陈大爷年事已高,委托陈老大代表陈大爷与动迁组签订房屋协议,后来,分得两套房子以及30000元。经过家庭会议决定,陈老大分得一套,陈大爷分得一套,动迁款用于装修房屋。等陈大爷百年以后,把陈大爷所分房屋出售,出售款由三个子女平分。陈老大现在想独吞两套房子及动迁款,陈大爷及两个女儿为了维护自己的利益,而选择起诉陈老大。法律解读:中国经济的迅速发展表现出强烈的城市化渴求,伴随着大规模的城市扩张和旧城区改造,上海各处房屋动拆迁项目日益增多。对上海居民来说,房屋动迁不仅使居住环境得到很大的改善——老房换新房,小房换大房,还可以获得一笔数目不菲的动迁安置补偿费用。然而,如何分割该项费用的矛盾也随之凸显出来。本案中,涉及到房屋拆迁补偿纠纷问题,由于我国城市化进程与其他诸多客观因素,导致房价和地价的虚高,因此造成了诸多不能够单单用货币补偿或者产权置换解决的问题,所以就出现了货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。本案中就是典型的货币补偿和产权置换相结合的补偿方式,拆迁人与被拆迁人达成拆迁协议后,接下来就要面临家庭内部成员之间的分配问题,在处理这类问题时,应区分两种不同的动迁情形。一是动迁房屋是公房的情形。按照公房管理以及动拆迁安置补偿的有关规定,公房动迁安置首先要确定应安置人口。所谓应安置人口是指根据《上海市城市房屋拆迁面积标准房屋调换应安置人口认定办法》所认定的拆迁房屋内应当给...
说明: 导读:公房动迁的补偿款分配,公房同住人因公房居住环境较差,将房屋出租给第三方,现公房动迁,原同住人能否要求承租人支付其应有份额?且看下文分解。案情介绍:史女士与蔡先生1944年登记结婚,婚后生有一女蔡某,蔡某于1969年与王某登记结婚。蔡先生原有一套上海某某厂单位分配的承租房,位于上海市某某区某某路82号二层后楼(以下简称系争房屋),承租人为蔡先生,后来购买下来,房产登记在蔡先生名下,蔡先生因病去世后,蔡某拿着户口本去找物业公司,把原先承租人蔡先生改为蔡某,史女士也没有签过字。2014年8月30日开始,系争房屋准备动迁,征收方是上海市某某区住房保障和房屋管理局,征收实施单位是上海市某某第二房屋征收服务事务所有限公司。因蔡某在系争房屋征收实施过程中,身患脑梗疾病,无法处理相关事宜,因此其丈夫王某作为其代理人(乙方),与征收方(甲方)签订《上海市国有土地上房屋房屋征收补偿协议》,双方对产权调换、补偿、补贴及奖励数额等事项达成一致约定。约定如下:被征收房屋价值补偿款为112万元,装潢补贴7000元;其中王某选择一套某某区某某路281弄21号302室房屋,面积97.67㎡,价格为90万元;其他各类补贴、奖励费用合计40万元;协议生效后,乙方搬离原址期满后30日内,甲方应向乙方支付63万元。系争房屋内共有三个户籍,分别是蔡某、王某和史女士三人。系争房屋面积比较小,又在二楼,楼梯较窄,居住环境较差,而且史女士年老、蔡某又患有疾病,因此动迁前史女士和蔡某一家都没有住在里面,而是将房屋出租给他人。现史女士与王某对于系争房屋的拆迁款项协商未果,史女士起诉要求依法分割。法律解读:第一,本案中对于蔡某拿着户口本到物业公司,将承租人变更到自己名下的行为。原本系争房屋是为公房,承租人因病去世后,其继承人有权拿着身份证件变更承租人名字,但是需有和户口其余人协商一致才可办理,故当初蔡某将承租人名字变更到...
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