Case 公房纠纷

共有房产确权纠纷

日期: 2016-11-04
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导读:

在法律没有规定的前提下,该如何确定当事人之间的民事纠纷?

本案中,根据当时上海市相关政策,儿子为系争房屋的共有权人,但产权人为母亲一人,儿子希望其母亲同意将自己变更为系争房屋共有权人,但其母亲断然拒绝。

作为母亲不愿将儿子变更为系争房屋的共有权人,儿子又该如何权衡亲情与法理?

案情介绍:

王某与李某系母子关系,李某为本案第一审的原告,王某为本案第一审的被告,系争房屋为上海市A区某房屋,该房屋曾是公有住房。1975年3月9日,李某与其父母、哥哥、姐姐五人搬到该房中居住,该房依据当时相关政策为使用权房。1986年,李某姐姐因结婚将户口从系争房屋中迁出, 1993年10月李某哥哥李某甲因去香港将户口从系争房屋中迁出,后于1996年5月27日由香港回国恢复户口。90年代初,王某依据相关法律将该房转为产权房,产权人登记为王某一人。现该房有王某、李某甲及其子和王某女儿李某乙四人户籍。李某及其妻、子和王某目前在该房屋内居住。2010年,李某得知此事后,认为系争房屋内有四名同住人,李某也是其一。作为同住人,依法对上海市系争房屋享有相关权利,因此李某与其母亲协商关于分割产权事宜,但是其母亲断然拒绝。

1996年9月,李某工作单位分给其本人及其妻子位于上海市B区某室,居住面积为二层南间21平方米,二层后间8.9平方米,底层灶间共用,承租人为李某。李某的户籍于1997年1月14日从系争房屋迁往B区某室。2000年3月,李某分得的B区某室被拆迁。2000年3月,李某与拆迁单位签订《上海市房屋拆迁后就得货币安置补偿款共计132624元。此后,李某要求将其户籍迁回系争房屋中,但由于王某不同意而未果。

1995年5月24日,王某丈夫李某大死亡。双方确认,李某大生前未留书面遗嘱。

2010年8月3日,李某向法院提交书面材料,提出如李某为系争房屋产权共有人,保证在王某有生之年,不要求对该房屋进行析产,并自愿负担办理有关该房屋产权变更登记手续等相关费用。

王某认为,当初购买系争房屋确定被告为产权人,李某是知晓并同意的,并且王某购买该房产权时,李某没有负担任何费用。再则,王某现年事已高,需以该房养老 。李某长期与王某共同生活,未向王某支付过生活费,因此王某不同意将李某变更为房屋共有权人。

 

法律解读:

根据规定,公民合法民事权利受法律保护。民事活动必须遵守法律,法律没有规定的,应当遵守国家政策。

本案中,系争房屋曾是王某承租的公有住房,王某及其家人按规定办理房屋的售后产权手续,明确王某为该房的权利,但并不能以此否认李某对该房应享有的相关权利。具体理由有以下几个要点:

1、根据“94”方案定性公有住房认购的性质。

系争房产是按照94方案购买的,根据上海市高级人民法院关于印发《处理公有住房出售后纠纷的若干意见》的通知:第九条 按“九四”方案购买的房屋,产权证登记为一人的,在诉讼时效内,购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的,可确认房屋产权共有。

2、原告李某在被告购买系争房屋时为成年同住人,且具备购房资格。

原告李某自从1975年3月起至今原被告一家均居住在系争房屋内。1995年系争房屋转产权时,原告的户口也在系争房屋内。

就关于出售公有住房的暂行办法(1994年5月18日上海市人民政府发布)第三条 第二款 购买成本价公有住房的对象,应为具有本市常住户口的公有住房承租人或其同住成年人和符合分配住房条件的职工。

上海市住房改革制度办公室、上海市房产管理局《关于出售公有住房的实施细则》(1994年6月15日上海市住房改革制度办公室、上海市房产管理局发布并施行)第四条 按成本价购买公有职工住房的对象为获得新分配住房的职工和在住所地具有本市常住户口的公有住房承租人或年满18周岁的同住成年人。凡承租户内有多人的,应协商确定购房人;承租人死亡或迁离本处的,应变更租赁户名后,由同住成年人协商确定购房人。

通过以上法条得出:原告符合成年同住人的条件,并且在他处没有享受过成本价购房。凡是按照“94”方案(即按第一次房改方案)购买的公房,虽然房地产权证上只写了一个人的名字,只要其他家庭成员在当时也具备购房资格的,如果主张房屋共有的,应当予以支持同住人(或原在公房内有户口的人)都是共同产权人。

3、原告签署《购买公有住房委托书》,并非放弃对于该房屋的产权权利。

“94”方案中要求 “凡承租户内有多人的,应协商确定购房人”,并填写《购买公有住房委托书》。这表明,符合购买公房条件的人中只能有一人的名字写在房产证上,其他房屋共有人不能进行登记。这一限制共有人登记公示权利的做法不仅在家庭成员之间造成了产权纠纷矛盾,而且也使得售后公房在转让的过程中因为共有人的登记缺失而导致纠纷机率增加。

因此,历史原因造成产权证上只有被告一人名字。原告在被告购买房屋是曾签署过委托书,但并非表示原告放弃该系争房屋的产权权利,并不构成剥夺原告公房购买权的法定条件。

4、原告单位福利分房并不影响原告对系争房屋共有人的权利。

1996年原告单位福利分配给原告一间29平方米的使用权房,该房属危棚简屋,无法使用,所以原告一家并未搬过去居住,而是住在系争房屋内。2000年该房屋拆迁,原告及其妻子各分得动拆迁款6.5万元,即13万元。

《关于出售公有住房的实施细则》第十二条  职工购房后,因居住困难或其他原则,符合住房分配规定的,仍可在单位享受住房分配和购买住房。

购买系争房屋在前,单位分房在后。单位分配给原告的是使用权房,原告也未将其购买为产权房。所以这并不影响原告对系争房屋的共有人权利。

5、原告并未超过诉讼时效。

1999年9月27日,上海市高级人民法院又印发《几类民事案件的处理意见》中指出:“有些家庭中的权利人向法院提出主张房屋产权,有些家庭至今相安无事,权利人尚不知道自己享有共有人的权利,由于这些人自身并无过错,为了保护他们的合法权利,我们考虑诉讼时效从发生争议时起算,有利于矛盾真正解决。”

因此,共有人提出共有主张时即为诉讼时效起算时。原被告虽然平时生活中偶有纷争,但是对于房屋共有权的争议是从2010年年初发生的,因此并未超过诉讼时效。

6、原告及其家人长期以来一直居住在系争房屋内。被告居住在南面的房间,原告及其一家三口居住在北门房屋内。原告及其妻子在别处都无房屋。

被告有三名子女,如果被告死亡,系争房屋就面临由被告的继承人继承的事实。如果被告写遗嘱将房屋遗赠给其他人的话,原告及其家人将会面临被赶出家门的风险。原告无奈只得现在起诉至法院,恳请法院支持原告的诉讼请求,确认原告的产权份额。

原告向法院承诺,在被告有生之年负责照顾被告的生活起居,与被告一起居住于系争房屋内,绝不会出售,以保证被告晚年生活老有所养、老有所依。

同时,王某取得该房产权后,作为其丈夫的李某大对该房也应享有相关的权利。李某大死亡时,未留有书面遗嘱。如李某大的法定继承人,未表示过放弃继承的,对该房屋均依法享有相应的权利。因此李某依法为该案系争房屋的共同所有权人。

 

案件结果:

1、原告李某为系争房屋的产权共有人;

2、原告李某与被告王某于本判决生效之日起十日内,共同前往上海市A区房地产交易中心办理有关房屋产权变更登记手续(相关费用由原告负担)。

案件受理费13800元,减半收取6900元,由原告负担。

相关法条:

一、《中华人民共和国民法通则》

第五条  公民、法人的合法的民事权益受法律保护,任何组织和个人不得侵犯。

第六条  民事活动必须遵守法律,法律没有规定的,应当遵守国家政策。

 

 

二、《中华人民共和国继承法》

第二条  继承人从被继承人死亡时开始。

第三条  遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产,包括:

(一)公民的收入;

(二)公民的房屋、储蓄和生活用品;

(三)公民的林木、牲畜和家禽;

(四)公民的文物、图书资料;

(五)法律允许公民所有的生产资料;

(六)公民的著作权、专利权中的财产权利;

(七)公民的其他合法财产。

第十条  遗产按照下列顺序继承:

第一顺序:配偶、子女、父母。

第二顺序:兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

继承开始后,由第一顺序继承人继承,第二顺序继承人不继承。没有第一继承人继承的,由第二顺序继承人继承。

本法所说的子女,包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有抚养关系的继子女。

本法所说的父母,包括生父母、养父母和有抚养关系的继父母。

枉法所说的兄弟姐妹,包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有抚养关系的继兄弟姐妹。

第二十五条  继承开始后,继承人放弃继承的,应当在遗产处理前,作出放弃继承的表示。没有表示的,视为接受继承。

受遗赠人应当在知道受遗赠后两个月内,作出接受或者放弃受遗赠的表示。到期没有表示的,视为放弃受遗赠。

 

 

 

  

  

 


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