Case 房地征收与补偿

租房开店惹官司,纠纷解决期间房屋使用费应由谁承担

日期: 2016-10-09
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导读:

第三承租人陈某将房屋转让给不知情的秦某,第一承租人孔某要求秦某搬离系争房屋,秦某要求陈某退还转让费并赔偿损失。

案情介绍:

秦某于2009年3月25日与陈某签订了《协议书》,内容为:我(陈某)现将X门面房转让秦某,转让费人民币58,000元,房租付三个月押4,000元,转让设备:四套沙发、一台53寸背投电视……房租和转让费共计74,000元,房租每月4,000元,付三押一共计16,000元。

双方于2009年3月27日又签订了《门面房租赁协议》,约定:甲方同意将X房屋租赁给乙方使用,租赁期限为09年4月1日至2011年3月30日止。每月租金4,000元,押金4,000元,水电费按每月实际使用数由甲方代收。自签订协议日首付预付租金为3个月12,000元,押金4,000元,共计16,000元(到期后按季度进行支付提前5天)。乙方在经营中不得超出营业执照范围项目,如出现,后果由乙方自负。乙方拖欠租金超过一个月以上,甲方有权收回出租房屋或按每月租金的日2%收取滞纳金。本门面房因执照正本在甲方处,乙方在租赁期间如需使用及公务检查执照原件时,甲方需及时提供原件及相关资料给乙方使用及办理相关手续。合同对续租、退租及甲方终止协议等内容亦做了约定。

在营业一年之后的某一天,房屋无故被断电断水、房门上锁,还有声称为房屋主人的某男士要求秦某搬出房屋。此时,秦某才知道,原来此房屋系某区商业网点管理办公室所有,孔某购买了该房屋无限期的使用权,并在此房屋注册成立上海某区xx保健按摩屋。但孔某并非想自己来经营,而是用于出租,在C路上孔某拥有这样的商铺数间。叶某从孔某处租得此房屋,为房屋第二承租人,而与秦某签订转让租赁合同的陈某是该房屋的第三承租人。要求秦某搬出此房屋的正是第一承租人孔某。秦某还获知,陈某与第二承租人叶某之间的租赁合同已于2010年3月30日到期。

秦某与陈某就房屋租赁合同是否继续履行之事协商无果,只能求助于律师。陈明律师事务所在接受了他的委托之后,先后发律师函给陈某及杨浦区商业网点管理办公室,杨浦区商业网点管理办公室接待了律师约见后,又想法与陈某联系,但陈某始终避而不见。无奈之下,秦某只能委托陈明律师事务所律师代为提起诉讼,要求解除双方签订的房屋租赁合同,并返还转让费及押金,赔偿由于停业所造成的损失。

法院于2010年4月28日受理此案后,始终将案件停留在诉讼调解阶段,律师多次与法院沟通,要求结束调解,立即开庭,以定纷止争,避免当事人损失日益扩大,但法院仍然将开庭日期向后延迟。

在这段时间里,承办律师并没有停止对案件的跟踪,在深入调查取证后,承办律师发现,案件远比一开始想的要复杂。因此向法院提出变更诉讼请求的申请,请求法院确认该合同无效,并依据《合同法》第五十八条的规定,判令陈某返还转让费58,000元和押金4,000元。

陈某答辩并提出反诉,认为双方所签合同均是双方真实意思表示,合法有效,而根据合同约定,原告支付租金方式是每季度提前5天进行支付,但自2010年第二季度开始,秦某无故拒绝支付租金,且水电费也未付。而是由陈某代为支付。同时,陈某称双方门面房租赁协议签订后,她以58,000元的价格将四套沙发、一台53寸背投电视等设备转让给秦某,但秦某仅支付了50,000元,尚欠8,000元未付,因此请求法院判令:1,解除双方2009年3月27日签订的《门面房租赁协议》;2,秦某支付欠付的租金,从2010年4月1日起算,计至合同解除之日止,以每月4,000元标准计算;3,秦某返还陈某代为支付的2010年3月到4月的水费91.2元,2010年3月、4月电费1,018元;4,秦某从合同解除之日返还系争房屋,并支付从合同解除之日至实际返还之日期间的房屋使用费,以每月4,000元计算;5,秦某支付拖欠的设备转让费8,000元。

法律解读:

本案争议的焦点是陈某与秦某签订的转让《协议书》和《租赁协议》的效力问题。在明确了房屋并非陈某所有,而是从第二承租人叶某处转租,律师又向法院提出申请,追加房屋所有权人某区商业网点管理办公室(大房东)、第一承租人孔某(二房东)、第二承租人叶某(三房东)为第三人。根据《城乡个体工商户管理暂行条例》第九条的规定:“个人经营的个体工商户改变经营时,应当重新申请登记。”故双方签订的转让租赁合同违反了行政法规的效力性强制性规定,依据《合同法》第五十二条第(五)项规定,属于无效合同。依此,该案件相关赔偿和费用便可解决。

案件结果:

法院在拖延许久之后,终于开庭审理此案,在本案历时一年之后的2011年4月12日,法院作出判决如下:1,双方于2009年3月25日签订的《协议书》和2009年3月27日签订的《门面房租赁协议》无效;2,陈某应于判决生效之日起10日内返还秦某门面转让费人民币50,000元;3,秦某应于判决生效之日起10日内支付陈某房屋使用费40,000元(从2010年4月1日起算至房屋交付之日即2011年3月28日止);4,秦某应于本判决生效之日起10日内返还陈某代为交付的2010年3月、4月的水费91.2元,2010年3月、4月电费1,018元;5,秦某应于判决生效之日起10日内支付陈某协议书中载明的设施设备折价款15,000元;6,陈某应于秦某将以上各项判决履行完毕之后返还秦某押金4,000元;7,秦某其余诉讼请求不予支持;8,陈某其余反诉请求不予支持。并判令案件受理费、反诉受理费又双方各自负担一半。

承办律师在看到本判决之后指出,其余判决均能接受,但第3项之判决“秦某应于判决生效之日起10日内支付陈某房屋使用费40,000元(从2010年4月1日起算至房屋交付之日即2011年3月28日止)”实在是令人匪夷所思。自从提起诉讼之日起,是被告陈某自始不见,消极对待,拖延时间,是法院不听原告秦某之请求,而将案件停一直留在法庭调解阶段,耽误了开庭时间,使案件拖延一年之久方才判决,而一审法院居然判令秦某承当2010年4月1日起算至房屋交付之日即2011年3月28日期间房屋使用费,于法不合、于理不公,因此建议当事人秦某提起上诉。

相关法条:

1.《合同法》

第五十二条 有下列情形之一的,合同无效:

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

2.《城乡个体工商户管理暂行条例》 

第九条 个体工商户改变字号名称、经营者住所、组成形式、经营范围、经营方式、经营场所等项内容,以及家庭经营的个体工商户改变家庭经营者姓名时,应当向原登记的工商行政管理机关办理变更登记。未经批准,不得擅自改变。

个人经营的个体工商户改变经营者时,应当重新申请登记。

 



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