Case 宅基地房屋纠纷

限制民事行为能力人签订的合同效力如何?

日期: 2016-12-05
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案情介绍:

王某某与李某某,王某一与张某分别系夫妻关系,王某一系王某某、李某某之子。王某二2006年12月出生,系王某一与张某收养的女儿。陈某一系李某某与陈某某之女。2014年5月17日,王某某的哥哥、姐姐书面表示年事已高,同意陈某一担任王某某的监护人。

2009年6月30日,王某某、王某一与上海市长宁区某单位,上海某房屋动拆迁有限公司签订房屋拆迁补偿安置协议,约定安置人口为王某某、李某某、王某一、张某、王某二,安置房屋为本市长宁区某路132号A室、132号B室、152号C室、165号D室。

2012年10月19日,王某某、李某某、王某一、张某(甲方)与第三人林某(乙方)签订《出售房屋委托代理合同》,约定甲方将拥有产权的上述4套房屋全权委托乙方代理出售。委托出售价格以当时甲方商谈确认后价格出售,所有差价部分赠予乙方作为奖励。乙方应当将已销售的房屋扣除相关费用及奖励等,办理完毕房屋相关产证所有事宜后,再将剩余费用与甲方结算(需直接打入甲方所提供的银行账户)。委托期限自签订合同之日起26个月,即至2014年12月31日止。甲方产证下来后通知乙方,并预约乙方及承购方择日办理产证更名手续,乙方按照当时的签售的房屋买卖合同的支付款项将预先扣除当时办理产证所产生的相关税费及相应的手续费后所剩余的房款分批支付给甲方。上述合同尾部王某某、李某某、王某一、张某、第三人林某分别在“甲方”、“乙方”处签订按印,“公证人”一栏由第三人赵某签字按印。

2012年11月14日,王某某、李某某、王某一、张某(甲方)与杨某(乙方)签订《上海动迁房买卖合同》,约定甲方将涉讼房屋长宁区某路132号A室出售给乙方,总价850,000元,建筑面积54.64平方米。首期房款200,000元,于签订合同当时支付,2012年11月30日前支付225,000元。剩余房款425,000元,申请公积金贷款350,000地,乙方于甲方取得房产证并与杨某签订《上海市房地产买卖合同》后5日内办理贷款手续,余款75,000元于产权过户当日付清。2013年2月28日前甲方向乙方办理交房手续。甲方获得产证后10日内,与乙方共同至交易中心办理产权转移登记手续。甲方提供的银行账户开户行为上海工商银行,户名王某一。

当日,杨某向上述账户汇款200,000元,2012年11月30日,杨某的妻子孙某向上述账户汇款225,000元。甲方分别于收款当日向杨某出具收条两份。2013年1月27日,甲方将涉讼房屋交付给杨某。2013年3月,杨某对涉讼房屋进行了装修。

2012年11月至2013年3月期间,赵某、林某及罗某分别通过网转、跨行汇款的方式将王某一名下用于收取购房款的银行卡内的款项转移至各自名下,金额分别赵某70,000元,林某763,200元,罗某160,000元,共计993,200元。赵某表示,其从王某一处共计获得约300,000元,包括上述70,000元。另外,赵某确认收到林某转付的10,000元。

2013年4月27日,某居委出具证明,欲设定陈某一为李某某(确诊为精神分裂症)、王某一(智力四级残疾)、张某(智残)、王某二(未成年人)的监护人。

2013年7月24日,陈某一作为王某某、李某某、王某一、张某、王某二的法定代理人,以上海市长宁区某单位、上海某房屋动拆迁有限公司为被告,向法院提起拆迁补偿安置协议诉讼,要求办理过户手续。在该案审理中,依陈某一申请,法院依法委托某司法鉴定中心对王某某、李某某、张某是否具有民事行为能力进行了司法鉴定。该鉴定中心于2013年12月30日出具司法鉴定意见书,内容为:王某某患有酒精所致精神障碍,李某某患有精神发育迟滞(轻度)及心境障碍(缓解期),张某患有精神发育迟滞(轻偏中度),上述三人均无民事行为能力。

2014年3月21日,某居委出具证明,欲设定陈某一为上述五人的监护人,其中王某某、李某某、张某经鉴定为无民事行为能力人,王某一为智力四级残疾,王某二为未成年人。

根据杨某的申请,委托某司法鉴定中心,对王某某、李某某、王某一、张某签订《上海动迁房买卖合同》时以及在案件进行中的民事行为能力进行司法鉴定。2014年8月5日,某司法鉴定中心因对上述鉴定事项难以评定,将材料退回。2014年9月16日,又委托某研究所司法鉴定中心对上述事项进行鉴定。鉴定意见为:王某某患有轻度精神发育迟滞、使用酒精所致的精神和行为障碍,李某某患有轻度精神发育迟滞、心境障碍,王某一、张某患有轻度精神发育迟滞,在签订《上海动迁房买卖合同》时及目前应评定为具有限制民事行为能力人。

另外经杨某申请依法委托上海某造价咨询公司对上述房屋的装修残值进行了司法鉴定。鉴定意见为:上述房屋鉴定造价为87,733元,按折旧率90%计取,残值为78,959.70元。

法律解读:

本案的主要争议焦点是对原告王某某、李某某、王某一、张某的民事行为能力的认定。原告认为,在前案诉讼中,原告王某某、李某某、张某经鉴定为无民事行为能力人,原告王某一系智力残疾,在本案中,四原告经鉴定为限制民事行为能力人。被告及第三人虽对本案有关民事行为能力的鉴定意见持有异议,但未举证证明鉴定意见存在最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条所规定的情形,即:(一)鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格;(二)鉴定程序严重违法;(三)鉴定结论明显依据不足;(四)经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。因此本案有关民事行为能力的鉴定意见不具备重新鉴定的条件,其证明效力,应当予以认可。

关于被告提出的陈某一不是原告王某某适格监护人的意见,经核实,陈某一系原告李某某之女,与原告王某某虽无血缘关系,亦属关系密切的其他亲属;王某某的其他近亲属因年事已高,同意由陈某一担任监护人并经所属居委会确认,故对于陈某一的监护人资格,应当予以认可。

我国《合同法》第四十七条规定,限制民事行为能力人订立的合同,经法定代理人追认后,该合同有效,但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康善相适应而订立的合同,不必经法定代理人追认。房屋买卖合同系双务合同,买卖双方互负给付义务,原告作为出场人在接受房款的同时,负有交付房屋、办理过户等义务。因此,即使双方约定的交易价格与市场价格相当,所涉买卖合同亦不属原告纯获利益的合同。限制行为能力人对于比较复杂的事物或者比较重大的行为缺乏判断能力和自我保护能力,并且不能预见其行为后果,而在当今社会,房屋是个人及家庭最重要的生活资料,兼具满足基本生活需求和保值增值的双重功能,对交易价格的判断,对交易流程的认知以及对交易金额的掌控,均超出了限制行为能力人智力和精神状态所能承载的范围,所签房屋买卖合同,应经法定代理人追认后,方可有效。现因原告的法定代理人明确表示不予追认,故涉讼房屋买卖合同应认定为无效。

关于买卖合同无效的法律后果。首先,被告因买卖合同而获得的涉讼房屋,应返还原告,因涉讼房屋已装修,因添附而增加的价值即装修残值,应由原告支付,关于折旧率,因涉讼房屋保养较好,且被告为装修房屋付出了除经济投入之外的时间、精力等,采取鉴定人员的意见,按折旧率90%计算,装修残值为78,959.70元。关于原告主张的房屋使用费,因被告系支付购房款后,基于合同关系使用涉讼房屋,且合同状态系效力待定,非无权占有,故对该项主张不予认可。关于被告已付的购房款425,000元,系被告按合同约定支付至原告王某一银行账户内,本案系平等民事主体之间的纠纷,根据房屋买卖合同的相对性,应由原告负责偿还。至于由原告王某一银行账户转至第三人及案外人罗某账户内的钱款,第三人均陈述了保有款项的理由,原告可采取合法途径与第三人另案处理。关于被告提出的原告及法定代理人赔偿涉讼房屋市场价值损失的主张,因原告的法定代理人非本案当事人,被告可另案主张自己的合法利益。因房屋买卖合同是互负给付义务的双务合同,合同无效后,双方的返还义务亦具有双务性、对等性,鉴于原告在本案中没有向被告返还房款的意愿,也没有通过合法途径向第三人主张,导致可能缺乏返还房款的经济能力,而被告返还房屋在履行上则相对具有便利性,因此酌定在原告履行金钱给付义务后,再由被告返还房屋。但被告在使用期间应尽合理的注意义务,除自然损耗外,不得损害房屋及现有装修。

案件结果:

一、原告王某某、李某某、王某一、张某与被告杨某就本市长宁区某路132号A室房屋签订的《上海动迁房买卖合同》无效;

二、原告王某某、李某某、王某一、张某应于本判决生效之日起十日内向被告杨某返还上址房屋的购房款人民币425,000元;

三、原告王某某、李某某、王某一、张某应于本判决生效之日起十日内向被告杨某支付上址房屋的装修残值补偿款人民币78,959.70元;

四、被告杨某应于收到判决二、三的购房款、补偿款后三日内将上址房屋返还给原告王某某、李某某、王某一、张某;

五、驳回原告王某某、李某某、王某一、张某、王某二的其余诉讼请求。

相关法条:

《中华人民共和国合同法》

第四十七条 限制民事行为能力人订立的合同,经法定代理人追认后,该合同有效,但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同,不必经法定代理人追认。

相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的,视为拒绝追认。合同被追认之前,善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。

第五十八条 合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

 


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