Case 房屋租赁

如何认定房屋优先承租权?

日期: 2016-11-30
浏览次数: 182

 案情介绍:

上海市宝山区某路1200弄1-37号房屋产权登记在M公司名下。2010年9月30日,M公司将上述房屋交付给甲使用。甲交付给M公司保证金102,881.73元。

2010年10月25日,M公司(A方)与甲(B方)签订《XX生活广场物业租赁合同》,约定A方将上海市宝山区某路1200弄6号全部(建筑面积为331.84平方米)和1-5号二楼(建筑面积为200.17平方米)及一楼部分面积(建筑面积为9平方米)共计541.01平方米出租给B方。合同第三条第1款约定,租赁期限为5年,自2010年10月1日至2015年9月30日。第三条第5款约定,因B方需对该物业进行必要的装修和布置,故A方同意提供B方9个月免租期,该免租期分为两期,第一期从2010年10月1日至2011年3月31日,第二期从2012年7月1日至2012年9月30日。第四条第2款约定,B方向A方支付租金,其中6号楼租金为2.2元每平方米每日,5号楼租金为1.9元每平方米每日。

2012年12月10日,M公司以甲欠付租金为由起诉甲要求解除房屋租赁合同并支付租金。2013年1月16日,上海市某区人民法院出具民事调解书,双方达成如下协议:一、原告上海M公司与被告甲之间的《XX生活广场物业租赁合同》继续履行;二、被告甲于2013年1月31日之前支付原告上海M公司2012年10月1日至2012年12月31日期间的租金差额5,144.1元及2013年1月1日至2013年3月31日期间的租金108,025.83元;三、被告甲于2013年1月31日之前支付原告上海M公司滞纳金人民币12,000元。

2013年6月25日,M公司(A方)与甲(B方)签订《房屋租赁合同》,约定A方将上述房屋出租给B方,建筑面积为541.01平方米。第3.1条约定,A方于2013年7月1日向B方交付房屋,租赁期自2013年7月1日至2015年9月30日。第4.2条约定,该房屋每平方米建筑面积租金为1.69元,季度租金为83,430元。第5.1条约定,在签订本合同时,B方应向A方支付保证金102,881.73元。补充条款第3.6条约定,在租赁期限届满后,B方如欲续租,须在租赁期限届满前1个月以书面形式向A方提出续租意向并只能整体续租该房屋的全部。A方有完全自主决定是否同意续租,但B方享有同等条件下的优先承租权。第7.1条约定,若因B方任何理由未在规定期限内向A方返还房屋,或B方擅自迁出该房屋而未办理房屋返还手续,A方均有权自行进入该房屋及车位(如有),B方留置于该房屋及车位内的一切物品将被视为垃圾或放弃物,A方可自由将其处理,由此产生的一切损失和费用由B方自行承担。同时,A方有权没收保证金,且每逾期一日,B方应按日租金的2倍向A方支付该房屋占用期间的使用费。

2015年8月1日,甲向M公司发送《续签租赁合同申请书》称要求续签租赁合同。

2015年8月15日,M公司向甲发送《不再续签租赁合同通知书》称,双方之间租赁合同的租赁期限到2015年9月30日止,租赁届满后,M公司不再与甲续签租赁合同并收回房屋。

2015年9月1日,M公司向甲发送《不再续签租赁合同通知书》,再次明确租赁届满后,M公司不再与甲续签租赁合同并收回房屋。

2015年10月8日,M公司向甲发送《返还房屋告知函》要求甲返还房屋。

另外,2015年1月30日,M公司与H公司签订《房屋租赁合同》,约定M公司将上海市宝山区某路……,1200弄1-37、55-57、59-62、64-77、79号,上海市宝山区某路……,1200弄38-54号、1200弄地下车库,建筑面积为16440.94平方米(地上面积)房屋出租给H公司使用。租赁期限为10年8个月,自2015年4月1日至2025年11月30日。

之后,M公司与H公司签订《补充协议(二)》,约定双方确认未转移房屋(包含了系争房屋)将不包含在原合同项下的承租房屋中。在未转移房屋有关的房屋租赁合同项下房屋的租期到期后,M公司将收回自用。

甲已支付房屋租金至2016年3月31日。

法律解读:

1、系争房屋租赁期限为5年还是5年加9个月?

首先,原、被告双方分别于2010年10月25日、2013年6月25日签订两份房屋租赁合同,故应以后签的合同为准,而2013年6月25日签订《房屋租赁合同》中明确约定租赁期自2013年7月1日至2015年9月30日。其次,2010年10月25日,双方签订合同中约定租赁期限为5年,自2010年10月1日至2015年9月30日,免租期9个月分为两期,第一期从2010年10月1日至2011年3月31日,第二期从2012年7月1日至2012年9月30日,合同明确约定免租期是包含在租赁期限内,无证据证明免租期待租赁期限届满后予以延长的期限。因此双方就系争房屋签订的租赁合同期限为5年。

2、甲在同等条件下是否享有优先承租权?

首先,甲享有承租权的标的物是针对自己租赁的标的物,主张的前提也是合同约定的同等条件下,现甲租赁的系争房屋建筑面积为541.01平方米,M公司出租给H公司房屋建筑面积为16440.94平方米,甲租赁的标的物仅为整个租赁物的一小部分,而M公司将连同系争标的物在内的整个租赁物整体出租给H公司,因此甲既不可能对除系争标的物物的租赁物享有优先承租权,也不具备承租系争标的物的同等条件。其次,M公司与H公司签订《补充协议(二)》中明确,双方确认系争房屋不包含在出租给H公司的房屋中,系争房屋租赁到期后,M公司将收回自用。因此甲主张在同等条件下享有优先承租权的请求,不具有合同和法律上的依据。

甲与M公司签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示,且不违反法律、法规强制性规定,应属合法有效,当事人均应按约履行。租赁期限届满后,甲理应从系争房屋中迁出并将上述房屋返还给M公司。根据合同约定,若甲因任何理由未在规定期限内向M公司返还房屋,每逾期一日,甲应按日租金的2倍支付该房屋占用期间的使用费。因甲未按约向M公司返还房屋,理应按日租金2倍支付房屋使用费,现甲租金支付至2016年3月31日,M公司要求甲支付自2015年10月1日起按每日人民币914.30元的标准计算至2016年3月31日上的房屋使用费;自2016年4月1日起按照每日人民币1,828.61元的标准计算至实际迁出之日止的房屋使用费的诉讼请求,符合双方合同约定,可予以支持。鉴于甲可能于2016年3月31日前从系争房屋中迁出,因此要求甲支付自2015年10月1日起按每日1,828.61元的标准计算至实际迁出之日止的房屋使用费,在执行时扣除甲已经支付2015年10月1日至2016年3月31日期间的房屋使用费166,860元。

案件结果:

一、被告甲在本判决生效之日起三十日内从上海市宝山区某路1200弄6号全部房屋(建筑面积331.84平方米)、1-5号二楼(建筑面积200.17平方米)、1-5号一楼(建筑面积9平方米)房屋中迁出并将上述房屋返还给原告上海M公司。

二、被告甲在本判决生效之日起十日内支付给原告上海M公司自2015年10月1日起按每日人民币1.828.61元的标准计算至实际迁出之日止的房屋使用费;(执行时扣除被告甲已经支付2015年10月1日至2016年3月31日期间的房屋使用费人民币166,860元);

三、原告上海M公司在本判决生效之日起十日内返还被告甲保证金人民币102,881.73元;

四、驳回反诉原告甲的全部反诉请求。

相关法条:

一、《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。

二、《中华人民共和国合同法》

第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

……

第二百二十六条 承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定,租赁期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的,应当在每届满一年时支付,剩余期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付。

 


Copyright ©2005 - 2013 上海陈明律师事务所
犀牛云提供云计算服务
X
等待加载动态数据...

等待加载动态数据...

等待加载动态数据...

等待加载动态数据...

等待加载动态数据...

等待加载动态数据...

等待加载动态数据...

等待加载动态数据...

等待加载动态数据...

等待加载动态数据...

展开