Case 房屋买卖

定金合同纠纷如何解决

日期: 2016-10-09
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导读:

定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式。给付定金的一方称为定金给付方,接受定金的一方称为定金接受方。在定金合同签订前后,常常会因为意见未达成一致而产生纠纷,如何避免和解决纠纷?本文将通过案例进行解答,且看下文分解。

案情介绍:

黄某于2014年9月在某中介公司的带领下实地查看了涉案房屋A,该房屋的产权人是王某、吕某。后来黄某与王某自行协商洽谈,就涉诉房屋的成交价格达成一致。

2014年10月5日,黄某、王某和中介公司三方共同签订了《二手房买卖服务协议》,同日黄某和王某就该房地产买卖一事签订了《定金合同》,王某为出卖人,黄某为买受人。《定金合同》约定,涉诉房屋成交价格为300万元,定金为15万元。黄某已经按约定当日即将定金通过农行转账至王某的妻子吕某的账号,但是并没有王某的亲笔签字的收款收据做凭证。王某出售涉诉房屋是想改善居住条件,另购置面积更大的房屋。但是,直至约定的网签之日,王某却不与黄某办理网签手续。期间,黄某曾多次通过电话短信联系王某,请求对方如约履行。黄某也给王某寄送过《履行协议催告函》,函告其及时履行合同约定的义务,但至发函之日,王某仍然未与黄某办理涉诉房屋的网签版《上海市房地产买卖合同》。

2014年12月15日,黄某致电王某,请求他继续履行合同,但王某并不打算继续履行,而是决定违约。经过黄某与王某夫妻二人多次协商洽谈,依旧无果的情形下,黄某将王某诉至法院。

法律解读:

黄某与王某所签订的《二手房买卖服务协议》是自愿、合法、有效的,且协议内容未违反法律、法规的强制性规定,双方当事人应当按照该《协议》约定全面、及时履行自己的义务。

最高人民法院通过《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第120条规定“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为,致使合同目的不能实现,可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。因此,实践中如果当事人一方延迟履行合同的,应当按照延迟履行部分所占合同约定内容的比例,适用定金罚则。本案中,王某在接收到黄某的定金后,却拒绝履行义务,因此可适用定金罚则,有权要求王某双倍返还定金。

违约金和实际损失可否同时要求赔偿,是一个一直存在争议的问题。在《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》中,第二十八条规定了当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定,请求人民法院增加违约金的,增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后,当事人又请求对方赔偿损失的,人民法院不予支持。这一项规定,使得很多人认为这表明司法解释不支持超过实际损失之外的违约金或损失赔偿金,因此违约金和实际损失不可同时要求赔偿。但是,法律法规并没有明确规定违约金和实际损失不可同时要求赔偿,我们应当尊重当事人的意思自治以合同为准则。对于依法签订成立的合同,双方应当自觉履行各自义务。本案中,黄某已支付定金,王某却迟迟不肯签订房产买卖合同,为此黄某曾给王某发过催告函,王某均无理拒绝并不履行。这已经是违背定金合同的约定了,也不符合诚实信用原则,如果只赔偿违约金或者只赔偿实际损失,这对黄某而言就有失公平。

因此,黄某有权解除合同并要求其承担违约责任,赔偿经济损失。

拓展阅读:

定金合同纠纷的处理规则

(1)定金罚则的适用规则:

我国合同法第115条规定,当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。

(2)迟延履行或者其他违约行为处理规则:

最高人民法院通过《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第120条规定,因当事人一方迟延履行或者其他违约行为,致使合同目的不能实现,可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

(3)未按合同交付定金的处理规则:

双方当事人确定了定金条款和数额后,定金合同并不立即生效,以当事人实际交付金为准,但在具体执行过程中一方未支付定金,该合同不可强制执行,当事人不因定金合同的不生效而产生缔约过失责任。同时也不能认定当事人违约,更不能裁判当事人承担违约责任。如果另一方当事人也未主张定金,由于定金合同不生效,则视为双方均放弃定金约定的条款和数额担保的权利。

(4) 合同中既约定定金又约定违约金的处理规则:

《合同法》第116条规定,当事人既约定违约,又约定定金的一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。

(5) 不适用定金罚则情形:

因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的,不适用定金罚则。

相关法条:

《中华人民共和国合同法》

第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第一百零九条 当事人一方未支付价款或者报酬的,对方可以要求其支付价款或者报酬。

第一百一十二条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,在履行义务或者采取补救措施后,对方还有其他损失的,应当赔偿损失。

第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。

 



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