Case 房地征收与补偿

谁才是适格的主体?

日期: 2016-11-11
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导读:

谁才是公有房屋的承租人?谁才是房屋的共同居住人?当涉及自身权益时,和睦的一家人也可能对簿公堂。 

案情介绍:

上海市和谐路A弄B号房屋(以下简称涉案房屋)系公房,原承租人为刘大宝(2004年已死亡),居住面积为8.3平方米。2015年5月8日,涉案房屋被纳入沪闸府房证(2015)001号房屋征收决定确定的征收范围内。此时,涉案房屋的承租人为刘太太;该处户籍登记为1户,在册人口为4人,即户主刘太太、俞小宝、继孙女俞小贝及俞小贝的女儿张小妹。涉案房屋经上海ABC房地产土地估价有限公司评估,估计单价为每平米建筑面积28835元。2015年3月9日,刘太太出具委托书,委托陈太太处理有关涉案房屋补偿方案的洽谈、签约、领款、交房等事宜。同年6月15日,E房管局认定刘太太、俞小贝、张小妹符合居住困难保障补贴申请对象的条件。该月21日,房屋征收实施单位上海市E第一房屋征收服务事务所(以下简称E一征所)代表E房管局与刘太太签订征收补偿协议,协议的主要内容为:E房管局为甲方,刘太太为乙方;涉案房屋类型为旧里,性质为公房,用途为居住,租赁凭证记载的居住面积为8。3平方米,认定建筑面积为12.7820平方米;涉案房屋的评估单价为每平米建筑面积28835元,评估单价低于评估均价的,按照评估进价计算涉案房屋的评估价格;涉案房屋的评估价格、价格补贴、套型面积补贴合计.77元;乙方不符合居住困难户的条件;根据基地征收补偿方案,涉案房屋的装潢补偿款为3834.60元;乙方选择货币补偿;乙方可得不予认定建筑面积残值补贴30000元、搬家补贴800元、家用设施移装费用补贴2500元、居住协议签约奖励为180000元、早签多得益奖为30000元、居住全货币方式奖励400000元、签约搬迁利息24402.72元;本协议生效后,公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共同共有;本地块适用征询制,在规定的签约期内(含签约附加期),房屋征收决定范围内签约户数达到涉案总户数的百分之九十,本协议生效。另外,协议还约定E房管局根据刘太太履行搬迁义务的时间先后所支付的各类奖励,其中搬迁奖励为20000元、提前搬迁加奖为100000元。2015年7月30日及2015年8月16日,陈太太办理了退房及房屋移交手续。2015年7月24日,E房管局公告,截止2015年7月19日,涉案房屋所在的幸福苑征收基地的签约率达到百分之九十四点六一,符合本基地征收补偿协议签约率达到百分之九十的生效条件,故(征收双方)签约的征收补偿协议正式生效。

俞小贝称涉案房屋的原承租人为自己的祖父刘大宝,与2004年5月死亡,自己的户籍与2002年7月迁回涉案房屋地址后一直未迁离,系涉案房屋地址的户主,而刘太太的户籍与2004年11月从永定路87弄31号迁回涉案房屋地址。2015年3月,E房管局对涉案房屋所在的幸福苑地块房屋开始征收,俞小贝发现自己未被邀请参与谈判,后其获悉因刘太太于2005年1月申请,涉案房屋的承租人已变更为刘太太。2015年8月6日,俞小贝以刘太太伪造其签名变更刘太太为涉案房屋承租人的行为违法,要求法院确认F物业公司变更涉案房屋的承租人为刘太太的行为无效。同时还委托了律师向征收实施单位发函,要求征收实施单位停止与刘太太签订上海市国有土地上房屋征收补偿协议,改为与自己签订。联系中,征收实施单位一直对俞小贝声称刘太太尚未签约。2015年8月28日,俞小贝突然被告知刘太太已签约,但涉案房屋所在的幸福苑地块的旧城区改建房屋征收信息公开系统中刘太太的签约信息扔显示为“未签约”,在俞小贝的要求下,征收实施单位才于2015年9月1日将公开信息系统中的涉案房屋的状态改为“已签约”,俞小贝才得以从信息公开系统中调取签订的征收补偿协议。其认为,F物业公司因刘太太伪造签名,而批准刘太太为涉案房屋的承租人的行为无效,而且刘太太曾因永定路87弄31号房屋拆迁而获得安置,因此刘太太不是涉案房屋的同住人。根据《上海市房屋租赁条例》和《关于公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定》的有关规定,刘太太不能被指定为承租人,其不具有签订涉案房屋征收补偿协议的主体资格,也不能享受征收补偿收益,而俞小贝才是涉案房屋的合格的承租人,是适格的签约主体。另外,涉案房屋内有一阁楼未记载于租赁凭证上,如果由俞小贝出面协商涉案房屋的补偿事宜,有可能获得更高的补偿款。

刘太太称,涉案房屋系自己单位上海涤纶厂为解决其住房问题与1980年分配给自己的房屋,故其系涉案房屋合法承租人,且实际居住,具有与E房管局签订征收补偿协议的主体资格。征收补偿协议是签约双方真实的意思表示,协议内容也符合法律法规的规定。俞小贝的户籍虽然登记为涉案房屋地址,但从未在涉案房屋内居住过,长期在国外居住,其户口为空挂户口。所以俞小贝既不是房屋承租人,也不是共同居住人。E房管局称,刘太太为涉案房屋的承租人,二者签订的补偿协议肢体资格适格。双方按照《幸福苑地块旧改城区改建房屋征收补偿安置方案》签订征收补偿协议,由于签约时间早,协议约定的与签约期有关的奖励费或补贴均为基地的最高标准。因刘太太不符合居住困难户认定条件,故征收补偿协议是按照涉案房屋的建筑面积予以补偿的;按照相关规定,俞小贝所主张的未记载于租赁凭证上的阁楼面积不计算在涉案房屋的建筑面积,考虑到未计入建筑面积的部分,在补偿协议中约定支付给刘太太30000元作为对不予认定建筑面积的残值补贴。补偿协议内容合法,约定的支付给刘太太户的补偿款等费用,已是最高金额。

法律解读:

刘太太系涉案房屋的承租人,有代表整户与房屋征收部门E房管局签订征收补偿协议的主体资格。征收中,刘太太委托陈太太处理该户征收补偿安置事宜。经征收双方协商一致,陈太太作为刘太太的委托人与E房管局签订征收补偿协议,故,签约主体适格。对于俞小贝声称的涉案房屋内有未记载于租赁凭证上的阁楼,如其与E房管局协商,有可能获得更多的补偿这一主张,根据沪房管规范征(2012)9号《关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>若干问题的意见》针对公有居住房屋的建筑面积如何认定做出规定,对于租用公房凭证记载的面积为居住面积的,按相应房屋类型对应的换算系数计算建筑面积;对于公有居住房屋中的阁楼是否计算建筑面积,该意见规定只有在2001年11月1日前租用公有住房凭证中已由记载、用于居住并已计算收取租金并高度满足条件的阁楼,才予以计算建筑面积。俞小贝主张的阁楼未记载于租赁凭证中不满足意见中的条件。征收补偿协议约定的房屋的性质、用途、建筑面积、评估价格均有相关证据证明,俞小贝均无异议。协议约定的补偿方式、补偿款的计算奖励、补贴等内容也符合征收补偿的相关法律规定。因双方签约时间早于基地公布的签约期第一个月的时间节点,故E房管局支付刘太太户的各种奖励均为设定的最高金额。征收补偿协议的内容合法,协议约定的补偿条款并不会因签约人的不同而发生改变,也没有侵犯俞小贝的合法权益。截至2015年7月19日,幸福苑基地签约率符合协议约定的生效条件,故征收协议始生效。

案件结果:

俞小贝的诉讼请求均不予支持

相关法条: 

《中华人民共和国合同法 》

第八条 依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。
  依法成立的合同,受法律保护。

第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同,自条件成就时生效。附解除条件的合同,自条件成就时失效。
  当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的,视为条件已成就;不正当地促成条件成就的,视为条件不成就。

 


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