Case 房屋租赁

租赁合同纠纷,举证责任在谁

日期: 2016-10-09
浏览次数: 333

导读:

房屋租赁合同纠纷在现今社会中经常发生,引发纠纷的原因多种多样,有的是因为承租人的权利义务未履行到位,有的是因为出租人的权利义务未履行到位,也有的是因为合同本身存在的瑕疵而引发的纠纷。无论是因为什么,最终结果都是导致纠纷的产生,而纠纷的解决则需要我们运用相关的法律知识。本文将通过案例,讲述房屋租赁合同纠纷的相关法律知识,详情请看下文分解。

案情介绍:

李某2005年5月从原出租方、承租方处租赁下一间商铺用来开咖啡厅,2007年3月,原出租方将该商铺产权转让给王大,因为李某的租赁期还没有到期,所以王大是带着李某的租赁合同将商铺买下来的,因此李某与王大重新签订新的租赁合同,王大承诺按原承租合同的租赁期限继续出租给李某,租赁期限到2008年12月。

据李某陈述,因王大需要用该商铺开美容院,2008年2月,王大在未与李某协商的情况下,擅自收回出租商铺。此前双方有约定,李某将钥匙给王大的妹妹王二,王某全额退还李某押金。但是现在李某将钥匙交还给王二后,王大却拒绝交还押金。而王大却辩称,商铺并非是自己收回,而是李某因为咖啡厅经营不善,自愿让出该商铺,王大是出于恻隐之心才同意李某退租,王大最后一次去收房租时,李某都已经将东西收拾空了,可见是李某自主要求退租的。由于李某退租后,该商铺一直未租出去,王大才将原处于别处的美容院迁入该商铺,但由于李某的营业执照直到2008年5月才注销,导致王大美容院的执照到2008年7月才办妥相关手续,影响了美容院的正常经营,因此未将押金退还给李某。

李某将王某诉至法院,要求王大退还押金,并赔偿损失十万元。一审法院认为李某证据不足,驳回诉讼请求。李某不服,提出上诉。

法律解读:

按最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第119条规定,私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原合同对租赁人和新房主继续有效。这就是我们常说的买卖不破租赁,本案中,李某和原承租人的租赁合同在先,虽然涉诉房屋已经卖给了王大,但根据买卖不破租赁原则,原租赁合同应当继续有效。因此王大和李某重新签订新的租赁合同,并承诺按原承租合同的租赁期限继续出租给李某。

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第5条规定,在合同纠纷案件中,主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任;主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。因为本案的焦点主要是,究竟是李某自愿让出涉诉商铺,还是王某擅自收回商铺。根据举证责任中的谁主张谁举证原则,李某主张是王某擅自收回商铺,因此应当由李某来举证,证明是王某收回商铺。

案件结果:

一审法院认为李某证据不足,驳回李某诉讼请求。二审法院撤销一审法院判决,并判决王大返还李某押金余款三万元。

法律小常识:

举证责任原则

1、一般规定:谁主张,谁举证。

(1)合同纠纷案件

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第5条,在合同纠纷案件中,主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任;主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的,由负有履行义务的当事人承担举证责任。对代理权发生争议的,由主张有代理权一方当事人承担举证责任。

(2)侵权纠纷案件的一般规定

主张侵权损害赔偿请求权的当事人应当对侵权责任构成要件承担举证责任。即对加害人行为违法、加害行为与结果之间存在因果关系、加害人有过错、存在损害事实加以证明。

加害人如果就妨碍权利产生的事实主张予以抗辩时,加害人就应当对该事实的存在加以证明。

2、特别规定:举证责任的倒置。

(1)本来应当由主张权利的当事人负责举证的要件事实,改由否认权利的另一方当事人就该事实的不存在负证明责任。

(2)劳动争议案件证明责任的分配

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六条,在劳动争议纠纷案件中,因用人单位作出开除、除名、辞退、解除劳动合同、减少劳动报酬、计算劳动者工作年限等决定而发生劳动争议的,由用人单位负举证责任。这也是举证责任倒置。

相关法条:

《中华人民共和国合同法》

第八条 依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同,受法律保护。

第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

第二条  当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。

第五条  在合同纠纷案件中,主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任;主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。

对合同是否履行发生争议的,由负有履行义务的当事人承担举证责任。

对代理权发生争议的,由主张有代理权一方当事人承担举证责任。



Copyright ©2005 - 2013 上海陈明律师事务所
犀牛云提供云计算服务
X
等待加载动态数据...

等待加载动态数据...

等待加载动态数据...

等待加载动态数据...

等待加载动态数据...

等待加载动态数据...

等待加载动态数据...

等待加载动态数据...

等待加载动态数据...

等待加载动态数据...

展开