Case 宅基地房屋纠纷

表见代理合同的效力如何

日期: 2016-10-09
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导读:

每个人都要有步入衰老的一天,而中国人更是秉信落叶归根这一传统观念。那么假如有一天,你从奋斗多年的岗位上退休,准备回老家的房屋安享晚年,却发现老屋被你的亲人以你本人的名义卖掉了,那么这个房屋买卖合同是否有效呢?

案情介绍:

张某与妻子黄某婚后在A村依法取得宅基地。此后,张某于1985年因经营所需到B地经营谋生,以上房产一直空闲,期间张某从其岳父母处得知该空闲房产已出租于李某使用。2010年张某返乡养老,要求李某搬离该处房产。

1994年张某的岳父以张某的名义与李某签订《房屋买卖契约》,上盖有张某的印章,并经所在村委同意。李某遂主张该一房产地已转让为其所有。黄某虽知自己父亲将房产转让给李某这一事实却一直未向张某说明。张某于其父亲2009年病逝送丧时才知房屋已卖掉。张某遂以从未签署或委托他人签署该《契约》为由否定其真实性,认为自己1990年从A村离开后至岳父死后出葬期间从未回过A村,且买卖契约上张某的印章与本人所持印章不一致,且房屋买卖契约签订时李某尚有宅基地,不能买卖他人的宅基地。双方各执己见,协商未果,遂诉至法院。

张某要求李某立即排除妨碍,迁出系争房屋;在庭审中,张某增加诉讼请求,要求确认张某岳父与李某签订的《房屋买卖契约》无效。

法律解读:

本案争议的焦点系张某与李某的房屋买卖合同是否有效。

张某称妻子一直未对自己讲起房屋买卖一事,直至事发时方才知道。但即使由张某岳父签订涉案协议,作为张某的岳父,持有张某的印章,并以张某的名义与李某签订协议,张某岳父虽未向李某出示委托手续,但其与张某的特殊身份关系,按照一般人的社会经验,足以使作为交易相对人的李某作出张某岳父具有代理权的判断。此外,协议签订的过程中,双方邀请了张某、李某所在地村民委员会书记作为见证人,在协议上盖双方村民委员会的公章,上述事实足以证明李某已尽合理注意义务。涉案协议的签订及履行过程中,李某已尽合理注意义务,有理由相信张某岳父具有代理权,张某岳父的代签行为构成表见代理。据此,根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十九条、第五十二条的规定,张某岳父以张某的名义与李某签订的《房屋买卖契约》有效。

此外,张某提出房屋买卖契约签订时李某尚有宅基地,不能买卖他人的宅基地,违反法律规定,《契约》应无效。涉案协议签订于1994年,当时的法律、法规及国家政策并未禁止农村房屋买卖,也未规定一户一宅基地,因此《契约》的签订并未违反法律规定,该《契约》有效。

案件结果:

驳回原告张某的诉讼请求。

相关法条:

《中华人民共和国合同法》

 第四十四条 依法成立的合同,自成立时生效。

法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。

第四十九条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人 名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。

第五十二条 有下列情形之一的,合同无效:

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

拓展阅读:

一、城镇居民是否可以购买宅基地?

《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、 转让或者出租用于非农业建设。”此外,国办发[1999]39号《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条也进一步指出:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”

从上述规定看,依照目前我国的政策规定,在我国城镇居民不可以购买宅基地。

二、宅基地买卖合同有效吗?

宅基地买卖合同是否有效,应分情况来看待。

1、对于城镇居民购买宅基地的买卖合同来说,因为法律法规已有明确规定,此种情况下的 宅基地买卖合同违反了法律的强制性规定,因此,该买卖合同是无效的;

2、对于同一个集体经济组织成员之间的房屋买卖行为,根据《土地管理法》,宅基地并不是真正意义上的财产,只是一种使用权,所有权归村集体。宅基地既不能买卖,也不能继承,但可以在本村集体内流转,经过土地管理部门依法批准,发放证件。因此,该买卖合同有效。

 



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