Case 房屋租赁

次承租人如何维权

日期: 2016-10-09
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导读:

周某与武某签订了《房屋租赁合同》, 由周某将房屋出租给武某。然而,武某租房的目的并不是自己居住,而是非法转租给其他人,自己充当“二房东”的角色,从中牟利。周某该如何维护自身的权益,且看本文解读。

案情介绍:

2015年6月1日,周某与武某签订了《房屋租赁合同》,由周某将房屋出租给武某。房屋的租期为五年,租金每三个月交付。自2016年1月1日到现在,武某一直没有对周某支付房租租金。于是周某前去索要房租租金,却发现该房屋是由另外一个人郑某居住着。这个时候周某才发现房屋已经被武某转租给了别人。后周某多次与武某交涉无果,于是周某将武某诉至法院。

法律解读:

本案中,首先认定武某的转租行为。房屋转租,是指房屋承租人将承租的房屋再次出租的行为。根据合同法第二百二十四条之规定,房屋转租可分为合法转租和非法转租。合法转租是指承租人征得出租人的同意,将房屋转租给第三人。非法转租是指承租人未征得出租人的同意,擅自将房屋转租给第三人。周某与武某在签订房屋租赁合同时并未约定是否可以转租,但根据房屋租赁司法解释相关规定,双方虽未约定租赁房屋转租事宜,武某的转租行为未经周某同意,后周某在发现武某转租行为时六个月内也提出异议,表示不同意转租。所以,武某的转租行为属于非法转租行为。

其次,擅自转租房屋行为在性质上是一种无权处分他人财产且可能造成出租人损害的不合法行为。无权处分是指未经权利人同意,无处分权人擅自处分他人财产的行为。根据合同法第五十一条之规定,在武某的转租行为发生后,周某不予追认且武某没有取得处分权,武某擅自转租的行为属于无权处分,周某可要求确认该转租行为无效并解除房屋租赁合同。

另武某已拖欠周某房屋租金三个月,根据签订的租赁合同约定,承租人拖欠支付房屋租金一个星期,经催告仍未支付的,房东有权解除租赁合同并要求承租人承担未支付房租的违约责任。

综上,武某擅自转租、拖欠租金行为构成根本违约。周某有权要求认定转租行为无效、解除租赁合同并索要房屋租金、要求武某承担违约责任。

相关法条:

《中华人民共和国合同法》

第五十一条  无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。

第二百二十四条  承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。

最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题》的解释

第十五条  承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。

第十六条  出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。

因租赁合同产生的纠纷案件,人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。

第十七条  因承租人拖欠租金,出租人请求解除合同时,次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的,人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。

次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额,可以折抵租金或者向承租人追偿。

第十八条  房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的,人民法院应予支持。

 



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