Case 房地征收与补偿

租期未到,出租方提出涨租要求,是否合理

日期: 2016-10-09
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导读:

甲公司与乙公司签订租赁合同,约定乙公司租用甲公司房屋作为工业厂房使用。但由于双方签订合同以来市场行情和物价上涨因素等影响,甲公司提出调整租金的要求,但乙公司认为其涨租金的做法违法了合同约定,遂拒绝。纠纷由此产生。

案情介绍:

钱某是上海某塑料公司甲公司的法定代表人,职务是总经理。2005年,钱某在上海市松江区某路168号建造有4000平米的厂房,并将其中的两幢车间出租给了印刷机械有限公司乙公司。甲公司与乙公司签订厂房租赁合同,合同约定:甲出租给乙4000平米的房屋,作为工业厂房使用,租赁期为10年,自2005年4月1日起至2015年2015年3月31日止。后来由于房屋及场地价格已低于实际价位,双方又订立补充协议约定甲公司不再承担增值税发票,均由乙公司承担全部租赁税费用。此外,合同还约定双方5年之内不得违约,但从第六年起双方提前退租的应提前6个月通知对方,以不损害双方利益为前提,友好协商;如临时退租,应赔偿对方6个月的租金。

由于上海市地价的飞速增长,原租赁合同的租金已远低于实际价格。甲公司称:2011年上半年,其多次就房屋租赁价格向乙公司提出异议,并向乙公司说明自双方签订合同以来市场行情和物价上涨因素,要求调整租金价格。并于2011年8月5日以书面函告的形式向乙公司作出书面通知,明确告如不接受该租金价格,甲公司将终止双方的租赁合同,同时要求乙公司于2012年2月15日迁出租赁房屋。但乙公司一直未予答复,且于2011年12月26日停止支付2012年1月至6月的租金。为此,甲公司多次登门与乙公司协商,但都被乙公司拒绝答复。

对于甲公司的涨租金要求,乙公司认为租金的递增违反了合同的约定,遂不同意涨价。并称自己不按时支付2012年上半年的租金不是事实,因为其按约定交纳租金,甲公司不予接受,要求涨价,其是愿意按合同约定的租金金额支付甲公司的。经查明,乙公司一直有逾期支付租金的习惯,在租期内,乙公司从2006年开始逾期支付租金的日期已累计有552天。由于争执不下,甲遂于2012年4月将乙诉至法院,请求法院支持其解除合同的请求。

法律解读:

本案的争议焦点在于甲公司提出涨租金是否于法有据,符合合同约定,其次,甲公司是否有权请求解除合同。

本案系房屋租赁合同纠纷,甲乙签订的房屋租赁合同合法有效,双方应本着诚实信用原则切实履行合同中的约定义务。根据双方合同约定,双方5年之内不得违约,但从第六年起一方提前退租的应提前6个月通知对方,以不损害双方利益为前题,友好协商,若临时退租,应赔偿对方6个月的租金。

合同约定,在合同签订五年之内,双方不得违约,即甲公司不得提出涨租要求,否则构成违约。本案中甲于2011年通知乙协商上涨房租事宜,距合同订立之日起已过5年,不构成违约。再由甲公司在2011年8月15日发给乙公司的通知内容,若乙公司不同意续租,需于2012年2月15日全部搬离,甲公司系提前6个月告知乙公司,其要求合法有据。此外,根据《上海市房屋租赁条例》规定,乙公司从2006年开始逾期支付租金的日期已累计有552天,超过6个月,甲公司也可据此解除同乙公司的房屋租赁合同。

本案最终结果:经法院调解,乙公司向甲公司支付拖欠的六个月租金,并与甲公司重新协商,以新的租金续租房屋。

案件结果:

本案最终由法院主持调解,双方达成调解协议。乙公司应按照协商的新租金支付甲公司2012年1月1日至12月31日的租金及税金。本案受理费、保全费由甲、乙公司各负担一半。

相关法条:

一、《上海市房屋租赁条例》

第二十三条 房屋承租人应当按照租赁合同的约定支付租金。

房屋出租人应当按照租赁合同的约定收取租金;除租赁合同另有约定外,不得向承租人收取其他费用。

房屋承租人延期支付租金的,应当支付违约金。违约金的数额,按照租赁合同约定的标准计算;租赁合同未约定的,按照拖欠租金额的日万分之四的标准计算。

承租人逾期不支付租金累计超过六个月的,出租人可以解除租赁合同,但租赁合同另有约定的,从其约定。

二、《合同法》

第二百一十五条 租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。

第二百二十六条 承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定,租赁期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的,应当在每届满一年时支付,剩余期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付。

第二百二十七条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。

 



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