Case 房屋租赁

“自由”的前提是合法

日期: 2016-12-21
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案情介绍:

上海市宝山区某路房屋(以下简称涉案房屋)所有权人为上海市宝山区商业网点管理办公室,刘某某系使用权人,程某某系涉案房屋的承租人。2009年3月25日,吴某某(转接人)与程某某(转让人)签订《协议书》,内容为:我现将宝山区某路房屋门面转让吴某某,转让费伍万捌仟元正,房租付三个月押肆仟元,转让设备:四套洗足沙发、 3个桶、毛巾、一台53寸背投电视、2台挂壁式空调、一台立式空调、麻将机一台、冰箱一台、热水器一台、紫外线消毒机一台,房租和转让费共计柒万肆仟元正,房租每月4000元,付三押一共计16000元。2009年3月27日,吴某某、张某某(乙方)与程某某(甲方)签订《门面房租赁协议》,约定:甲方同意将宝山区某路房屋租赁给乙方使用,租赁期限为2009年4月1日至2011年3月30日止。每月租金为4000元,押金4000元,水电费按每月实际使用数由甲方代收。自签订协议日首次预付租金为3个月壹万贰仟元正,共计壹万陆仟元(到期后按每季度进行支付提前5天)。乙方在经营中不得超出营业执照范围项目,如出现以上情况,后果由乙方自负。乙方拖欠租金超过一个月以上,甲方有权收回出租房屋或按每月租金的千分之二收取滞纳金。本门面房因执照正本在甲方处,乙方在租赁期间如需使用及公务检查执照原件时,甲方需及时提供原件及相关资料给乙方使用及办理相关手续。合同对续租、退租及甲方终止协议等内容亦做了约定。吴某某、张某某支付程某某租金至2009年3月底,后再未支付,支付程某某押金4000元。程某某2009年3月9日出具收条,注明:今收盘费押金壹万元。2009年3月25日署名程某某的收条,注明:今收吴某某盘店费肆万元正。

吴某某、张某某称与程某某于2009年3月25日签订了《协议书》、2009年3月27日签订了《门面房租赁协议》。《门面房租赁协议》第五部分“相关事项”第4条约定“甲方有义务为乙方协调在经营活动中所遇到的困难和问题”;第九部分“其他”第2条约定“甲方需及时提供原件及相关资料给乙方使用及办理相关手续”;结合该协议第五部分第1.1条、第1.3条和第七部分第6条,表明《门面房租赁协议》的主要义务和目的在于提供经营条件。同样,《协议书》及付款收据忠约定的“门面转让”和“盘店费”也说明吴某某、张某某取得营业设备的目的是从事经营。显然,通过合同的主要义务和目的可以确定,《门面房租赁协议》和《协议书》不是单纯的租赁合同或买卖合同,而是转包经营合同的两个组成部分;而提供营业执照是确保正常经营的重要条件,故系该合同的主要义务。实际上,吴某某、张某某依据《协议书》是否将取得设备的所有权并不影响《协议书》作为转包经营合同组成部分的性质,因为《协议书》的主要目的在于营业,设备的归属只是《协议书》履行的一个附带效果,不会影响《协议书》的主要内容和目的。实际上,这些设备也只有在经营中才能发挥作用,脱离了整个转包合同的营业目的,取得这些设备就不能发挥任何作用、无异于一堆破铜烂铁。因此,《协议书》是转包经营合同的组成部分;当合同中的营业执照条款无效导致整个合同经营目的不能实现时,《协议书》就当然无效。国务院制定的《城乡个体工商户管理暂行条例》第九条的规定,“个人经营的个体工商户改变经营者时,应当重新申请登记。”据此,个体工商户的个人经营者具有特定性,不得转让或者转包其营业。该条款属于《合同法》第五十二条第(五)项和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第十四条规定的效力性强制性规定。嗣后,吴某某、张某某向程某某支付了转让费58000元,并支付押金4000元。根据《城乡个体工商户管理条例》和《合同法》的规定,转让营业执照的行为违反行政法规的强制性规定,故双方签订的合同均系无效合同,程某某应返还因上述合同取得的58000元价金及4000元的押金。

程某某称涉案房屋是自己在2008年4月1日和2010年3月25日分别与页某某、刘某某签署《房屋租赁协议》后取得的承租权房屋。2009年吴某某、张某某与自己签订的两份合同分别是房屋租赁合同和设备转让协议,均是双方真实意思表示,合法有效。办理营业执照的义务是经营者,吴某某、张某某作为实际经营人,应自己办理营业执照,自己没有违反合同义务。根据法律精神,不能轻易认定合同无效,本案并不构成合同无效的情形,因合同有效,故吴某某、张某某要求返还没有根据。另外根据合同约定,吴某某、张某某支付租金方式是每季度提前5天进行支付,但自2010年第二季度开始,吴某某、张某某无故拒付租金,且水电费也未付,自己已经代为支付。门面房租赁协议签订后,自己将涉案房屋内的设施一次性转让给吴某某,但其仅支付5万元转让费,两人的行为已经构成违约,自己有权解除合同。

法律解读:

涉案房屋内注册成立的上海市宝山区A保健按摩屋系个体工商户性质。吴某某、张某某与程某某于2009年3月25日签订的《协议书》及2009年3月27日签订的《门面房租赁协议》中约定的内容名为设备转让和租赁协议,但实际上二者之间租借经营场地和个体工商户营业执照,转让设备的主要目的也系租借营业执照后用以经营足浴业务。该两份协议违反国务院发布的《城乡个体工商户管理暂行条例》及实施细则的规定,应认定无效。关于设备转让费,吴某某、张某某称已全额支付,因合同无效要求全部返还;而程某某称仅收到50000元,要求二人支付剩余的8000元。程某某对2009年3月25日有“程某某”字样签名的10000元的收条不予认可,经比对即可看出该收条与前两份收据笔迹不同,吴某某、张某某又不能进一步证明其真实性,对该收条的真实性无法确定。程某某收到设备转让费5万元,合同无效后,因该合同取得的财产应当予以返还,不能返还或没有必要返还的,应当折价补偿。

案件结果:

一、原告吴某某、张某某与被告程某某于2009年3月25日签订的《协议书》和2009年3月27日签订的《门面房租赁协议》无效;

二、被告程某某应于本判决生效之日起十日内返还原告吴某某、张某某门面房转让费50000元及押金4000元;

三、原告吴某某、张某某应于本判决生效之日起十日内支付被告程某某房屋使用费40000元(从2010年4月1日起算至房屋交付之日即2011年3月28日止);

四、原告吴某某、张某某应于本判决生效之日起十日内返还被告陈翎 俐代为交付的2010年3月、4月的水电费1100元;

五、原告吴某某、张某某应于本判决生效之日起10日内支付被告程某某2009年3月25日《协议书》中载明的设备折价款15000元。

相关法条:

一、《城乡个体工商户管理暂行条例》

第九条   个体工商户改变字号名称、经营者住所、组成形式、经营范围、经营方式、经营场所等项内容,以及家庭经营的个体工商户改变家庭经营者姓名时,应当向原登记的工商行政管理机关办理变更登记。未经批准,不得擅自改变。
个人经营的个体工商户改变经营者时,应当重新申请登记。

二、《中华人民共和国合同法》

第五十二条 有下列情形之一的,合同无效:
   (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;
   (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;
   (三)以合法形式掩盖非法目的;
   (四)损害社会公共利益;
   (五)违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。

第五十八条 合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。



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