Case 房屋买卖

房价上涨,卖房人违约怎么办

日期: 2016-10-09
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导读:

王某和李某签订房屋买卖合同后,由于同地段房价迅速上涨,李某反悔,不愿履行房屋约定义务。王某该如何维护自身的权益,且看本文解读。

案情介绍:

2016年1月2日,王某和李某通过房地产经纪有限公司居间介绍签订《房屋买卖居间协议》,对李某所有的位于上海市某区某路A室的房地产的买卖居间事宜达成了一致意见,双方在中介公司签订买卖协议后,李某收取王某的定金20000元。后经王某多次催告要求李某履行协议约定的事项,李某仍未履行该协议约定的签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同的义务。于是王某将其诉至法院。

法律解读:

首先,王某与李某所签订的《房屋买卖居间协议》是自愿、合法、有效的,且协议内容未违反法律、法规的强制性规定,双方当事人应当按照该《协议》约定全面、及时履行自己的义务。本案中,李某收取王某的定金20000元,根据合同法第一十五条及房屋买卖合同司法解释第四条之规定,该定金是在合同订立前交付的,其性质为立约定金,目的在于保证正式合同的订立。李某收受定金而未履行签订正式买卖合同的义务,应当双倍返还定金于王某。

其次,李某在签订协议后,因房屋价格上涨的实际情况,一直未实际履行相关义务。依据该协议的相关约定,李某应当于该协议签订后30天内与王某签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同。然而,李某在该协议约定的期限内并未与王某签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同,为此王某曾在2月11日和2月18日分别给李某发过催告函,让李某务必于2月18日以及2月25日前往居间方签约处就该协议约定的买卖条件与原告签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同。李某仍未履行构成根本违约。

最后,根据《协议》对违约责任的规定:本协议生效后,双方应诚意履行。如任何一方未按本协议约定履行,经另一方书面催告仍不履行的,另一方有权要求相对方承担每日总房价款0.05%的逾期违约责任后继续履行本协议或单方解除本协议,若因上述原因解除本协议的,违约方应按照本协议约定总房价款的百分之二十向守约方支付违约金。且根据买卖合同司法解释第二十五条、第二十六条之规定,王某有权解除合同并要求其承担违约责任。

相关法条:

《中华人民共和国合同法》

第九十四条  有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

第一百一十三条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

第一百一十五条  当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第二十五条  出卖人没有履行或者不当履行从给付义务,致使买受人不能实现合同目的,买受人主张解除合同的,人民法院应当根据合同法第九十四条第(四)项的规定,予以支持。、

第二十六条  买卖合同因违约而解除后,守约方主张继续适用违约金条款的,人民法院应予支持;但约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第四条  出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。

 



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