Case 房地征收与补偿

非法转租房屋的效力如何?

日期: 2016-11-29
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案情介绍:

位于上海市青浦区X房屋,租赁户名为甲。2015年3月11日,甲(A方、出租方)与乙(B方、承租方)签订《门面租赁合同书》,约定:A方将上述房屋租赁给B方用于经营服装、百货等;租赁期限为3年,即从2015年3月15日至2018年3月14日,租金每年为128,000元。

2015年3月20日,乙书面委托,委托书中注明:本人现委托上海某贸易有限公司将上海市青浦区X房屋对外出租及管理。

2015年7月10日,案外人杨某出具收条,载明:今收到青浦区X房屋租房定金2,000元整,双方约定2015年7月12日下午2点前签订合同(定金不退);每月房租11,800元,付二押二(未付),装修期5天;丙一次性补贴杨某房屋进场费15,000元(未付)。

2015年7月12日,上海某贸易有限公司(A方、出租方)与丙(B方、承租方)签订《租赁合同书》,约定:因B方要求,A方同意将上述房屋出租给B方使用;在该物业和A方续签成的情况下,暂定2015年7月2日起至2016年7月11日(以A方和物业的合同期限为准);A、B双方约定前壹个月房租定金为26,800元,以后每月房租金为11,800元直至本合同期满;租金支付按照先付费、后使用的原则进行,B方每贰个月缴A方壹次,B方应于2015年7月12日支付38,600元(下次付款提前10日),第二次为2015年9月2日支付23,600元,以此类推;签订本合同B方须向A方支付保证金23,600元,本合同保证金为A方赔付给B方的最高赔偿金;B方按时支付A方所有费用的情况下,A方提前收回B方使用的该物业(该物业所有权人除外),A方承担违约责任并赔偿本合同保证金给B方;A方已告知B方该物业不得经营小吃或有油烟的项目。同日,A方出具收条,载明:今收到上述青浦区X房屋2015年7月12日至9月11日租金38,600元,合同期内不退(双方约定本合同的第一个月租金在任何情况下不退还,因含有中介费及空房期);另收到本合同缴纳的保证金23,600元,合同期内不退。B方也出具收条,载明收到上述房屋钥匙一把。次日,甲告知丙,A方无权转租且上述房屋不能用于经营餐饮。

2015年9月7日,丙向甲交付上述房屋。

另外,2015年6月,甲以乙擅自转租上述房屋为由向某法院提起诉讼,要求解除双方签订的租赁合同。2016年2月29日,法院作出判决:……甲与乙就上海市青浦区X房屋签订的《门面租赁合同书》终止履行;……。

上海某贸易有限公司期间提供一份材料,该材料上半部分打印有如下内容:同意乙或乙的委托人将青浦区X房屋经营性质的门面对外出租及管理;上述授权的有效期以乙与次承租方的合同期为准;如本人以后再与乙就上述房屋续租事项签订正式书面合同的,无须再出类似证明,乙对本人房屋的租赁、使用期限以上述授权期限为准;本证明也可以办理营业执照、卫生许可证、环保证、公共场所治安许可证、消防手续等使用。上述材料下半部分有如下手写内容:出租房将青浦区X房屋出租给乙使用,使用房屋的性质为居住用户,办不出营业执照与出租方,甲概不负责,甲。甲表示:上述证明的手写部分确实是其笔迹,但不是写在该份证明上的;乙当时表示上述房屋是经营用房,但其明确告知对方是居住用房,所以才特别写了手写部分的内容;其只是将上述房屋出租给乙,不同意乙另行转租,其不认可丙与上海某贸易有限公司的租赁关系。

丙曾告知上海某贸易有限公司工作人员要经营麻辣烫生意,对方表示麻辣烫属于轻油烟餐饮,可以在上述房屋内经营;丙找来了装修公司,因为了解到甲起诉的情况,因此停止了装修准备工作,丙一直未使用上述房屋;丙之后去过上海某贸易有限公司位于安庆路的办公场所,其工作人员告诉其继续经营,不要理睬甲;三方后来在上述房屋发生冲突,甲要求收回房屋,上海某贸易有限公司工作人员不同意丙退租。上海某贸易有限公司人员称乙应向甲支付的租金实际由其支付,其支付第一期租金后发生无法再向甲的银行卡转账,因此未支付后续租金。

法律解读:

本案的争议焦点是被告上海某贸易有限公司是否有权转租系争房屋。被告虽提供证明及委托书以证明其有权转租系争房屋,但甲对于证明的真实性不予认可,且证明上打印部分与手写部分关于营业执照等的约定并不一致,难以认定证明的真实性。

现甲不认可原告丙、被告签订的《租赁合同书》,被告无权转租系争房屋,因此上述合同应属无效,原告要求解除上述合同的诉讼请求,不予支持。

合同无效后,被告收取的保证金应予以返还。关于租金一节,原告虽主张被告同意其经营麻辣烫餐饮,但未提供证据予以佐证,因此原告仍应承担占用系争房屋期间的使用费,使用费标准参照系争房屋的使用情况、双方过错程度等酌情确定。租金扣除使用费的剩余部分,被告仍须返还原告。同时上述合同中的违约金条款亦属无效,原告据此主张赔偿于法无据。被告经法院合法传唤,未到庭参加诉讼,视为其对自身诉讼权利的放弃,由此产生的法律后果由其自行承担。

案件结果:

一、被告上海某贸易有限公司应于本判决生效之日起三日内返还原告丙租金18,643元、保证金23600元;

二、驳回原告丙其余诉讼请求。

相关法条:

一、《中华人民共和国合同法》

第五十八条 合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

 

二、《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十四条被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。

 


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