Case 公房纠纷

共有产权房屋,一方能否擅自买卖

日期: 2016-10-09
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导读:

房屋买卖中,买受方明知卖方代签他人姓名而未提异议,事后因房屋买卖未达成是否也应当负责。

案情介绍:

2015年12月17日,卖方赵某与买方钱某通过上海房地产经纪有限公司居间协商签订《上海市房屋买卖合同》。由赵某向孙某出售位于A路B室的房屋及该房屋占用范围内的土地使用权。在签订该买卖合同过程中,只有赵某与钱某在《上海市房屋买卖合同》上签字。钱某明知该房屋为赵某和其妻子孙某二人共同共有,仍然在未征求孙某的同意并且孙某不在场的情况下与赵某签订了《房屋买卖合同》。孙某在房屋买卖合同签订时并不知情,而且孙某快要毕业,并且准备毕业后在上海工作,所以肯定是不愿意出售房屋的。孙某事后得知该情况,称房屋自己是房屋产权人,未经他的同意房屋买卖合同是无效的。于是将赵某和钱某诉至法院。

法律解读:

首先,赵某和孙某作为该房屋的共同共有人,根据《物权法》第九十七条之规定,处分共有的不动产,应当经全体共同共有人同意。在本案中,该房屋是赵某、孙某夫妻二人共同共有的财产,在出售时,赵某作为共同共有人,擅自处分共同共有房屋,不经孙某同意且在孙某事后不予追认的情况下,该房屋买卖合同虽然有效,能够产生债权法上的效果,但不会发生物权变动的效果。

其次,买受人钱某在明知该房屋为夫妻二人共同共有的情况下,未征求孙某的同意而与赵某签订房屋买卖合同,钱某的行为不符合善意第三人的构成要件。即钱某受让该不动产时不是善意的。依照《物权法》第九条之规定,除法律另有规定外,不动产物权的变动,经登记发生效力。如果第三人尚未获得变更登记,则不能使用善意取得制度。本案中,即使钱某是善意的,且支付了合理的对价,由于没有完成登记,不符合善意取得制度的构成要件,双方也不能发生善意的结果。

另一方面也没有相关的依据和理由相信出卖人赵某享有代理权。其一,钱某在与赵孙夫妇一方交易时,已经对房屋权属证书上的权利人进行了必要的审查和识别。其二,签订合同时,卖方也只有赵某一方的签名,而且孙某也未出示了其身份证、结婚证等证明。所以该房屋买卖行为并不符合表见代理的构成要件。

相关法条:

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第三条第一款 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。

《中华人民共和国物权法》

第九十七条  处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。

第一百零六条  无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:

(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;

(二)以合理的价格转让;

(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。

第一百零八条  善意受让人取得动产后,该动产上的原有权利消灭,但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。

《中华人民共和国合同法》

第四十九条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。



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