Case 房屋买卖

卖方不配合交房

日期: 2016-10-09
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导读:

随着经济的发展,人们的生活水平日益提升,衣食住行是一个人生存于世的基本保障,其中住是尤为重要的,而由住引发出来的房产交易更是不胜枚举。我们知道,有交易就会有纠纷,随着房地产市场的日渐兴盛,各种各样的房产纠纷也接踵而来,本文将就房屋买卖合同纠纷进行解读,且看下文分解


案情介绍:

李某于2009年5月通过中介公司A购买一套三室户房B,商议价为150万,并已经预付定金20万元,出售方为黄大,但由于黄大没有固定单位,无法将使用权房产转变为产权房,因此由弟弟黄二将使用权房转为产权房,该房屋的产权人也因此变更为黄二。20万定金由黄大收取,产权房证下来后,进行房屋交易时由中介出面李某又预付了50万给买房人换黄二。后黄大以原定房屋面积增加了一平方米为由,又向李某追加现金一万元。房产中介因要结清水电费,向李某预付一万元现金,所以李某总共预付该房72万元。

房款总共还剩下78万元,经中介协商,准备分两步进行:第一步38万在2010年4月15日至5月1日之间付清,李某交付38万,黄大交房;第二步40万元,在黄大户口迁出后,即付40万元全部交清了结。

双方已经约定好交付日期,但是由于黄大迟迟不交房,所以78万还未结清,且该房屋中还有其他房客,李某也为此找过当地居委会,但由于居委会难以调解,由此双方就房屋买卖合同纠纷进行进一步解决。


法律解读:

房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同,它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人,买受人支付价款的合同。房屋买卖合同的法律特征既有买卖合同的一般特征,也有其自身固有的特征。本案中李某和黄大就是属于签订了房屋买卖合同。

根据本上海市高级人民法院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》可知,在买卖合同履行过程中,双方是债权债务关系,买受人可依合同约定,要求出卖人履行合同义务,包括按约将标的物的所有权移转给买受人。买受人不能依据买卖合同而直接取得标的物的所有权,同时,确权之诉系对民事权利是否存在、如何归属等加以确认,而如前述,在出卖人未自动履行所有权移转义务前,买受人尚未取得标的物的所有权,其依据合同约定要求确认房屋所有权归其所有,缺乏基础。因此,对出卖人不履行产权过户义务的,买受人不能直接要求确认房屋产权归其所有,只能按合同约定要求出卖人履行产权过户义务。

另外,二手房买卖交易中常会牵涉到户口问题,如果房屋买卖合同签定后,卖方却未办过户,责任应当归为卖方。房屋买卖合同签订以后,买方交付了房款,卖方未履行办理所有权转移登记手续的,属于违反买卖合同约定义务的行为,卖方应承担相应的违约责任。本案中,李某和黄大约定好交房和迁户口时间,黄大却迟迟不肯履行,显然是违背相关合同约定的,作为卖方的黄某是应当承担相应违约责任。


拓展阅读:

房屋买卖合同纠纷的起源是合同,要避免这样的纠纷,完善合同是必要的。二手房买卖时,有三个合同特别重要:

1、中介委托合同:如果是通过中介公司买房,一般的中介公司是不会让买方直接见卖方,所以,中介会和买方签一个中间合同。

2、房屋买卖合同:这个合同上,买房人一定要签仔细房屋原来的所有权是谁,房屋的面积有多大,房屋的价格是多少,各种费用的结清问题。对于出卖人来讲,成本最低的方法就是签订一个相对细致的合同,各个条条框框都签订好了,也能避免纠纷。

3、银行贷款抵押合同:如果买二手房时不是一次性付清的,那就得签这个合同。其涉及到卖房人,买房人,卖房人的贷款银行,买房人的贷款银行,还可以再加三方,卖房人的贷款银行指定的保险公司,买房人的贷款银行指定的保险公司,还有中介公司,这个贷款行为可能涉及到七方,因此比较复杂,需要多加注意。


相关法条:

《中华人民共和国合同法》

第八十九条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百零八条 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。

 

作者:姜



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