Case 房屋买卖

困难不是违约的“借口”

日期: 2016-11-17
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导读:

契约最高的价值在于当事人的意思自治,一旦达成一致的约定,此约定就成为双方履行契约的标准,并不能由于一些所谓的“不得已”而拒绝履行自己的义务。

案情介绍:

2015年5月22日,徐某某(出售人,甲方)与张某某(买受人,乙方)订立合同,约定:甲乙双方通过上海太平洋房屋租赁置换有限公司某某路第二分公司居间介绍,由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占有范围内的土地使用权,房屋为涉案房屋(上海市宝山区某路房屋,建筑面积49.7平方米,房地产转让价款总计为154万元。合同补充条款(一)之4约定:“甲方于甲乙双方办妥产权交易过户手续后当日内将该房屋交付乙方,交付标志为双方签订物业交验单(房屋交接书)”;合同补充条款(一)之五约定:“甲方承诺在甲乙双方产权交易过户之前向房屋所在地的公安派出机构办妥原由户口(若有)的全部迁出手续;若甲方未按约定将户口全部迁出,则甲方按每日人民币200元整支付乙方违约金至户口全部迁出之日止;”合同附件三之6约定;“第五笔房款在办妥房屋交付手续当日,乙方向甲方支付房款20000元。”2015年8月26日,涉案房屋转移登记至张某某名下。

张某某称其与徐某某于2105年5月22日在房地产买卖中介“太平洋”某路店签订《上海市房地产买卖合同》,向徐某某购买涉案房屋二手房一套,总价154万元。双方在合同中约定,在该房到房地产交易中心办理房地产过户手续的当天应该移交该房和该房有关的一切事项,其中包括徐某某将户口迁出涉案房屋。现在该房于2015年8月8日在虹口区房地产交易中心办理了产权过户手续。如今半年多已经过去了,可徐某某至今还没有将户口迁出涉案房屋。张某某认为合同一经签字就已成立,即具有法律约束力,买卖双方都应该遵守。徐某某到现在还没有将自己的户口迁出涉案房屋,不管出于什么原因,都是明显的违约行为,应当承担违约责任,同时这个行为也可能影自己将来对该房屋进行的置换,这些都损害了自己的利益,要求徐某某承担违约责任并按每日200元支付违约金。徐某某通过反诉称自己本来打算将涉案房屋卖大房换小房,差价用于父亲治病,但现状障碍重重,自己并不是故意不讲户口迁出涉案房屋的,而是存在客观的障碍:一是父亲患有精神疾病,需要花费大笔钱款和大量的时间精力;二是妻子突然查出重病,忙于陪同和照顾妻子,后续手术费用高昂;三是购买新房需要大量时间及精力,希望能够考虑到相关的困难处境。徐某某认为房屋买卖过程中双方约定于2015年8月8日办理房屋产权过户手续,张某某应当在当日将全部房款于当日支付完毕。现张某某拖欠剩余房款10000元,至今未付,且自己多次要求其支付,但协商未果。因此不同意张某某的诉请。张某某又称根据双方签订的合同,徐某某应于房地产交易过户前将涉案房屋的户口迁出,虽然双方早已交接了房屋,但徐某某的违约行为属于合同未履行完,根据市场交易惯例及《合同法》第六十七条的解释,徐某某应该履行合同在先,而自己履行合同在后。当徐某某不履行合同或者没有履行完合同时,自己可以拒绝履行。正是因为徐某某违约在先,才有了自己拒绝支付尾款的事实。现在徐某某一方面继续违约,另一方面却要求自己先履行合同,维护其所谓的权益,这于情于理都站不住。徐某某应当首先尊重他人的利益,履行完合同义务再来要求支付尾款。

法律解读:

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。张某某与徐某某二人于2015年5月22日签订的合同系双方当事人的真实意思表示,于法不悖,合法有效,双方均应按照约定全面履行自己的义务。合同中对逾期迁出户口的违约责任有明确的约定,但至今涉案房屋内尚存包括徐某某本人在内等三人的原有户口,系徐某某违约,应当由其承担相应的违约责任。张某某要求徐某某承担逾期迁出户口的违约金,符合合同的约定。鉴于涉案房屋转让价款总计154万元,每日支付的违约金200元仅为转让价款的万分之一,并不过高。至于徐某某提出的不迁出户口并非故意,而是由于家庭经济困难等原因,这些并不是徐某某可以怠于或免于履行合同义务的事由,其仍然有义务按照约定迁出涉案房屋内所有的户口。至于徐某某提出的要求张某某支付剩余尾款并赔偿违约金的请求,合同约定办妥房屋交付手续当日张某某向徐某某支付全额余款。合同还约定徐某某应于涉案房屋产权过户之前将涉案房屋内的所有户口全部迁出,于双方办妥产权交易过户手续后当日将涉案房屋交付。因此,合同履行的顺序应为徐某某迁出户口在先,张某某支付尾款在后,但徐某某逾期迁出户口先行违约,张某某因此行使先履行抗辩权,拒绝支付剩余房款10000元,理由正当,不应当承担违约责任。

案件结果:

一、徐某某应于判决生效十日内向张某某支付逾期迁出户口的违约金,自2015年8月27日起至本判决生效之日止,按每日200元计算

二、驳回徐某某的全部反诉请求

三、如果未按照判决指定的期间履行给付金钱的义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

相关法条:

《中华人民共和国合同法》

第八条 依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同,受法律保护。

第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第六十七条 当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百五十三条  被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。

 

 


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