Case 房地征收与补偿

非法转租引起的法律后果

日期: 2016-10-09
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导读:

出租房屋用于经营或者居住,是当下生活中十分常见的现象。在我国法律中就房屋出租也有若干细化规定。关于在房屋租赁期间,房客擅自将房屋转租给他人的行为,实践中该如何处理,下文将展开解读。

案情介绍:

喻某是位于上海市某路A室甲(下称系争房屋)的公房承租使用人。2015年4月5日,在此房屋内本着友好合作的愿望与钟某签订了房屋租赁合同,将房屋出租给钟某经营服装销售。租赁合同中明确约定:①系争房屋租给钟某用于经营服装、百货等;②租赁期限为3年,2015年4月15日之2018年4月14日,租赁期满喻某有权收房房屋,钟某应如期归还;③租金每年12.8万元,按季度支付租金,并付押金2万元,钟某若逾期缴纳租金,应按每天租金额的百分之五计算违约金支付给喻某,若拖欠超过7天未付租金视钟某违约。喻某有权收回房屋,没收押金;④钟某所付押金,合同终止后,喻某在钟某付清经营期所产生的对内对外一切费用,无违规20天内全额无息退还。合同期内乙方不得以其他名誉转让给第三方,利用该屋进行其他经营或转租、转借、转让。如查实,喻某有权终止合同,收回该房屋,及没收租赁保证金。由此造成的一切损失,钟某应予以赔偿。

签订合同当日,钟某说因要进货,需要房东喻某出具一张证明,好办理营业执照和开具发票。喻某告诉钟某系争房屋性质为居住型用房,办不出执照本人据不负责,并在内容为“系争房屋为经营性商铺以及办执照事宜”的证明文件下签字。

二十天后,喻某发现系争房屋已经被钟某通过上海A公司转租给了顾某。喻某认为钟某擅自转租给他人经营,违背合同原则,造成了喻某的损失及其他恶劣影响,多次与钟某交涉未果。另外,钟某拿出一张《证明》,载有“同意钟某或钟某的代理人将系争房屋对外出租及管理…”。喻某坚称“《证明》上的内容不是我写的,当时我签字的证明不是这张《证明》,我写的证明被钟某拿去后偷梁换柱。我怀疑他们利用我手写的内容和签名,然后把上面证明内容替换掉了。”喻某要求出示原件和进行司法鉴定。

此外,喻某事后多方打探查明,钟某之前还与其他多名房东签订房屋租赁合同,并用类似的手段将房屋转租。在于钟某沟通和警方介入无法解决此纠纷后,喻某诉至法院,请求法院判令解除双方签订的租赁合同;赔偿损失及租金、违约金、共计5.5万元。


法律解读:

本案争议的焦点是钟某出具《证明》是否真实有效。因在案件审理过程中,钟某一直未能出示该《证明》原件,加上喻某坚称《证明》内容是虚构篡改的和相关案外人的证明,可以明确《证明》是钟某利用载有喻某签名的另一份文件篡改而来,即《证明》所述的钟某可以将系争房屋转租给第三方的内容是虚构的且与租赁合同相悖。

因此,在钟某租用系争房屋的期间,应当遵循双方所签租赁合同的相关规定。钟某将系争房屋转租的行为违反了租赁合同约定的第④条,所以钟某已经违反合同约定,属于违约行为,理当承担以此造成的损失和违约金的赔偿责任。


案件结果:

法院审理查明,依法成立的合同受法律保护,当事人应当按照合同约定履行义务。综合本案喻某提供的证据,可以基本确定钟某转租系争房屋之事实,故喻某主张租赁合同解除的诉讼请求于法有据,本院予以支持。判决如下:

一、原告喻某与被告钟某就系争房屋签订的租赁合同终止履行;

二、被告钟某应于本判决生效之日起10日内支付原告喻某在系争房屋拖欠的租金3.2万元、利息148元。

三、被告钟某应于本判决生效之日起10日内支付原告喻某地板、空调、玻璃门损失5000元。


相关法条:

《合同法》

第八条 依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同,受法律保护。

第二百二十四条 承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。

 

作者:王正阳



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