Case 公房纠纷

都是“定金”惹的祸

日期: 2016-11-17
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导读:

卖房时,卖方未将定金收据拿回。一年后,买方拿着收据向卖方索要欠款,要求卖方返还多收取的定金。究竟孰是孰非?

案情介绍:

2012年5月,家住A区B室的石某和妻子李某将苏州市某镇X号房产出售给安某,约定房价378000元。2012年5月15日,安某支付2万元定金,收到定金之后,石某按实际情况书写了一张收据。2012年6月26日,安某支付了10万元,见证人是林某,这次石某也按实际情况书写了收条。2012年7月26日。安某通过银行转账在某分行营业部转给石某250000元,同时交付7000元现金给石某。由于安某先前支付过2万元定金,双方默认将2万元定金转为房款,因此石某书写了一张277000元的收据交付给安某,却未将之前书写的定金收据取回。经过三次支付,石某共收取房款377000元。剩余1000元,双方约定待在物业处办完手续后,再由安某支付给石某。物业手续办完后,安某如约支付了剩余价款。此时此刻,该房屋买卖合同看上去已经履行完毕。然而一年后,事情却出现了惊人变化。

2013年10月,安某无意中发现了石某书写的定金收据,惊觉自己多支付了19000元的房款。于是立即联系当时购房时的“Y房产中介部”,通过其再次和石某取得了联系,但二人最终并未达成一致意见。石某称该房屋过户已一年多,定金当初已作为购房款收取,但当时自己并未将收据取回。并且,定金收据已在安某处存放了如此长时间,她为何不积极主张权利。并且其主张19000元,而不是20000元,又有何根据。若承认自己退还过1000元,那为何对剩余19000元要时隔一年后才索取?且当时双方将定金默认为房款的一部分,与社会经验相符合,若安某坚持不承认,则只能法庭见,让法院去查清事情真相。安某则拿着定金收据坚决要求石某返还多付的19000元价款,双方僵持不下。

定金在日常生活中应用广泛,它是以确保合同的履行为目的,由当事人一方在合同订立前后,合同履行前预先交付于另一方的金钱或者其他代替物的法律制度。根据《担保法》及《担保法司法解释》的有关规定,我国关于定金的性质属于任意性规定,当事人可以自主确定定金的性质。按照定金的目的和功能,可以把定金分为立约定金、成约定金、证约定金、违约定金、解约定金等。

1.立约定金。《担保法解释》规定,当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的几,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。

2.成约定金。《担保法解释》规定,当事人约定以交付定金作为主合同成立或者生效要件的,给付定金的一方未支付定金,但主合同已经履行或者已经履行主要部分的,不影响主合同的成立或者生效。虽然是成约定金,当事人没有履行定金给付义务,但主合同已经履行或者已经履行主要部分的,不影响主合同的成立或者生效。

3.解约定金。《担保法解释》规定,定金交付后,交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同,收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理,适用《中华人民共和国合同法》的规定。

4.违约定金。违约定金即定金设立目的是为了保证合同得以履行。在定金给付后,一方应履行债务而未履行的,受定金罚则约束。《担保法》规定的定金原则上属于违约定金。

法律解读:

本案中,买方安某因无意中发现一张定金收据,而与卖方石某发生纠纷。该纠纷发生在房屋买卖合同履行完毕一年后。虽然依照一般交易习惯,定金会被视为购房款。但根据法律规定,定金分为立约定金、成约定金、解约定金等,买卖双方既可以约定将定金作为购房款的一部分,也可以约定合同履行完毕后,将定金返还给买方。安某在房屋买卖过程中支付过定金,石某书写过定金收据,定金所担保的义务就已经完成。由于双方并未约定20000元定金做任何约定,卖方石某又未将定金收据取回,究竟是否作为了购房款,双方均拿不出强有力的证据来证明。

案件结果

原告安某和被告石某达成调解协议,由被告于2013年12月28日前给付原告11000元。

相关法条:

《合同法》

第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。

第一百一十六条 当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。

《担保法》

第八十九条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。

第九十条 定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。

第九十一条 定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的额的百分之二十。

 

 


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