Case 房屋买卖

定金与违约金如何适用?

日期: 2016-12-05
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案情介绍:

2016年2月1日,张某(乙方)和杨某(甲方)及第三人X房地产经纪有限公司(丙方)签订《房地产买卖居间协议》一份,约定由乙方购买甲方名下的房产上海市杨浦区某路A室房屋,丙方提供居间媒介服务。居间协议约定总房价款为154万元,定金2万元,甲乙双方同意签订本居间协议后30天内共赴丙方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。若甲方未能按本协议约定签订上述示范文本出售该房地产或相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的,则应向乙方双倍返还定金;若乙方未能按照本协议约定签订上述示范文本的,则已支付甲方的定金不予返还。居间合同还约定了房价款的支付、交易过户、交房及尾款等事项。居间协议关于违约责任约定:如任何一方未按本协议约定履行,经另一方书面催告后仍不履行的,另一方有权要求相对方承担每日总房价款0.05%的逾期违约责任后继续履行本协议或单方解除本协议,如因上述原因解除本协议的,违约方应按照本协议约定总房价款的百分之二十向守约方支付违约金。

上述居间协议签订之当日,张某支付了2万元定金。因为杨某到期未至第三人处签订《上海市房地产买卖合同》,致使上述房地产买卖交易无法正常进行。张某在2016年3月11日给杨某发过催告函,让他务必于3月18日前往居间方签约处就该协议约定的买卖条件与张某签订合同,并采取积极配合的态度,继续进行交易,但直至3月18日杨某仍未至第三人处签订合同,因此3月18日张某又向杨某发了一次催告函,但杨某一直没有履行该协议中的义务。

杨某签订居间协议后,杨某的妻子李某提出离婚且对上述房产的出售提出异议,杨某在多次到太原市处理离婚事宜,在处理离婚案件期间又遭遇车祸,因此杨某表示无法处理涉案房产出售事宜。现该离婚案件,因为管辖权异议尚在审理当中。

2016年4月28日,张某表示自己已经另购房屋。

法律解读:

张某、杨某及第三人X房地产经纪有限公司签订的《房地产买卖居间协议》系当事人真实意思表示,且于法不悖,应予确认有效。杨某未按约定签约,经张某催告后仍拒绝履行,明显属于违约,张某行使单方面合同解除权,符合上述协议的约定,因此应当予以支持。合同解除的日期以杨某和第三人收到书面解除通知即起诉状副本送达之日为准。

张某在既约定了定金又约定了违约金的情况下,经法院释明,选择了对其更有利的违约金条款,符合法律规定。虽居间协议约定的违约金的总房价的20%即30.8万元,但毕竟张某仅支付了定金2万元,尚处于整个交易流程的初级阶段,且又已另购房屋,因此杨某认为违约金的约定高于张某的实际损失,要求法院予以调低,应当予以支持。鉴于违约金已足球弥补张某的损失,张某在违约金之外还要求杨某赔偿60万元的请求不予支持。

综合考虑合同的约定、各方当事人的履约情况及实际损失等因素,酌情确定违约金的数额。

案件结果:

一、原告张某、被告杨某和第三人X房地产经纪有限公司于2016年2月1日签订的《房地产买卖居间协议》于2016年5月20日解除;

二、被告杨某应于本判决生效之日起十日内返还原告张某定金人民币20,000元;

三、被告杨某应于本判决生效之日起十日内支付原告张某违约金人民币120,000元;

四、原告张某其余诉讼请求,不予支持。

负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。

本案案件受理费人民币13,280元,减半收取计6640元,诉讼保全费2260元,共计人民币8900元,由原、被告各半负担计人民币4450元。

相关法条:

《中华人民共和国合同法》

第九十三条 ……

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。

第九十六条 当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的,依照其规定。

第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少

当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。

第一百一十六条 当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。

 


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