Case 公房纠纷

守约是契约的底线

日期: 2016-12-05
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案情介绍:  

上海市A区某路房屋(以下简称涉案房屋)的原权利人是汪某某。孙某某系汪某某母亲,二人的户籍都在涉案房屋内。2014年7月22日,汪某某(甲方)与刘某某(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(编号:XXXXXX),约定:乙方受让甲方涉案房屋,转让价款共计70万元;甲方承诺自该房地产权利转移(送件取得收件收据)之日起20日内,向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口(若有)的迁出手续;若在前述期限内,原有户口(若有)未能迁出,则每逾期一日,甲方应当按照该房地产转让价款的万分之五向乙方支付赔偿金,直至原有户口(若有)迁出时止。2014年8月23日,刘某某、汪某某向A区房地产交易中心送交过户申请材料。2014年9月15日,涉案房屋登记至刘某某名下。根据刘某某与汪某某双方的合同约定,汪某某应于2014年9月13日之前,将涉案房屋内的原有户口迁出,2015年5月1日,刘某某向汪某某发出催告函:本人为上海市A区某路的买受方刘某某,就上述产权地址的户口,原产权人汪某某未能在签订的合同中履行相关责任,原本合同约定的户口全部迁出时间为2014年9月30日,逾期一天为总房价的一天万分之五的违约金来支付,直至户口全部迁出,现在时间为2015年5月1日,就上述迁出时间汪某某已逾期七个月,现本人刘某某要求汪某某本人履行合同责任,要求在七日内日履行,并赔偿本人相关违约金,具体违约金可以和本人协商,否则将追究一切相关法律责任。经刘某某多次催告,汪某某仍拒不履行合同义务。截止2015年5月5日,汪某某、孙某某的户籍仍未迁出涉案房屋。

刘某某称,2014年7月22日,其与汪某某签订《上海市房地产买卖合同》,约定其以人民币70万元的价格向汪某某购买涉案房屋;上述合同还约定,汪某某应于涉案房屋权利转移(送件取得收件收据)之日起的20日内办理原有户口(若有)的迁出手续,每逾期一日,汪某某应按照转让价款的万分之五向自己支付赔偿金;刘某某于2014年9月15日取得涉案房屋产权证,经多次催告,汪某某一直未予理睬并未履行迁移自己及母亲孙某某户籍的义务。审理中,刘某某表示其子张某某曾与汪某某签订《房地产买卖居间协议》,约定涉案房屋的成交价格为82万元,之后实际由自己购买房屋并做低了房价;自己已全部支付82万元的购房款,汪某某向自己及张某某出具了共计81万元的收据,剩余一万元刘某某在涉案房屋交接时给了汪某某,但是汪某某没有出具收据。以上事实,刘某某提供了《上海市房地产买卖合同》、上海市房地产权证,户籍信息资料、《房地产买卖居间协议》、收款收据等证据予以佐证。现要求汪某某支付违约金(以70万元为基数,从2014年10月6日起算至汪某某、孙某某的户籍实际迁出涉案房屋之日止,每日按万分之五计算)。汪某某并未参加庭审,其在庭后发表意见称其另行购置了房屋,但还未拿到产权证,无法办理户籍迁移手续;其也没有钱,也没有违约,还有四万元的尾款没拿到,不同意刘某某的诉讼请求。

法律解读:

依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。刘某某与汪某某签订的《上海市房地产买卖合同》系双方的真实意思表示,于法无悖,是合法有效的,当事人应恪守履行。上述合同中约定汪某某应于涉案房屋权利转移(送件取得收件收据)之日起20日内办理涉案房屋内原有户籍的迁移手续,但是根据相关的证据材料,汪某某并未依约将其本人与孙某某的户籍迁出涉案房屋,已经构成违约。汪某某的抗辩没有法律和合同依据,不能免除其合同义务。在双方签订的《上海市房地产买卖合同》中约定的违约金标准为每日万分之五,涉案房屋内的户籍并未对刘某某的居住使用造成实际影响。法院在审理过程中认定约定的违约金标准过高,即调整为每日万分之一。同时,认为违约金总数应设定上限,避免当事人承担的违约金过分高于实际损失,故,确定违约金上限不超过十万元。

案件结果:

被告汪某某应于判决生效之日起十日内支付原告刘某某违约金(以70万元为基数,自2014年10月6日起算至孙某某、汪某某的户籍迁出上海市A区某路房屋之日止,按每日万分之一的标准计算,违约金上限不超过10万元)

相关法条:

一、《中华人民共和国合同法》

第八条 依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同,受法律保护。

第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
  当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。

二、《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十四条 被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。

 


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