Case 房屋买卖

房屋买卖逾期付款的违约责任

日期: 2016-11-25
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案情介绍:

甲与乙是夫妻关系,丙与丁是夫妻关系。2014年12月13日,甲、乙(A方)与丙、丁(B方)签订《上海市房地产买卖合同》,约定A方将位于上海市浦东新X房屋转让给B方,房屋转让价为1,780,000元。

合同第六条约定,双方确认在2015年2月28日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条第三款约定,B方未按本合同付款协议约定期限付款的,应当向A方支付违约金,违约金应按照B方逾期未付款日万分之四计算,违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止;逾期超过十五日后B方仍未付款的,除B方应向A方支付十五日的违约金外,B方还应承担违约责任,违约金为该房屋价款的20%;A方可从B方已付款中扣除违约金,余款返还B方,已付款不足违约金的,B方应在接到书面通知之日起十日内向A方支付。第十条第三款约定,A方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接、户口迁出及房地产权利转移)给B方,应当向B方支付违约金,违约金应按照B方已付款日万分之四计算,违约金自本合同应交房期限之第二日起算至实际交房之日止;逾期超过十五日A方仍未交付的,除A方应向B方支付十五日的违约金外,A方还应承担违约责任,违约金为房屋总价款的20%;A方应在接到书面通知之日起十日内退还B方已支付的房价款,并支付违约金。

第十一条约定,经甲、乙双方协商一致,在不违反有关法律、法规的前提下,订立的补充条款或补充协议,为买卖合同不可分割的一部分。本合同补充条款与正文条款不一致的,以补充条款为准。补充条款(一)第2条约定:甲、乙双方应于B方办妥贷款申请手续手5个工作日内至上海市某房地产交易中心办理房屋过户手续;若该房屋产权交易过户前,房东有拖欠的房产税未缴纳的,则由A方完税后办理过户。第3条约定,A方于款清2日内将该房屋交付B方,交付标志为甲乙双方签订《房屋交接书》。第7.1条约定,若B方的实际购房贷款额度不足申请的额度,则任何不足的部分均由B方在该房屋在房地产交易中心办理交权交易过户手续当日直接支付给A方。第12条约定,A方承诺该房屋不存在任何形式的抵押情况及第三人可主张债权的情形,且该房屋内无违章搭建。

附件三约定:1、B方于2014年12月13日支付A方定金20,000元,该定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分。2、B方于签订本买卖合同后于2014年12月13日前,将房款300,000元直接支付给A方;甲、乙双方应将《佣金确认书》所约定的双方各自的佣金按约定的支付方式支付予居间方,任何一方不得因国家政策或税费调整而损害另一方、第三方或居间方利益。3、B方于签订本买卖合同后于2014年12月20日前,将房款220,000元直接支付予A方。4、B方于甲、乙双方至上海市某房地产交易中心办理过户手续,且交易中心出具以B方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》后,以贷款银行发放贷款的方式直接将房款1,230,000元支付予A方。5、尾款:待房地产交易中心出具以B方为权利人的该房屋《上海市房屋产权证》且A方双方对该房屋进行交接交签署物业交验单后且A方迁出该房屋内的全部户口后,由B方将房款10,000元于当日内直接支付予A方。

合同签订后,B方于2014年12月7日支付定金20,000元,2014年12月13日通过某银行转账支付房款300,000元,2014年12月20日通过某银行转账支付房款220,000元。2015年3月18日, 某银行股份有限公司上海市分行消费信贷管理中心批准发放贷款。2015年3月26日,上海某房地产经纪有限公司向B方发送《过户催告函》催告其办理产权过户手续。2015年3月29日,B方缴纳税款。2015年3月30日,甲、乙双方到房地产交易中心办理房屋产权过户手续,B方通过某银行转账支付房款138,000元。2015年4月13日,B方取得系争房屋产地产权证。2015年5月12日,B方支付房款尾款10,000元。次日,通过银行放贷支付房款1,092,000元。A方先后收到房款共计1,780,000元。

法律解读:

甲、乙双方签订的《上海市房地产买卖合同》是双方真实意思表示,且不违反法律、法规强制性规定,应属合法有效,双方理应按照合同的约定全面履行各自的义务。

1、根据合同第六条约定,双方在2015后2月28日前办理产权过户手续。结合合同前后条文理解,双方应在B方办妥贷款申请手续及纳税申报手续后5个工作日内,但最迟不晚于2015年2月28日办理产权过户手续。根据合同补充条款(一)第7.1条约定,若实际购房贷款额度不足申请的额度,则任何不足的部分均由B方在办理产权交易过户手续当日支付。本案中,B方自认在2015年2月28日贷款未审批下来情况下,未准备好现金补足。因B方原因致使双方逾期办理产权过户手续,客观上造成A方收到银行贷款以及房屋尾款时间的延迟。2015年 3月30日,B方支付贷款不足部分的房款138,000元,亦超过约定付款期限。因B方延期付款,理应按约承担相应违约责任。

2、根据合同条文理解,按照逾期未付款日万分之四标准计算的是逾期付款违约金,而按照房屋总价款20%计算的是解约金。本案在审理过程中,A方表示要求继续履行合同,故对A方要求B方按照房屋总价款1,780,000元的20%标准支付违约金356,000元的请求,难以得到支持。

因B方延期付款,理应按约承担相应违约责任。B方认为按照日万分之四计算违约金的标准过高,要求法院予以调整,法院综合考虑双方的违约情况、实际损失等因素,认为该标准不高,不予调整。

案件结果:

一、  被告丙、丁在本判决生效之日起十日内支付给原告甲、乙以人民币1,240,000元为本金,自2015年3月1日起按照日万分之四标准计算至2015年3月15日止的逾期付款违约金。

二、  驳回原告甲、乙的其他诉讼请求。

相关法条:

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

 

 


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