Case 房屋买卖

用法律手段催付房款

日期: 2016-12-14
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案情介绍

2014年1月中旬,林某和吴某通过一房地产经纪公司签订了一份房地产买卖居间协议,林某将名下位于杨浦区某路A房屋以250万的价格卖给吴某。后林某、吴某和房产经纪公司商议,决定做低房价,将正式的《上海市房地产买卖合同》中转让价款约定为200万元,而真实交易过程中,则还是以250万进行成交。1月末,林某和吴某签订房地产买卖合同,双方约定房款为200万,并在补充条款(一)中,约定付款方式为:1、林某以100%产权出让给吴某;2、吴某于2014月1月10日给付定金5万元;3、吴某于2014年1月20日之前支付首期房款14万;4、吴某于2014年2月25日之前支付房款20万;5、吴某于该房地产权利转移买卖交易当日给付房款161万元。同时,二人还约定若任何一方违约按房价款20%赔偿给守约方。除此之外,双方还签订了一份《补充协议》,将真实的房屋转让价款确定为250万元,其中确定了房屋的成交价格为200万元,固定装修附属设施50万元。

合同履行过程中,吴某多次迟延交付房款。2015年7月,吴某以各种借口推脱不再缴纳后续房款。林某只能通过律师与其沟通,后吴某假意表示继续履行合同,不希望闹上法庭。但截至2015年9月,吴某只交付房款85万元,后续房款并未按时支付。对于吴某的行为,林某认为其已经严重违约,并怀疑其无继续履行合同的能力。因此,林某只能通过法律手段解决与买方间的纠纷。

法律解读:

本案中,双方当事人先后签署两份协议:房屋买卖合同和补充协议。为做低房价,卖方林某、买方吴某和中介经纪公司共同商讨后决定将在房屋买卖合同中将房屋价款定为200万元,后签订一份补充协议,将固定装修附属设施定价为50万元,因此购房款实际上共计250万元。合同履行期间,买方吴某多次迟交房款,最后停交房款,最终导致林某想通过诉讼解除合同,并要求吴某承担违约责任。根据《合同法》第九十四条第三款规定,当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行的,当事人可以解除合同。该情形下,非违约方享有解除权需具备三个条件:①迟延履行主要债务(不是次要债务);②对方需履行催告义务;③催告后必须经过一个合理的期限,债务人仍未履行。同时,该情形仅限于履行期限与订约目的不具有密切联系的迟延履行,如果履行期限对合同目的的实现具有重要意义,则一方当事人迟延履行,即构成根本违约,对方当事人无需经过催告,即享有法定解除权。例如,A公司向B公司订购圣诞节装饰品用于出售,合同约定12月15日交货,后B公司12月26日交货。由于合同目的无法实现,因此B公司构成根本违约。在本案中双方当事人关系清晰,买方吴某违反了合同约定,卖方可以通过法院诉请解除合同,同时请求买方承担违约责任。除此之外,本案中买卖双方已经履行了部分合同,若合同继续履行符合双方意愿,且对双方而言都比较有利,双方可以在法院的主持下进行调解。

案件结果:

双方当事人达成调解协议:

一、继续履行原告林某和被告吴某于2014年1月末就上海市杨浦区某路A房屋签订的《上海市房地产买卖合同》;

二、被告吴某应于2016年2月7日前支付原告林某房款及利息人民币98万元,于2016年3月7日前支付原告林某房款及利息人民币98万元;原告林某在收到上述全部房款及利息后七日内协助被告吴某办理上海市杨浦区某路A房屋的产权过户登记手续,将该房屋的产权过户登记至被告吴某名下(税费由双方各自承担);

三、如被告吴某未按时足额履行本调解协议第二项内容的,或被告吴某不符合购房资格的,则原告林某与被告吴某于2014年1月末就上海市杨浦区某路A房屋签订的《上海市房地产买卖合同》立即解除;被告吴某应于合同解除后一个月内搬离上海市杨浦区某路A房屋,并将该房屋返还给原告林某,并另行支付原告林某违约金人民币500,000元及赔偿中介费人民币3万元,原告林某应于合同解除后一个月内返还被告吴某已实际支付的购房款及利息。

相关法条:

《合同法》

第九十四条 有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。

《买卖合同解释》

  第二十五条 出卖人没有履行或者不当履行从给付义务,致使买受人不能实现合同目的,买受人主张解除合同的,人民法院应当根据合同法第九十四条第(四)项的规定,予以支持。

法律链接:

阴阳合同法律效力

在实践中,“阴阳合同”大量出现。如在二手房交易中,“阴合同”显示买卖双方真实的成交价格,而“阳合同”则根据使用需要有所不同,一种是虚高的房价合同交给银行,以申请更多按揭贷款;另一种是填低房价的合同交给房地产交易中心过户,以便少交税。实际交易中,买卖双方为达到避税或其他目的,向有关部门登记时用一张合同,通过少报价格或少报面积的方式,降低买卖合同标的,报低价格少纳税,称为“阳合同”;卖家与买家另签一份合同,作为实际支付交易金额的合约并实际履行,称为“阴合同”。

在二手房交易市场中常用的形式有两种:一是签订两份不同价格的房屋买卖合同,一份私下交易之用,另一份用来办理过户手续之用;二是把房屋买卖价格签低,然后另签一份装修补偿协议和旧家具买卖协议,以装修补偿款和家具款的名义,补足房屋实际成交价。其中,第二种阴阳合同更具备隐秘性。

“阴阳合同”不仅使国家税收蒙受损失,而且动摇社会对诚信经营、履约和纳税的信心,扰乱市场经济秩序。实践中,鉴于买卖双方签订“阴阳合同”的行为严重违反了我国税收管理规定,有关部门查实后,如果属于一般偷税行为,行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚;如果偷税数额较大、次数较多,则可能构成犯罪。 同时,买卖双方签订“阴阳合同”后,虽然也可能有一部分人侥幸蒙混过关,但由于这类合同大多都存在未经登记、很不规范、约定不明甚至只是口头约定等情况,履行过程中很容易出现矛盾。

一般因为“阴阳合同”中的“阳合同”因不体现当事人的真实意思而不发生效力,而“阴合同”是当事人的真实意思表示而认定为有效合同,“阴合同”只要内容合法,同样受到法律保护。然而,如果利用“阴阳合同”实施违法行为,或者以合法的形式掩盖违法的目的,则不仅伪装的“阳合同”无效,被伪装的“阴合同”也因内容违法而无效。因此,对'阴阳合同'要慎之又慎。实践中,鉴于买卖双方签订“阴阳合同”的行为严重违反了中国税收管理规定,有关部门查实后,如果属于一般偷税行为,行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚;如果偷税数额较大、次数较多,则可能构成犯罪。

 


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