Case 房屋买卖

购买有权利瑕疵的房屋引发的纠纷

日期: 2016-10-09
浏览次数: 153

导读:

回沪知青胡某购房居住,后被告知卖方并非房屋权利人,真正权利人向胡某主张权利。

案情介绍:

胡某系上海回沪知青,原本想要在上海A区买一产权房作为其安享晚年的住处,却在和卖方签订房屋买卖协议并入住。但在入住房屋生活一年后被告知,原来的卖方对该系争房屋没有所有权,而真正的房屋所有权属于甲乙二人。因此胡某被甲乙两原告告上法庭要求她立刻搬离该房屋并支付每日的租金。

法律解读:

本案为无处分权人出卖房屋最后导致买方无权获得房屋所有权的案例。依据《民法通则》第七十一条规定,财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。因此,房屋的所有权人(本案中的甲乙)对房屋享有占有、适用、收益、处分的权利。因此本案中原告有权要求作为无权占有人的被告胡某将该系争房屋的占有权交还给所有权人。

对于本案中的被告胡某而言,依据《合同法》第四十四条之规定,依法成立的合同,自成立时生效。合同的生效要件包括1、合同的签订主体有完全民事行为能力;2、合同不违反强制性的法律法规或损害社会公共利益;3、合同签订双方的意思表示真实。该房屋的卖方有完全民事行为能力,双方意思表示真实,且不违反强制性的法律法规和损害社会公共利益,所以胡某与卖方签订的房屋买卖合同本身是有效,但是房屋所有权(即房屋物权)却不因为该合同的生效而转移。依据《物权法》第九条,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。所以按照物权法的相关规定,被告与无处分权的卖方签订的合同虽然有效,但房屋所有权并不因买卖合同的生效而转移。  

该合同由于卖方没有所有权,不能对该房屋行使处分权,因此卖方应当承担因履行不能导致的违约责任。基于卖方的合同违约,被告有权对自己受到的损失向卖方提起诉讼,减少自己的损失,保护自己的权利。但由于胡某对卖方的追偿是独立于本次原告方的诉讼请求的,所以胡某必须另外向卖方提起赔偿诉讼。

案件结果:

胡某对该房屋为无权占有,支持原告的诉讼请求,要求胡某搬出该系争房屋,并支付每日租金。对胡某因此造成的损失胡某应当另行提起诉讼。

相关法条:

1.《合同法》

第四十四条 依法成立的合同,自成立时生效。

法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。

2.《物权法》

第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。

 



Copyright ©2005 - 2013 上海陈明律师事务所
犀牛云提供云计算服务
X
等待加载动态数据...

等待加载动态数据...

等待加载动态数据...

等待加载动态数据...

等待加载动态数据...

等待加载动态数据...

等待加载动态数据...

等待加载动态数据...

等待加载动态数据...

等待加载动态数据...

展开