Case 房屋买卖

智力障碍者签订房产买卖合同效力如何

日期: 2016-10-09
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导读:

朱四先天智力障碍,但有基本意思和自控能力,但未经法院认定为无民事行为能力人,朱四出售房产,监护人协助参与,其中监护人为受益人,所签房屋买卖合同效力如何?


案情介绍:

朱某和张某两夫妇,育有4个儿子,朱大、朱二、朱三、朱四。朱某一家因农村动迁,分别安置于四套房。其中朱四与父母安置于系争房屋A。朱四先天智力障碍,但有自控能力。

2000年4月张某去世后,朱家四个儿子在长辈和见证人见证下,关于系争房屋立下协议:今后兄弟三人谁负责照顾朱四,谁即有权处理系争房屋A的所有权。从2009年开始,朱三被确定为朱四的监护人,期间至2012年4月朱四去世,一直照顾朱四的生活、医疗等日常事务。朱大和朱二几乎没有关心和照料过朱四。

朱四在世时,虽然是有智力残疾,但是神智一直很清楚,思维和表达能力都可以,周边邻居可证明。2009年9月朱四提出,今后养老送终只能靠朱三了,同意将系争房屋A出售给嫂子骆某(朱三妻子)。2009年12月,通过正规中介签订房产买卖协议,并到房产交易中心办理房屋转让手续。中心工作人员亦在多次询问朱四意见,完成转让手续。

2012年7月,朱大和朱二为了处理系争房屋A的权属问题,查询系争房屋A的房产情况后得知,系争房屋A已于2009年12月12日经买卖过户至骆某名下。

朱大和朱二便主张:①朱四先天智力障碍,为无民事行为能力人,所签订的房屋买卖合同无效;②朱三是朱四的监护人,擅自处置朱四的财产,侵害了朱四的财产利益的行为无效。

朱四反驳:①朱三一直尽心照顾朱四,并未损害朱四的合法利益。而朱大和朱二与系争房屋并无利害关系,无权就系争房屋A主张权利。②朱三做为朱四的监护人,征得朱四同意的前提下,和朱四一起处分系争房屋A,既没有损害朱四权利,也没有违法相关规范。③系争房屋的买卖已支付合理对价,并已完成房屋转让手续,程序合法。

双方就此事争执不下,诉至法院。


法律解读:

本案的争议焦点是朱四与骆某的房屋买卖合同是否成立生效?根据合同法52条规定,朱四与骆某签订的买卖合同不存在导致合同无效的情形。第一,已经支付对价,并尽心照顾朱四,未侵害朱四的权益;第二,系争房屋A不存在其他利害关系人,也未侵害第三人利益;第三,系争房屋已完成过户手续,物权变更已生效。另,朱大和朱二以朱四为无民事行为能力为由,主张朱四签订的买卖合同无效并无法律依据。我国《民事诉讼法》规定,认定成年人为无民事行为能力人,必须由其近亲属或者其他利害关系人向该公民住所地基层人民法院提出。因此,某一房屋所有权人有无民事行为能力应由人民法院认定。房屋登记机构不能凭房屋所有权人亲属的陈述或医疗证明来认定其为无(限制)民事行为能力人,应依据人民法院判决房屋所有权人为无民事行为能力人的法律文书来认定。所以不能仅凭朱四智力障碍为由,主张合同无效。综上,朱四与骆某签订的房屋买卖合同是合法有效的。


相关法条:

1.《合同法》

第五十二条 有下列情形之一的,合同无效。

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

2.《民法通则》

第十八条 监护人应当履行监护职责,保护被监护人的人身、财产及其他合法权益,除为被监护人的利益外,不得处理被监护人的财产。

监护人依法履行监护的权利,受法律保护。

监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的,应当承担责任;给被监护人造成财产损失的,应当赔偿损失。人民法院可以根据有关人员或者有关单位的申请,撤销监护人的资格。

3.《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百八十七条 申请认定公民无民事行为能力或者限制民事行为能力,由其近亲属或者其他利害关系人向该公民住所地基层人民法院提出。

申请书应当写明该公民无民事行为能力或者限制民事行为能力的事实和根据。

 

 



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