Case 宅基地房屋纠纷

农村宅基地以及农民私有房屋转让

日期: 2016-10-24
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导读:

李某名下有一处农村宅基地,拥有该处宅基地的使用权。现该处宅基地面临动迁,然而李某本应享受的动迁补偿等权利受到了侵害。在这则案例中,涉及了农村宅基地以及农民私有房屋转让相关的法律问题。

案情介绍:

李某曾将该处宅基地上的房屋于1992年私下卖给了甲,甲又转手卖给了村集体成员胡某。现该处宅基地使用权证在胡某处。今该处宅基地面临动迁,动迁组与胡某签订了《动迁补偿安置协议》。李某认为,因其是该处宅基地的使用权人,其才是动迁安置补偿的受益者,才是与动迁组签订《动迁补偿安置协议》的主体。故而,李某将该社区办事处、房屋征收服务事务所有限公司及胡某,一共三被告诉至法院。

法律解读:

近年来,关于农村私有房屋买卖纠纷的案件逐年增多。上述案件,就是一典型的案由系农村私有房屋买卖纠纷的案子。将该案件进行分割成两部分,一是农村宅基地之上的农民自有房屋所有权的转让,二是关于农村宅基地面临动迁相关的法律问题。

对于第一部分,就甲于1992年将位之于其使用权下的宅基地之上的私有房屋私下卖给甲,根据目前的法律法规,若甲为村集体成员,这一处分其自有房屋的法律行为应是有效的法律行为;若甲非村集体成员,则反之。宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。农村宅基地的所有权是归农村集体经济组织所有。可见,村集体成员基于宅基地使用权在农村集体所有的宅基地之上可建造自有房屋。诚然上述案件中,房屋的所有权于1992年私下转卖给甲之前必是李某的,故该房屋所有权系李某原始取得。1992年之后,李某私下转卖该宅基地上的房屋,而该房屋经二次转手又转卖交付至胡某。(暂认定甲为村集体成员)胡某为村集体成员,故而这次农村住房的买卖转让应认定为有效。

对于第二部分,宅基地动迁补偿应分为两部分。一为宅基地征收部分的补偿,二为位于宅基地之上的自建房屋征收部分的补偿。农民的宅基地在土地属性上属于农村集体土地,产权应当归村集体所有,由村集体分配给本村村民使用,而村民在所分配得来的宅基地上自建住房,这里住房的所有权就应当归于村民所有。在遇到农村房屋被征收时,有两种补偿。一是对宅基地的补偿,二是对房屋的补偿。村民的宅基地被征收后,如果被征地的村民没有其他宅基地,那么村集体就要给村民分配新的宅基地,否则应当将土地的补偿款归于被征地农民。而针对房屋的补偿,因为房屋的产权属于村民私有,因此房屋的补偿款应当归村民所有。在上述案件中,虽李某已将位于其宅基地上的自建房屋转让他人,但该处宅基地的使用权依旧以他的名义登记在册。因此,李某仍然可以享受因宅基地被征收而补偿的部分。然而,该社区办事处、动迁组及胡某就李某的宅基地被征收未能告知李某,并且未能给予李某因宅基地被征收而理应获得的补偿。换一个角度来说,李某宅基地被征收而应获得征收动迁补偿的权利确为三被告所侵害。

相关法条:

  《物权法》

第152条 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。宅基地使用权的取得,行使和转让,适用土地管理法及国家有关规定。

  《土地管理法》

 第62条 农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准。

  《确定土地所有权和使用权的若干规定》

第12条 接受转让、购买房屋取得的宅基地,与原有宅基地合计面积超过当地政府规定标准,按照有关规定处理后允许继续使用的,可暂确定其集体土地建设用地使用权。

 

 

  

 

 


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