Case 公房纠纷

公有住房易出纠纷 份额认定及售后现难题

日期: 2016-10-09
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案情简介:

2008年3月3日,年近八旬的老人张收到了上海市A区人民法院的传票,原来是他的继孙李将其告上法庭,要求张搬出已经居住了12年的公房,并且李主张对该房屋的单一产权。但是老人家已经别无去处,在无可奈何的情况下,委托上海市某律师事务所陈律师作为其代理人,收集证据,整理资料,维护自己的合法权利。陈律师通过多种途径,调查到以下事实,基本还原了当事人错综复杂的纠葛。

1982年,李的祖母王与张结婚,当时王比较贫寒,只是一个没有工作单位的家庭主妇,生活来源基本依靠张支出。1984年,二人在上海市某小商品市场租的一摊位,生意做得不错,净赚60余万元。在获得闲置资金后,二人便歇业过上悠闲地生活,由于张有41年的工龄,得于1996年在王长子所在地的某村租住一套使用权房,居住四年后,于2000年买断产权,全部手续由王办理,张并没有过问具体过程,房屋产权人具体为谁,张并不知晓,但是买断产权时,使用了张的工龄。2006年,王去世,此时张一人居住于该房屋内,一切如常。直到2008年,接到诉状之日起,方知自己的居住12年的房子竟然所有权被安置为其他人。在收到诉状后,张同时提出反诉,主张对房屋的产权。

最终,法院判决,不予支持李要求张搬出涉案房屋的诉讼请求;张主张涉案房屋由自己购买,亦不予采信。理由如下:当事人对自己的主张,有责任提供证据。张对其出资购买涉案房屋无证据支持,故诉求不予支持。但涉案房屋是张在与王婚姻关系存续期间购买,使用权的置换及产权的购买手续均由王办理,而在购买过程中,又使用了张的工龄。李在取得房屋产权时,实际认可了张对涉案房屋居住的权利,而且房屋一直由王与张共同居住。同时张已年过八旬,同时无其他去处,故李诉请不予支持。

法律解读:

透过此案例,我们可以看到以下法律问题:

1.证据的关键性。抛开其他的事实法律问题,看程序法律问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七条之规定,“人民法院审理民事案件,必须以事实为根据,以法律为准绳。”而此处的事实,不一定是现实中过去发生的事实,只能是有证据证明的客观事实,法院断案是依据此作出判决。本案中,张之所以无法主张“利用自己工龄购得的公房”的产权,乃在于其没有证据证明其出资。而房屋的产权登记在李名下,故法院一般会驳回张的诉讼请求。

2.夫妻关系存续期间的财产问题。根据《婚姻法》第十七条之规定,“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,归夫妻共同所有:(一)工资、奖金;(二)生产、经营的收益;(三)知识产权的收益;(四)继承或赠与所得的财产,但本法第十八条第三项规定的除外;(五)其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。”第十八条之规定,“有下列情形之一的,为夫妻一方的财产:(一)一方的婚前财产;(二)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用;(三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产;(四)一方专用的生活用品;(五)其他应当归一方的财产。”本案中,王在购得涉案房屋产权时适用的资金,要么是夫妻共同财产,要么是王个人财产。在本案中,张无法证明购房款是夫妻共同财产,为根据相关证据,出资皆有王完成,可以认定所有出资为王个人财产。且登记产权人为李,可以认为是对李的赠与。在此,温馨提示大家,夫妻双方的财产一定要审慎处之,避免年老之时,无所皈依。

3.关于工龄与公房买卖的问题。鉴于本案中运用到工龄的问题,因此,就工龄在购买公房中的作用做一下分析。根据《上海市公房出售94方案》第六条之规定,“对购买成本价公有住房者给予以下优惠:(一)按规定享受工龄等优惠……”据此,可以看出买卖公房中,拥有工龄是可以获得一定优惠的。因此,本案中,李购得产权房时因张的工龄而获益,看得出法院的判决还是考虑到了这一点。

4.本案争议的处理似乎存在不当之处。根据上海高院《处理公有住房出售后纠纷的若干意见》第9条之规定,“按‘九四’方案购买的房屋,产权证登记为一人的,在诉讼时效内,购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的,可确认房屋产权共有。”本案中,张不曾在购房协议上签字,对于购房协议不知情,同时操作由李与王进行,对于房屋产权登记人一概不知情,张有理由不怀疑自己生活了20多年的妻子,且张年事已高,也不方便对此作出调查。故对张应适用20年最长诉讼时效,在此,对法院的判决保留意见。



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