Case 房屋买卖

因无权代理签订的合同效力如何?

日期: 2016-12-05
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案情介绍:

孙某与李某系夫妻关系,钱某与赵某原系夫妻关系,二人于2015年7月7日协议离婚。钱某一是钱某的女儿。位于上海市某路A室房屋系旧房动迁款所购置,事后钱某将赵某名字写入房产证。

2016年2月22日,孙某在居间方上海某房屋租赁置换有限公司介绍下就购买钱某、赵某、钱某一共同所有的位于上海市某路A室房屋签订《房地产买卖居间合同》,约定房屋总价款为112万元。出售方为钱某签字。同年2月23日,钱某出具《部分产权人承诺书》,承诺签署合同、收取定金及出售房屋行为的意思表示真实并已获得全体共有人的同意,若因出售方共有人之原因致使本合同无效或无法履行的,出售方或其代理人仍承诺依照定金罚则承担赔偿责任。除应承担定金罚则外,还应承担房价20%的违约金,还应承担居间公司服务费用。同日,钱某、钱某一出具定金收据,确认收到孙某、李某购买系争房屋定金5万元。同年2月27日,钱某、赵某、钱某一(甲方)与孙某、李某(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》,约定乙方向甲方购买系争房屋,房屋面积为36.51平方米。

甲方钱某、钱某一签字为其本人所签,赵某签字为钱某代签。然后当需要支付首付款的时候,乙方和中介同时提出要求赵某出面认可之后 ,乙方才同意支付首付款,但是赵某得知该事后不同意出售上述房屋,因此导致双方签订的房屋买卖合同无法继续履行。

另外,2016年3月25日,上海《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》(以下简称“新政”)发布,其中规定,非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保的年限调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。根据该意见规定,乙方孙某、李某夫妇丧失在上海的购房资格,属于限购对象。

法律解读:

本案中,钱某在没有取得赵某的授权的情况下以赵某的名义签订系争房屋买卖合同,属于因无权代理而签订的买卖合同,属于效力待定的合同,现赵某明确表示不同意出售系争房屋,因此该合同对赵某不发生效力,相应的责任由钱某承担。因定金收据由钱某、钱某一共同出具,因此钱某、钱某一应当共同返还孙某、李某定金5万元。

关于违约金,因钱某在《部分产权人承诺书》中承诺出售系争房屋已获得全体共有人的同意并愿意承担因合同无法履行产生的赔偿费用。孙某、李某基于该承诺书认为钱某具有代理权,基于此与钱某签订了系争房屋买卖合同,现合同无法履行,责任在钱某,其应当承担违约责任。

钱某认为承诺书约定的违约金标准过高,请求予以下调,因系争房屋买卖合同无法履行导致孙某、李某在新政出台后无法继续在上海购房,结合房屋价格上涨情况,因此该约定的违约金并未明显高于实际损失 ,钱某应当按此约定支付违约金。

案件结果:

一、被告钱某、钱某一应于本判决生效之日起十日内返还原告孙某、李某定金人民币5万元;

二、被告钱某应于本判决生效之日起十日内给付原告孙某、李某违约金人民币224,000元。

本案受理费人民币6,160元,减半收取,计人民币3,080元,由被告钱某、钱某一共同负担。

相关法条:

《中华人民共和国合同法》

第四十八条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的,视为拒绝追认。合同被追认之前,善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。

第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。

第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。

 


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