Case 公房纠纷
说明: 导读:共同居住人分两户后,分别获得两套安置房。其中一套安置房又发生动迁,另一户主张动迁补偿。案情介绍:李某和王某以及甲乙丙丁6人之前共同居住在上海市某路A房屋内,因该房屋后来拆迁,6人都享受了动拆迁利益。分户后,李某与王某为一户,甲乙丙丁为一户,乙用A房屋的动拆迁补偿款购买了位于上海市某路的B房屋,房屋以住房调配单的形式过户,住房调配单上有李某和王某二人的名字。因为李某和王某买房在后,就把户口也迁入了B房屋处。现在B房屋要拆迁,拆迁的补偿款为269万,李某和王某认为自己应当享受动拆迁利益,因向乙主张动迁利益120万元未果于是将甲乙丙丁诉至法院。法律解读:B房屋是乙利用A房屋的动迁款购买的所有权所得,所以应该区别于一般的福利分房。虽然在B房屋过户以住房调配单的形式实施,但是调配单上记载的内容与房屋买卖的实际情况存在差异,因此原告李某和王某是不能以调配单上仅有其姓名而主张其在该房屋内拥有居住使用权的。在庭审中,李某和王某认为其为B房屋的共同居住人,然而其并没有什么证据证明其在B房屋居住过。根据《上海市房屋租赁条例》所谓“同住人”是指在拆迁许可证核发之日,在被拆迁居住房屋处有本市常住户口,已实际居住一年以上,且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。所以李某和王某的主张没有事实和法律上的依据,因此法院驳回其诉讼请求是合理合法的。案件结果:法院经过审理以后判决驳回原告李某和王某要求120万元的动迁利益的诉讼请求,案件受理费减半有两个原告负担。 拓展阅读:《上海市高级人民法院 关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》三、同住人需要符合哪些条件答:与《上海市房屋租赁条例》相关条款规定所指的同住人概念不同,本解答所指的同住人,是指在拆迁许可证核发之日,在被拆迁居住房屋处有本市常住户口,已实际居住一年以上,且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。他处虽有住房...
说明: 导读:协议分割动迁补偿并已履行协议内容,事后反悔,主张协议无效,要求分得更多补偿款,法律是否支持?案情介绍:陈某与李某是夫妻关系,育有陈大、陈三,两个儿子,陈二、陈四,两个女儿。因位于上海市静安区某路20号的系争房屋A动迁,就补偿款项分配产生纠纷。系争房屋A是陈某于1963年出资购买(当时为两间草房),1964年陈某将其翻建为瓦房。1974年陈某去世。系争房屋A的土地使用证户名为李某等。1997年,房屋漏水等原因被确定为危房,房屋管理部门发出《私有危险房屋督修通知》。1998年,李某申请《建设规划许可证》,将房屋A翻建为两层,动迁前,除陈四外其余家人户籍均在册,陈大和陈三两家人居住在此房屋。系争房屋A于2012年纳入动迁范围。2014年1月16日,李某及其四个子女就房屋征收补偿分配事项协商达成《家庭协议》,主要内容如下:①陈二获得货币补偿款31万元;②陈四获货币补偿款53万余元(含李某份额,永颂路房源百年后归陈四所有,其他人不得继承);③陈二获货币补偿212万余元;④陈大获货币补偿224万余元;⑤合计补偿总价520万余元;⑥以上分配方案有签约人自愿达成,不得反悔,并愿承担法律和经济责任,达成方案后自行选购房源,互结差价,互不干涉。2014年1月20日,房屋征收单位与李某等五人签署《上海市国有土地征收补偿协议》,明确系争房屋①建筑面积为64平方米,②照顾建筑面积81平方米。房屋价值补偿款为436万余元,其中①评估价格139万余元、套型面积补贴30万余元。价格补贴39万余元,户外共有人补偿42万余元,户内共有人补偿167万余元;②评估价格为178万余元,价格补贴50万余元,小计228万余元。李某等人选择产权调换五套房屋,总房款500万余元。各类补贴、奖励费合计85万余元。综上,本协议补偿总金额为521万余元,扣除调换房款后支付李某补偿款202万余元。2014年3月19日,陈大领...
说明: 导读:房屋拆迁,周某分得动迁安置房,不在被安置人之列的周某儿子能否入住安置房内?案情介绍:周某与另外四名家属原本住在上海市某路系争房屋内,后因该房屋拆迁,便被安置到了宝山区某小区内居住。周小系周某儿子,但并未一同被安排到宝山区某小区,但其于2001年2月26日将自己的户籍迁入该宝山区系争房屋内。现周小强行居住进周某及其家属的房屋内,给周某及其家属的生活带来极大的不便。于是周某诉至法院,以排除妨碍为由要求周小搬离自己的房屋。法律解读:本案中的系争房屋是承租公房,指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅,在住宅未出售之前,住宅的产权(占有权、使用权、收益权、处分权)归国家所有。目前居民租用的公有住房,按房改政策分为两大类:一类是可售公有住房,一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。根据《城市房屋租赁管理办法》住宅用房承租人在租赁期限内死亡的,其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。因此,本案中作为原告的当事人周某及其他当事人也并没有按照法律的规定及时办理更名手续,因此在发生公租房的居住纠纷时不能依据公房的承租权来主张自己的权利。所以法院以此为由驳回原告的诉讼请求是合理合法的。相关法条:建设部《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定,住宅用房承租人在租赁期限内死亡的,其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。《上海市公有房屋租赁管理办法(试行)实施细则》第六条规定,承租人外迁或死亡,同住亲属申请过户,处理原则如下:  1.同住亲属与原承租人共同生活,并有本处常住户口,他处确无住房,要求合理的,一般可同意过户继续承租,由房管所核定,如同住亲属成员有多人的,必立具书面协议,确定过户户名后办理。
说明: 导读:房屋拆迁后获得安置款项该如何分配?分配不均引发的纠纷不在少数,本案中原告以未收到任何拆迁安置款项为由起诉能否予以支持?且看下文分解。案情介绍:徐某与夏某系原配夫妻,生有1儿2女,儿子徐大、大女儿徐二、小女儿徐小,后因夫妻双方情感不合离婚,大女儿和小女儿的户口仍在徐某的某某路A室中,之后,夏某与刘某认识并再婚,双方在1998年2月5日结婚,双方户口都在上海市花衣街某房屋(以下简称系争房屋)。2000年1月,徐二的户籍从某某路A室迁入系争房屋,2002年3月从系争房屋迁回某某路A室;2001年1月,徐小的户籍也从某某路A室迁入系争房屋。在2002年初,上海某房屋拆迁有限公司作为拆迁实施单位,对系争房屋进行动拆迁,在动迁期间,刘某、徐大、徐二、徐小4人的户口均在系争房屋内,原告徐二和徐小认为她们作为安置对象理应获得系争房屋的拆迁安置款项,但是被告徐某和徐大将拆迁安置款项非法占有,至今未获得任何安置款项,故要求被告返还原告系争房屋拆迁款项人民币89000元及自被告领取动迁款项之日至被告给付动迁款项之日的银行同期贷款利率。在动迁之前,两原告知道房屋会动迁,提出结婚需要钱,因此想把户口迁入系争房屋,拿到动迁款用以结婚,原告2人并没有实际居住进系争房屋内,仍居住在某某路A室,与被告刘某商谈多次,最终刘某同意两原告将户口迁入系争房屋。后来动迁组明确告知房屋拆迁是看房屋面积,而非算人口,所以夏某、徐大、徐二和徐小都是没有份额的。拆迁完毕后,被告刘某因为考虑家庭关系等因素,自愿拿出12万元,于2002年2月,在某某路A室,原告2人、被告2人、夏某以及徐某当时6人均在场,夏某为了缓解当事人关系,将12万元等额分成3份,每份4万元,徐大当场表示他的一份不要,用以补贴家用,而原告徐二和徐小收下了她们的两份即8万元。法律解读当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有...
说明: 导读:为了国家发展及城市、经济的建设,同时也为了促进人民生活水平的提高,促进人民住房环境的改善,我国正一步步的进行对旧房的改造、拆迁工作。但改造的过程并不顺利,随处可见的“钉子户”,被征收房屋户主反悔违约的行为屡见不鲜。那么,当政府遇见户主反悔迟迟不愿搬迁的行为时怎么办?且看下文分解。案情介绍:上海市A区某某路345号一层西间房屋(以下称被征收房屋)系私房,房屋所有权属赵某所有,建筑面积36.49平方米。被征收房屋在册户籍登记一户三人,即户主赵某、丈夫张大、儿子张二。上海市A区住房保障和房屋管理局称,上海市A区人民政府于2012年5月27日作出了房屋征收决定。对被征收房屋范围内的房屋予以征收,同时收回相应的国有土地使用权。在房屋征收过程中,赵某与A区房管局于2013年1月6日签订了《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》(以下简称《征收补偿协议》)。协议约定:本房屋征收基地采用征询制;被征收房屋经上海房地产估价师事务所有限公司评估,其房地产市场评估单价为每平方米建筑面积人民币31560元(下币种相同);房屋征收决定范围内的被征收居住房屋评估均价为每平方米建筑面积31380元;根据上海市A区人民政府确定,征收基地价格补贴系数为0.4,套型面积补贴为建筑面积25平方米,计算认定居住困难户货币补贴的折算单价为每平方米建筑面积21600元;根据相关规定及本征地征收补偿安置方案,被征收房屋价值补偿款2469556.2元、其他各类补贴、奖励费1085647元;赵某选择房屋产权调换,A区房管局提供给赵某产权调换房屋两套,房屋建筑面积共计174.61平方米,房屋价格合计3733161.8元;赵某应当在该协议生效后15日内搬离原址,并负责房屋同住人按期搬迁;赵某同意A区房管局所选购的基地提供的配套商品房,并在赵某所获得的货币款中扣除房款,不足部分购房差价款177958.6元由赵某另行支付。协议约...
说明: 导读:用合法形式来掩盖非法目的的合同,视为无效,因此双方当事人可以不履行合同的权利义务。案情介绍:陆女士与周先生是朋友关系,在2008年5月周先生向陆女士推荐了做房屋的假买卖事情,即用陆女士的名义向银行贷款,借给对方使用,并称没有风险。在2008年6月陆女士在周先生的指导下与邱先生、顾女士签订了2年房屋的假买卖协议。邱先生、顾女士将房屋位于X区X路A室,面积44.27㎡,出售给陆女士,产权过户到陆女士名下后,周先生帮陆女士向银行进行贷款,贷款金额30万,由于陆女士没有工作,没有能力贷款,所以周先生让其妻子在她的单位做了假的工资证明,证明陆女士在周先生妻子的单位上班,税后工资7500元,之后成功取得贷款,由于是周先生帮忙贷款,陆女士对于贷款多久并不清楚,只清楚每月还贷3000元左右是由邱先生和顾女士支付,事后周先生给予陆女士10000元报酬。现2010年6月,陆女士和邱先生的假买卖协议已到期,邱先生已提前还款要求过户,陆女士和邱先生、周先生去过交易中心和银行各一次,之后因为陆女士有事去成都没办法过户,周先生就认为陆女士不想过户,随即把以前陆女士放在周先生处的5万元给予了邱先生和顾女士。之后陆女士表示,自己去成都是因为自己母亲的身体原因,而非不想过户,因此愿意将房屋过户给邱先生和顾女士,但是希望邱先生和顾女士能够返还那5万元。法律解读:陆女士和邱先生于2008年6月签订的协议书无效。因为此项协议书约定的事项明显是一种假买卖真骗贷的行为,违反了《合同法》第五十二条的规定,可见,此份协议书是以合法形式掩盖非法目的的无效合同。相关法条:《合同法》第五十二条 有下列情形之一的,合同无效。(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。 ...
说明: 导读:以房屋买卖为担保的借款合同关系,到期后是否可以获得房屋的所有权,当事人之间的关于流押条款,我国法律是如何规定的呢?且看下文分解。案情介绍:原告张A及张B系父子状告被告杜某及其妻子金某及女儿杜C房屋买卖合同纠纷一案,原告与被告于2013年12月15日经居间方签订房地产买卖协议,约定原告购买被告所有的上海市某区某房产,转让总价格为1148000.合同载明12月1日已付定金48000元,12月15日付1000000元,余款100000元在办理过户登记及水电煤等手续后付清。签约时,双方均明知该房系动迁安置新建房屋,存在限制交易期。同日,原告张A与被告杜某及其妻子金某另签订一份借款合同,合同载明被告向原告借款1048000元,借款利息为银行利息四倍,借款期限2013年12月15日至2015年12月5日,并约定被告杜某及其妻子金某若到期借款连本带利未还清,被告则把讼争房屋转让给原告张A。到期后,被告方一直隐匿不见,故诉至法院,请求依法判令杜某及其妻子金某及其女儿杜某恩继续履行与原告签订的房地产买卖协议,并协助原告办理房屋所有权变更登记。法律解读:本案涉及到原被告以房屋买卖为担保的借款合同关系,这也就涉及到流押条款禁止的规定。首先,《中华人民共和国物权法》第一百八十六条对流押规定:“抵押权人在债务履行期届满前,不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产转移为债权人所有。”违反了上述规定,导致抵押合同的部分无效,流押条款的无效不影响其他条款的效力。也违反了物权法定原则中内容法定的要求。《中华人民共和国物权法》第五条规定:“物权的种类和内容,由法律规定。”“不得”的时间,在债务履行期限届满之前。也就是说,在履行期限届满之后(进入抵押权实行期之后),双方当事人可以约定抵押财产归抵押权人。这种约定称为折价协议。再次,我国法律为什么禁止流押条款呢?一般认为,禁止流押条款,是为了防止债权人...
说明: 导读:甲公司与乙公司签订租赁合同,约定乙公司租用甲公司房屋作为工业厂房使用。但由于双方签订合同以来市场行情和物价上涨因素等影响,甲公司提出调整租金的要求,但乙公司认为其涨租金的做法违法了合同约定,遂拒绝。纠纷由此产生。案情介绍:钱某是上海某塑料公司甲公司的法定代表人,职务是总经理。2005年,钱某在上海市松江区某路168号建造有4000平米的厂房,并将其中的两幢车间出租给了印刷机械有限公司乙公司。甲公司与乙公司签订厂房租赁合同,合同约定:甲出租给乙4000平米的房屋,作为工业厂房使用,租赁期为10年,自2005年4月1日起至2015年2015年3月31日止。后来由于房屋及场地价格已低于实际价位,双方又订立补充协议约定甲公司不再承担增值税发票,均由乙公司承担全部租赁税费用。此外,合同还约定双方5年之内不得违约,但从第六年起双方提前退租的应提前6个月通知对方,以不损害双方利益为前提,友好协商;如临时退租,应赔偿对方6个月的租金。由于上海市地价的飞速增长,原租赁合同的租金已远低于实际价格。甲公司称:2011年上半年,其多次就房屋租赁价格向乙公司提出异议,并向乙公司说明自双方签订合同以来市场行情和物价上涨因素,要求调整租金价格。并于2011年8月5日以书面函告的形式向乙公司作出书面通知,明确告如不接受该租金价格,甲公司将终止双方的租赁合同,同时要求乙公司于2012年2月15日迁出租赁房屋。但乙公司一直未予答复,且于2011年12月26日停止支付2012年1月至6月的租金。为此,甲公司多次登门与乙公司协商,但都被乙公司拒绝答复。对于甲公司的涨租金要求,乙公司认为租金的递增违反了合同的约定,遂不同意涨价。并称自己不按时支付2012年上半年的租金不是事实,因为其按约定交纳租金,甲公司不予接受,要求涨价,其是愿意按合同约定的租金金额支付甲公司的。经查明,乙公司一直有逾期支付租金的习惯,在租...
说明: 导读:房屋租赁合同纠纷在现今社会中经常发生,引发纠纷的原因多种多样,有的是因为承租人的权利义务未履行到位,有的是因为出租人的权利义务未履行到位,也有的是因为合同本身存在的瑕疵而引发的纠纷。无论是因为什么,最终结果都是导致纠纷的产生,而纠纷的解决则需要我们运用相关的法律知识。本文将通过案例,讲述房屋租赁合同纠纷的相关法律知识,详情请看下文分解。案情介绍:李某2005年5月从原出租方、承租方处租赁下一间商铺用来开咖啡厅,2007年3月,原出租方将该商铺产权转让给王大,因为李某的租赁期还没有到期,所以王大是带着李某的租赁合同将商铺买下来的,因此李某与王大重新签订新的租赁合同,王大承诺按原承租合同的租赁期限继续出租给李某,租赁期限到2008年12月。据李某陈述,因王大需要用该商铺开美容院,2008年2月,王大在未与李某协商的情况下,擅自收回出租商铺。此前双方有约定,李某将钥匙给王大的妹妹王二,王某全额退还李某押金。但是现在李某将钥匙交还给王二后,王大却拒绝交还押金。而王大却辩称,商铺并非是自己收回,而是李某因为咖啡厅经营不善,自愿让出该商铺,王大是出于恻隐之心才同意李某退租,王大最后一次去收房租时,李某都已经将东西收拾空了,可见是李某自主要求退租的。由于李某退租后,该商铺一直未租出去,王大才将原处于别处的美容院迁入该商铺,但由于李某的营业执照直到2008年5月才注销,导致王大美容院的执照到2008年7月才办妥相关手续,影响了美容院的正常经营,因此未将押金退还给李某。李某将王某诉至法院,要求王大退还押金,并赔偿损失十万元。一审法院认为李某证据不足,驳回诉讼请求。李某不服,提出上诉。法律解读:按最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第119条规定,私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原合同对租赁人和新房主继续有效。这就是我们常说的买卖不...
说明: 导读:第三承租人陈某将房屋转让给不知情的秦某,第一承租人孔某要求秦某搬离系争房屋,秦某要求陈某退还转让费并赔偿损失。案情介绍:秦某于2009年3月25日与陈某签订了《协议书》,内容为:我(陈某)现将X门面房转让秦某,转让费人民币58,000元,房租付三个月押4,000元,转让设备:四套沙发、一台53寸背投电视……房租和转让费共计74,000元,房租每月4,000元,付三押一共计16,000元。双方于2009年3月27日又签订了《门面房租赁协议》,约定:甲方同意将X房屋租赁给乙方使用,租赁期限为09年4月1日至2011年3月30日止。每月租金4,000元,押金4,000元,水电费按每月实际使用数由甲方代收。自签订协议日首付预付租金为3个月12,000元,押金4,000元,共计16,000元(到期后按季度进行支付提前5天)。乙方在经营中不得超出营业执照范围项目,如出现,后果由乙方自负。乙方拖欠租金超过一个月以上,甲方有权收回出租房屋或按每月租金的日2%收取滞纳金。本门面房因执照正本在甲方处,乙方在租赁期间如需使用及公务检查执照原件时,甲方需及时提供原件及相关资料给乙方使用及办理相关手续。合同对续租、退租及甲方终止协议等内容亦做了约定。在营业一年之后的某一天,房屋无故被断电断水、房门上锁,还有声称为房屋主人的某男士要求秦某搬出房屋。此时,秦某才知道,原来此房屋系某区商业网点管理办公室所有,孔某购买了该房屋无限期的使用权,并在此房屋注册成立上海某区xx保健按摩屋。但孔某并非想自己来经营,而是用于出租,在C路上孔某拥有这样的商铺数间。叶某从孔某处租得此房屋,为房屋第二承租人,而与秦某签订转让租赁合同的陈某是该房屋的第三承租人。要求秦某搬出此房屋的正是第一承租人孔某。秦某还获知,陈某与第二承租人叶某之间的租赁合同已于2010年3月30日到期。秦某与陈某就房屋租赁合同是否继续履行之事协商...
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