Case 房屋买卖

出现违约时如何选择才是最明智的?

日期: 2016-11-21
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案情介绍:

2016年2月份,钱某某(乙方)和孙某某(甲方)及A房地产经纪有限公司(丙方)签订《房地产买卖居间协议》一份,约定由乙方购买甲方名下的位于上海市松江区某路房屋(以下简称涉案房屋),丙方提供居间媒介服务。居间协议约定总房价款为154万元,定金2万元,甲乙双方同意签订本居间协议后30天内一起去丙处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。若甲方未能按本协议约定签订上述示范文本出售该房地产或者相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的,则应向乙方双倍返还定金;若乙方未能按照本协议约定签署上述示范文本的,则已支付甲方的定金不予返还。居间合同还约定了房价款的支付、交易过户、交房及尾款等事项。居间协议关于违约责任约定:如任何乙方未按照本协议约定履行,经另一方书面催告后仍不履行的,另一方有权要求向对方承担每日总房价款的百分之零点零五的逾期违约责任后继续履行本协议或单方面解除本协议。如因上述原因解除本协议的,违约方应按照本协议约定的总房价的百分之二十向守约方支付违约金。上述居间协议签订之当日,钱某某支付了2万元定金。因孙某某到期没有到A处签订《上海市房地产买卖合同》,钱某某多次书面催告孙某某签约,均没有结果。

钱某某称2016年2月份与孙某某通过A房地产经纪有限公司签订了房地产买卖居间协议,对购买孙某某所有的涉案房屋的房地产买卖事宜达成了一致意见,房价款总额为154万元。自己当即支付了2万元的定金。协议约定,孙某某应当于协议签订后30日内与自己签订《上海市房地产买卖合同》。因孙某某未在约定的期间内和自己签订合同,对其进行了二次的书面催告,对方并未理睬。后经了解,孙某某已经重新挂牌,挂牌价为240万元。故,钱某某要求解除双方于2016年2月份签订的房地产买卖居间协议;孙某某双倍返还定金4万元;支付违约金约30万元以及赔偿经济损失60万元。以上诉请的理由如下:一、根据《合同法》第一百一十三条 当事人一方不 履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失之规定。损失应当由孙某某完全赔偿,包括既存利益因违约行为而减少的直接损失,也包括本可以取得的利益因违约而未获得的利益即间接损失。从法律的诚信原则出发,应当对违约方孙某某的盈利和自己的损失予以平衡,违约方孙某某预见到或者应当预见到的违约可能造成对方损失应不低于约74万元,违约方孙某某应赔偿约30万元的违约金、再赔偿损失43万元。二、根据《合同法》第一百一十四条 第二款 约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条 买卖合同约定的定金不足以弥补乙方违约造成的损失,对方请求赔偿超过定金部分的损失的,人民法院可以并处,但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失;《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条 第二款 当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额之规定。根据甲乙丙三方签订的《房地产买卖居间协议》第七项对违约金责任的规定,因孙某某违约,钱某某有权解除本协议,并要求孙某某按照协议约定支付总房价款的百分之二十的违约金。上海房价明显上涨,孙某某也将房屋价格由154万元挂到240万元,差价高达86万元。考虑到挂牌价与实际成交价的差别(市场最大议价空间为百分之五),实际经纪损失确定为74万元。根据《居间协议》规定的返还定金以及百分之二十违约金赔偿已明显过低,不足以弥补自己的损失,因此要求增加赔偿数额。

孙某某称同意解决房地产买卖居间协议,同意双倍返还定金4万元,但不同意支付违约金和赔偿损失。理由是自己并非恶意拖延签约,而是在买卖过程中自己的妻子提出离婚诉讼,离婚分割的财产涉及涉案房屋,在此期间自己还发生车祸,在外地医院治疗,无法及时赶回上海。自己多次向钱某某及A房地产经纪有限公司提过,因家庭出现变故,是否签订房地产买卖合同存在不确定因素,A房地产经纪有限公司也明确告知自己如不签订合同,仅需双倍返还定金即可。至于违约金为总房价款的百分之二十系A房地产经纪有限公司提过的格式条款,自己并不知情。而且钱某某也没有经济损失,违约金的约定过高。现涉案房屋已明确不再对外出售,但因之前有过挂牌,其他的中介公司仍将房屋作为房源对外宣传,自己无法阻止,挂牌的价格系中介公司自主定价,挂牌价也不是真实的市场价格。

法律解读:

钱某某、孙某某及A房地产经纪有限公司签订的《房地产买卖居间协议》系当事人真实的意思表示,且于法不悖,协议是合法有效的。孙某某未按照约定签约,经钱某某催告后仍拒绝履行,属于违约,钱某某行使单方面合同解除权,符合居间协议的约定。钱某某在既约定了定金有约定了违约金的情况下,经过法院的释明,选择了对其更有利的违约金条款。虽然居间协议约定的违约金为总房价的百分之二十即30万元,但其仅仅只支付了2万元的定金,尚处于整个交易流程的初级阶段,且其又另购买了房屋,故违约金的约定高于实际损失。鉴于违约金已足够弥补钱某某的损失,钱某某在违约金之外还要求赔偿60万元难以得到支持。

案件结果:

一、钱某某、孙某某及A房地产经纪有限公司在2016年2月1日签订的《房地产买卖居间协议》于2016年5月20日解除

二、孙某某应在判决生效之日起10日内返还钱某某定金2万元及支付违约金12万元

三、钱某某其余的诉讼请求不予支持

负有金钱给付义务的当事人如果未按照判决指定的期间履行给付金钱的义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

相关法条:

一、《中华人民共和国合同法》

第九十三条 当事人协商一致,可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。

第九十六条 当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的,依照其规定。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。

第一百一十六条当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。

二、《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。

 


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