Case 房屋租赁

续租该如何约定

日期: 2016-10-09
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导读:

房屋租赁期间,对方将系争房屋在内的整个房屋租赁给第三方,对方有无侵权行为,自己又能否以享有优先承租权为由继续承租呢?且看下文分解。

案情介绍:

上海市某某区某某路X弄1-37号房屋产权登记在甲公司名下。

2009年8月30日,甲公司将上海市某某区某某路5号全部和1-5号2楼及一楼部分面积(以下简称“系争房屋”)交付给王先生使用,王先生支付保证金10万元。2009年9月25日,甲公司(甲方)与王先生(乙方)签订《某某晶品生活广场物业租赁合同》,约定甲方将系争房屋出租给乙方,合同第三条约定租赁期限为5年,自2009年9月1日至2014年8月31日,同时约定因乙方需对该物业进行必要的装修和布置,故甲方同意提供乙方9个月免租期,该免租期分为两期,第一期从2009年9月1日至2010年2月28日,第二期从2011年6月1日至2011年8月31日。

2011年11月10日,甲公司以王先生欠付租金为由起诉王先生,要求解除房屋租赁合同并支付租金。2011年12月16日,上海市某某区人民法院出具调解书,双方达成如下协议:甲公司与王先生之间的《某某晶品生活广场物业租赁合同》继续履行;王先生于2011年12月31日之前支付甲公司2011年9月1日至2011年11月30日期间的租金差额5144元及2011年12月1日至2012年2月29日期间的租金10万元。

2012年5月25日,甲公司(甲方)与王先生(乙方)签订《房屋租赁合同》,约定甲方将系争房屋出租给乙方,甲方于2012年6月1日向乙方交付系争房屋,租赁期自2012年6月1日至2014年8月31日。同时约定在租赁期届满后,乙方如约续租,须在租赁期限届满前1个月以书面形式向甲方提出续租意向并只能整体续租系争房屋的全部。甲方有完全自主决定是否同意续租,但乙方享有同等条件下的优先承租权。王先生在之后的时间按时交租。

2014年7月1日,王先生向甲公司发送《续签租赁合同申请书》称要求续签租赁合同,于同年7月15日,甲公司向王先生发送《不再续签租赁合同通知书》称双方租赁合同的租赁期限到2014年8月31日止,届满后,甲公司不再与王先生续签租赁合同并收回房屋。

但是在2014年1月30日甲公司与乙公司签订了《房屋租赁合同》,将上海市某某区出租给乙公司,约定双方确认未转移房屋(包含了系争房屋)将不包含在原合同项下的承租房屋中,在未转移房屋有关的房屋租赁合同项下房屋的租期到期后,甲公司将收回自用。

在2014年9月1日后,甲公司以租赁合同到期为由欲将出租给王先生的系争房屋收回,并租给乙公司,王先生不同意,故甲公司起诉王先生要求其返还系争房屋。而王先生则认为甲公司在与乙公司签订租赁合同时,就已经侵犯了其合法权益,并主张其拥有免租期,即租期应截至到2015年5月31日,就此提起反诉。

法律解读:

本案中的争议焦点:第一,王先生与甲公司的租赁期限是否为5年,另加9个月的免租期,故截止到2015年5月31日。因为王先生与甲公司实际上分别于2009年9月25日、2012年5月25日签订两份房屋租赁合同,且都为系争房屋,因此以后签的合同为准,而在2012年5月25日签订的合同中明确约定了租赁期至2014年8月31日。其次,在2009年的那份合同中明确约定了免租期9个月分为两期,第一期从2009年9月1日至2010年2月28日,第二期从2011年6月1日至2011年8月31日,明确约定了免租期是包含在租赁期限内,无证据能证明免租期是租赁期限届满后予以延长的期限。最后王先生也表示并没有支付过免租期内的租金。因此王先生与甲公司签订的合同租赁期限至2014年8月31日。

第二,王先生主张在同等条件下享有优先承租权。王先生享有优先承租权的标的物是针对自己租赁的标的物,但是王先生的租赁标的物仅是甲乙两公司的整个租赁物的一小部分,所以王先生既不可能对除系争标的物外的租赁物有优先承租权,也不具备同等条件。所以王先生的请求无法律依据。

案件结果:

法院判决:王先生在判决生效之日起三十日内从上海市某某区某某路5号全部和1-5号2楼及一楼部分面积迁出,并将上述房屋返还给甲公司。甲公司在判决生效之日起十日内返还王先生保证金10万元。

相关法条:

《中华人民共和国民事诉讼法》:

第二百五十三条:被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。

《中华人民共和国合同法》:

第二百二十六条:承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定,租赁期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的,应当在每届满一年时支付,剩余期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付。

 

 



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