Case 房地征收与补偿

“共同居住人”要求赔偿居住权益

日期: 2016-11-07
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  导读:

因好心帮助兄长儿子读书便利,让其一家入住自己承租的公有住房,在其取得公有住房的产权后出售已有的私房时,现兄长一家要求其赔偿一家人的居住权益的损失。

案情介绍:

张小某与王某某系母子关系,张大某系张小某的叔叔。上海市闸北区某路A弄B号N室(以下简称N室房屋)房屋系动迁取得,张大某及其父母张某、杜某作为安置人。1995年11月3日,N室房屋颁发租用公房凭证,租赁户名为张大某,附注处注明“迁入三人:张大某、张某、杜某”。2003年6月10日,张大某购买N室房屋产权,2003年6月20日,张大某经核准登记为N室房屋的房地产权利人。2008年7月14日,张大某将N室房屋出售给案外人王某,房价款为40万元,王某于2008年7月30日经核准登记为N室房屋的房地产权利人。张小某与王某某当时并不知道张大某取得了N室房屋的产权。

张小某、王某某称其与张大某系叔侄、叔嫂关系。1985年王某某与张大某的哥哥张大大结婚,育有一子张小某、一女张小女。2002年7月张大大全家从湖北回沪入住N室房屋,当时的N室房屋为公有住房,承租人为张大某。2003年6月张大某买下了N室房屋的产权。2007年12月,张小某因参军注销户口。张大某趁张小某在部队服役之机,同其兄弟杜大庭将王某某及杜亚男赶出N室房屋,并将N室出售给他人,并提供了上海市闸北区某村街道某路A弄居民委员会于2010年3月31日出具的证明,内容为“王某某和儿子张小某在2007年12月到部队服兵役,母亲王某某搬到某路C弄D室居住”。2009年12月张小某从部队复员回沪,因N室房屋已出售给他人,使得张小某与王某某无处可居,流离失所,现借房屋居住。张小某与王某某认为自己系N室房屋的共同居住人,依法享有居住权,现在张大某将N室房屋出售,损害了他们的居住权。

张大某称张小某与王某某对N室房屋要求居住权益损失补偿没有事实和法律依据,认为张小某与王某某不符合“同住人”或“共同居住人”的条件。王某某没有本市户口,无权请求居住权;张小某同样不符合同住人或共同居住人的条件。王某某出具的居委会证明现已得知是根据王某某口述所得,居委会并未核实,不能作为张小某的入住证明,而且根据张小妹的证言,主要内容为:张小某系杜兰珍的侄子王某某系杜兰珍的嫂子,张大某系张小妹哥哥,张小某一家到上海后有时居住在张小妹家,有时会住到N室房屋内,因张大大逼杜某将张小某的户口迁入张大某家,且说好是为了张小某读书,不会要房子,张大某人比较老实,只能同意。王某某与张小某于2002年8月来上海后,住所经常游移不定,二人并不是N室房屋的常住人口。张大某提供的证据显示N室已于2003年6月18日转变为私有产权房,不符合居住权所要求的公有住房的前提条件,所以王某某和张小某并不是N室房屋的同住人,无居住权。根据《上海市城镇公有房屋管理条例》实施细则:“本细则中的“同住人”是指在本处有常住户口且实际居住三年以上(除特殊情况外)、他处无住房或他处虽有住房而居住困难的”。上海房管局关于贯彻实施《上海市房屋租赁条例》的意见(二):《上海市房屋租赁条例》中所称公有居住房屋的“共同居住人”是指公有居住房屋的承租人死亡或变更租赁关系时,在该承租房屋处实际居住生活一年以上(特殊情况除外)而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人,结婚、出生可以不受上述条件的限制。张小某户口迁入的原因是就读入户,张大某同意张小某入住仅仅代表愿意为其来上海读书提供便利,属于帮助性质,并不当然等于同意张小某取得房屋的权利份额。《上海市高级人民法院关于房屋动迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》就针对承租人或同住人允许他人未成年子女在自己承租的公房内居住的性质进行了认定:在对公房内居住的未成年人实际承担监护义务的人,可以就该房屋的拆迁补偿款适当多分。承租人或同住人允许他人未成年子女在自己承租的公房内居住的,一般可以认定为帮助性质,并不当然等于同意该未成年人取得房屋的权利份额,因此,在这种情况下,该未成年人无权主张分割房屋拆迁补偿款,除非其能够提供证据证明其居住权并非基于他人的帮助性质取得的。张小某就属于此种情况,所以,张小某不享有居住权。张小某与王某某不是房屋的受配人:张大某的租赁凭证显示:N室房屋于1995年11月份起租,受配人为张大某、父亲张某、母亲杜某,张小某与王某某不在受配人的范围之内。张小某与王某某不是房屋的共有权人,2003年张大某买下N室房屋时,张小某居住还未满一年,且是未成年人,根据相关法律的规定其不能成为共有产权人。二人不是房屋的受配人和共有产权人,无权要求居住权利补偿。《关于出售公有住房的暂行办法》第三条:公有住房出售价格,格局本市职工家庭经济收入情况分别确定。其中,向高收入职工家庭出售的公有住房实行市场价;向中、低收入职工家庭出售的公有住房实行成本价。购买成本价公有住房的对象,应为具有本市常住户口的公有住房承租人或其同住成年人和符合分配住房条件的职工。

法律解读:

根据张小某与王某某提供的户籍证明、上海市房地产登记信息、上海市房地产登记簿;张大大提供的租用公房凭证、《上海市公有住房出售合同》、房地产权证、《上海市房地产买卖合同》、证人证言及双方当事人的陈述,N室房屋系动迁取得的公有住房,与张小某与王某某没有任何关系,后张大某取得N室房屋的房地产权利,张小某与王某某对张大某取得N室房屋的产权在形式上的合法性没有异议。王某某户籍本身从未迁入过N室房屋,其向张大某主张居住权益受损是缺乏依据的。张小某虽然将其户籍迁入了N室房屋内,但在张大某出售N室房屋时,张小某的户口并不自N室房屋内,张大某出售其名下的产权房在形式上并无不妥。根据查明的事实,并结合张小妹关于张小某将户籍迁入系被迫,且张小某与王某某并非长期居住在N室房屋内的证言,而张小某与王某某也未能提供证据证明其长期居住在N室房屋内,故,对于张小某与王某某要求张大某赔偿居住权益受损的主张无法得到支持。

判决结果:

原告王某某与张小某要求被告张大某赔偿居住权益损失的诉讼请求请求不予支持

相关法条:

1、《上海市城镇公有房屋管理条例》实施细则:“本细则中的“同住人”是指在本处有常住户口且实际居住三年以上(除特殊情况外)、他处无住房或他处虽有住房而居住困难的”

2、《上海市房屋租赁条例》的意见(二):《上海市房屋租赁条例》中所称公有居住房屋的“共同居住人”是指公有居住房屋的承租人死亡或变更租赁关系时,在该承租房屋处实际居住生活一年以上(特殊情况除外)而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人,结婚、出生可以不受上述条件的限制

3、《上海市高级人民法院关于房屋动迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》:在对公房内居住的未成年人实际承担监护义务的人,可以就该房屋的拆迁补偿款适当多分。承租人或同住人允许他人未成年子女在自己承租的公房内居住的,一般可以认定为帮助性质,并不当然等于同意该未成年人取得房屋的权利份额,因此,在这种情况下,该未成年人无权主张分割房屋拆迁补偿款,除非其能够提供证据证明其居住权并非基于他人的帮助性质取得的

4、《关于出售公有住房的暂行办法》第三条:公有住房出售价格,格局本市职工家庭经济收入情况分别确定。其中,向高收入职工家庭出售的公有住房实行市场价;向中、低收入职工家庭出售的公有住房实行成本价。购买成本价公有住房的对象,应为具有本市常住户口的公有住房承租人或其同住成年人和符合分配住房条件的职工

5、《中华人民共和国民法通则》第四条:民事活动应当遵循自愿、平等、等价有偿、城市信用的原则。

 

 

 

 

 


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