Case 公房纠纷

期房与预期不符

日期: 2016-10-09
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导读:

签订商品房买卖认购协议并交付定金,因未商定付款方式和所购房屋与预期不符而未签订预售合同,定金能否退回?

案情介绍:

2014年8月18日,姜某与上海某置业有限公司(下称公司)签订购买上海市A区B房屋的认购协议,约定房屋总价为431万余元,并于2014年8月18日当日支付定金10万元,约定姜某于2014年8月25日到上海市某路110号某接待会馆签约,与公司签订预售合同、支付首期付款并与银行签订借款抵押合同。所付定金自预售合同签约之日起转为房款。

签订认购协议当日售楼小姐向姜某介绍称:①小区门口有X号线地铁,并会在2年内开通;②小区附近将有商业广场等商业配套;③该房屋有3个房间;④签订协议后会协助我按揭贷款。但最终由于双方对于付款条件协商无法达成一致和认购房屋位置发生变化的原因,没有成功签约。具体原因如下:

第一,因公司员工不规范的行为,导致协议内容中“付款方式”与“签署日期”均为空白,且该员工也未按认购协议要求向姜某出示《上海市商品房预售合同》样本即补充条款;第二,据查探了解,当时售楼小姐介绍的①②③项都是不真实的,而且房产商也没有协助我按揭贷款;第三,姜某到B房屋现场调查发现,B房屋所在位置与沙盘和宣传册上不一致(姜某出于环境、噪音等考虑,特意选择沙盘和宣传册上沿路车辆较少,比较安静的B房屋)。

此外,姜某也是基于对售楼处沙盘及宣传册内容客观真实性的信赖,以及出于对售楼处员工对购房首付款数额的承诺,才愿意支付定金认购房屋。而后,姜某联系公司以期协商签订预售合同,但公司以各种理由拖延。最终姜某因B房屋与预期不符,公司违约为由,要求解除认购协议返还定金,并按定金罚则要求公司承担违约责任,故诉至法院。

法律解读:

本案争议焦点主要为以下两点:1.宣传册中的内容和沙盘所示房屋的位置是否可以认定为公司的允诺,是否可依此主张违约责任?2.房屋认购协议是否有合同的性质?

根据法院的调解结果可知,原被告双方同意解除合同,被告返还定金,但原告没有根据定金罚则得到违约赔偿。在此,结合案情和法规做简要分析:

B房屋与公司广告宣传和沙盘所展示的位置不符,足以影响姜某的购房选择和将来使用房屋的需求,事后公司也未与姜芳主动联系述明和协商,公司应承担主要过错。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条关于商品房销售中广告和宣传册的规定;第四条关于收受定金作为商品房买卖合同担保的规定;《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条关于认购协议性质的界定,可做如下解读:①姜某与公司签订的认购协议属于预约合同,一方不履行责任,需承担违约责任;②公司宣传广告的内容,虽未写进合同,但已足以影响房屋价格和姜芳的购房选择,应当视为合同内容,即公司未能提供姜芳预期的目标房屋A而不能签订房屋预售合同,公司为过错方;③公司收受10万元作为买卖合同的担保,现因公司违约不能如期签订预售合同,应依照定金规则,赔偿姜某违约金20万元。

另外,在姜芳与公司签订认购协议时,姜某并没有就房屋A的具体位置和付款方式进行核实,也存在一定过错,故最后法院在调解中,并未对公司违约责任进行处理,是兼顾法理和情理的体现。

案件结果:

案件经法院主持调解,双方当事人自愿达成如下协议:一、被告上海某置业有限公司应于2015年2月15日前返还原告姜芳购房定金人民币10万元;二、双方再无其它争议。

相关法条:

1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。

2.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第二条 当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。

3.《担保法》

第八十九条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。

第九十条 定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。

 



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