Case 房地征收与补偿

联建房共有权纠纷

日期: 2016-11-21
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案情介绍:

甲与乙为夫妻关系,丁、丙是夫妻二人的儿子。戊系丙之女,己系丁与李某之女。

位于上海市徐家汇X房屋是个人私房,土地使用者登记为甲,用地面积为42平方米,其中甲、丁、乙、丙、戊、李某、己七人户籍均在册。

2001年9月29日,甲提出申请,因房子失修多年,雨天屋内进水,房梁断裂,居住人口太多(共三代人)。目前为了改进住房条件,想翻建三层楼房(原有基础)。希望街道给予批准。当地居委会在申请书上盖章。

2001年10月13日,甲(A方)与王某(B方)签订《造房协议》,约定上述房屋由B方出资翻建成三层楼房,大约50平方米的建筑面积,翻建后A方拥有一、二层,三层及以上归B方。1、新翻建三层楼房,三层产权归B方,一、二层产权归A方……4、上二层至三层建造外楼梯门窗。5、新房建成后,办理产权证、买卖税收等费用均由B方负责等。

2001年12月28日,甲取得《建设工程规划许可证》,建设规模为三层总面积96平方米。审批表中载明,原屋建筑面积64.58平方米,特申请翻建三层楼,翻建后总建筑面积126平方米。

2003年8月5日,甲(A方)与王某(B方)又签订了《私房联建协议》,明确经多次协商,对上述房屋进行翻建,达成协议:1、A方同意B方对上述房屋翻建至三层,翻建费用由B方承担,翻建后A方得一至二层,B方得三至四层。2、翻建后,所有执照、税费、过户费均由B方承担。在协议首部,甲姓名、地址一栏被划去,书写为“张XX”,落款处A方仍是甲签名。甲表示,其不认识张XX。王某表示,私房联建协议签订后,王某与张XX约定将王某的权益转让给张XX。而张XX则表示,2003年因王某缺钱将上述房屋三、四层转让给张XX,转让价为18万元。转让后,三、四层由张XX及家人居住直至拆迁。为了变更产权,张XX曾多次与甲协商,但未果。

因对《私房联建协议》上的签名有异议,甲申请笔迹鉴定。某大学司法鉴定中心出具鉴定意见书,鉴定意见为《私房联建协议》上的“甲”签名字迹与样本材料上甲样本字迹系同一人所写。

2006年12月22日,动迁部门(A方)与甲(B方)签订《上海市城市房屋拆迁补偿安置协议》,明确上述房屋核定建筑面积126平方米,评估单价为13144元每平方米,拆迁范围内评估均价为12605元每平方米。协议第五条约定,A方应支付B方货币补偿款2321688元(其中评估价格1656144元、套型面积补贴189071元、价格补贴476469元)。第七条约定,A方另支付B方未见证建筑面积补贴2万元、搬家补助费1512元、设备移装费1140元、一次性签约奖38万元。第十条约定,A方支付B方按时搬迁补贴2万元。第十五条约定,B方应得货币款总计2744340元。B方选购基地提供的配套商品房,合计价值2871594.59元,在B方上述货币款中扣除,不足部分由B方另行支付。B方选购新凯城、松江韵意房屋,A方给予一次性补贴36万元,A方实际需支付B方232745.41元。嗣后,甲领取了620745.41元(包含补助38.8万元)。甲表示,领取的动迁款一直由自己保管,至今还没有分割。

安置房预约单上载明,四套安置房分别由甲、乙、丁、丙、戊选购。

2012年3月20日,上述房屋所在地的居委会出具情况说明,内容为2003年上述房屋已是危房,面临倒塌危险。因缺少资金,甲与王某签订协议,约定由王某出资进行翻建,翻建后房屋一、二层归甲,三、四层归王某所有,签订协议后,王某出资人将原来老房推倒,重新进行翻建,建成四层楼房。

2012年7月12日,上述房屋所在地的居委会又出具情况说明,内容为2012年3月20日居委会出具的情况说明是王某打印好的,居委会也向老的里弄干部了解,得知确有房屋翻建情况,所以居委会在上述材料上盖章。

林某是甲的邻居,林某表示,2001年秋天,自己与甲的妻子乙一起到王某的家中,要求王某一起联建房屋。结果自己与王某没谈成,而甲的妻子乙与王某谈成了,约定由甲出地,王某出钱,建造完毕后一至二层归甲,三至四层归王某。

陈某也是甲的邻居,陈某表示,当时所在地很多房屋都由房东与他人联建,一般三层以上翻建部分归联建出资人所有。翻建时,因通往二层以上的楼梯要建造在外面,遭到邻居们反对,王某还给了自己二、三千元去做邻居工作。

王某与隔壁施工队的老板认识,在甲准备翻建时,王某表示自己无处居住,考虑到翻建时需要王某帮忙,所以部分出资由王某承担。翻建共计支出5万多元,由王某和甲各半出资。翻建后三层由王某居住,一直对外出租,但房屋产权与王某无关。另外施工队工人表示,当时王某曾找自己施工翻建房屋,实际上施工费用均是由王某支付的。

法律解读:

王某与甲所签订的造房协议、私房联建协议,系当事人真实意思的表示,当事人均应按约定行使权利、履行义务。双方已就标的物之权属作出了约定,在未办理变更登记手续的情况下,该约定虽不能对抗第三人,但在双方之间该约定仍为有效。如双方发生争议,应按双方约定处理。依据协议约定,王某应享有系争房屋三、四层(第四层无执照)的权利。但是被告否认原告事实上进行了翻建出资,但甲不但在翻建前与王某签订造房协议,在翻建后又与王某签订联建协议以明确双方的权利义务,且甲自认王某确有出资,因此被告的抗辩主张难以成立。

现拆迁人对系争房屋支付的补偿款,包括了对系争房屋三、四层的拆迁补偿。王某据此要求分割安置款,可以得到支持。王某应得的安置款,应该综合房屋的产权情况、拆迁单位照顾补贴的因素及本案的实际情况酌情予以确定。鉴于安置款大部分冲抵安置房房款,而安置房又由甲、乙、丁、丙、戊取得,因此甲、乙、丁、丙、戊应该向王某共同承担给付义务。

案件结果:

被告甲、乙、丁、丙、戊应于本判决生效之日起十日内给付原告王某80万元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。

案件受理费1.3万元(原告王某已预缴),由原告王某与被告甲、乙、丁、丙、戊各半负担。鉴定费10200元(被告甲已预缴),由被告甲承担。

相关法条:

一、《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同,受法律保护。

二、《中华人民共和国物权法》

第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。

三、《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十四条被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。

 

 

 


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