Case 房屋买卖

房屋买卖背后的“阴谋”

日期: 2016-12-21
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案情介绍:

上海市某路256弄6号A室房屋权利人为李某、赵某。2009年7月4日,李某、王某经上海某房地产经纪有限公司(以下简称某公司)签订《房地产买卖居间协议》,约定出场方以163万元(净到手)的价格出售上述房屋;买受方先支付首期房款100万元用于出卖方归还银行贷款并办理抵押权注销;交易中心出卖方所产生的营业税、个人所得税、中介费等由买受方承担;双方同意合同价作低为145万元或以交易中心最低过户控制价为准等内容。该协议签订后,王某支付定金10万元。同年7月10日,李某、赵某与张某、王某、周某(以下简称张某等)签订《上海市房地产买卖合同》,约定房地产转让价为143万元。7月13日,张某等向李某、赵某支付购房款90万元。7月20日,李某、赵某向银行申请提前还款并于8月19日一次性结清贷款余额81万余元。同期,张某等向银行申请贷款并获审核批准。

2009年9月3日,双方共同至房地产交易中心办理产权过户手续,但因房价约定过低而未获相关部门审核通过。同日,李某、赵某(甲方)、张某等(乙方)重新签订《上海市房地产买卖合同》(落款时间仍书写2009年7月10日),载明房地产转让价为150万元;双方应于2009年9月16日前共同办理转让过户手续;合同第九条第3款载明:乙方未按约定期限付款的,每逾期一日,乙方应向甲方支付总房款的万分之三作为违约金,逾期超过15个工作日,甲方可单方面解除合同,同时乙方应向甲方支付总房款20%作为违约金;合同第十条第3款载明:甲方未按约交接房地产的,每逾期一日,甲方应向乙方支付总房款的万分之三作为违约金,逾期超过15个工作日,乙方可单方面解除合同,同日甲方应向乙方支付总房款20%作为违约金;补充条款约定:甲乙双方应于甲方办妥抵押登记注销手续,且乙方办妥贷款审批手续后的5个工作日内办理房屋过户手续。若乙方贷款不足申请额度,则乙方应于办理过户,且交易中心出具收件收据当日,补足该不足部分。乙方应于签约后10个工作日内备齐贷款资料办理贷款申请手续,不及时办理且逾期超过15个工作日,则甲方有权单方解除合同,乙方应按合同第九条第3款之约定承担违约责任;甲乙双方若有任何一方不履行买卖合同中的约定,则甲方应按合同第十条第3款之约定承担违约责任,乙方应按合同第九条第3款之约定的违约金比例承担违约责任;付款协议为:乙方于签约当日,支付第一笔房款87万元(含定金10万元),过户当日乙方付第二笔房款37万元,乙方以贷款方式支付甲方第三笔房款25万元,该笔款项由乙方委托贷款银行于放贷时直接划入甲方账户,剩余房款1万元于办妥交房手续之日支付。除此之外,双方还就买卖交易的其他条款进行了约定。

之后,张某等重新向银行申请贷款。2009年9月12日,李某、赵某将上述房屋交付张某等使用,张某等则支付李某、赵某房款38万元(含尾款1万元)。2009年9月16日前,张某等因故未获得25万元贷款审批。2009年9月30日,双方共同至交易中心,由张某等缴纳了交易税费,但未办理过户手续。

2009年10月28日,张某等向朋友筹集资金25万元存入银行账户,并以短信形式通知李某,表示25万元已借到且存入账户,询问能否当天过户,否则如过几天则先将钱款返还他人,李某回复称可先将钱款返还。之后数日,张某等又多次短信询问过户事宜,但李某、赵某未予回复。

2009年11月2日,张某等向李某、赵某户籍所在地以及工作场所发函,要求李某、赵某五日内办妥抵押注销手续,并办理过户手续。2009年11月6日,李某、赵某自行办理了抵押权注销手续。

另外,某公司工作人员孙某作证表述:“双方一共签订了一份居间合同和两份买卖合同。张某等贷款银行开始是我们联系的,签订第一份买卖合同的第二天张某等就向银行申请了贷款,后来我们到交易中心要求办理过户,但是交易中心审核后发现合同约定的成交价过低,所以没有过户成功。后来双方又签订了第二份买卖合同,合同价是150万元。新合同签订之后要重新申请贷款,签约后第二天我们又为张某等联系了贷款银行,而且就是之前审批通过的那家银行。当时已经是年底了,而且贷款金额又比较小,所以银行就借口张某资信有问题,没有把贷款批下来。之后张某等就通过朋友自己找了一家银行,重新签订了新的贷款合同。国庆节之后,李某、赵某跟我说她急着用钱,所以希望张某等尽快支付25万元,然后我马上打电话联系张某等,张某等表示愿意以现金形式一次性将25万元付清。原本双方约好了在10月底前前往交易中心办理过户,而且抵押可以在过户当日一起办理注销手续。在电话约好过户时间的当天下午,李某、赵某就跟我说要在原有的价格上再加5万元,之后双方没有谈成,所以交易最终没有成功。”对此,双方均表示孙某陈述基本属实,但李某、赵某否认提出加价请求。

法律解读:

依法成立的合同,受法律保护。当事人订立、履行合同,应当遵守法律、行政法规,尊重社会公德,不得扰乱社会经济秩序,损害社会公共利益。

根据本案查明的事实,双方买卖上述房屋的真实房地产转让价格为163万元,但双方为促成交易成功,共谋做低房价,由此导致双方签订的第一份房地产买卖合同未通过房地产交易中心审核而无法进行过户,对此,双方均存在过错。张某等虽未在第二份买卖合同约定的过户时间前获得银行贷款审批,但张某等重新申请贷款系双方共同做低房价引起,且双方合同中约定可以用现金补足的方式予以实际履行,张某等亦在合理期限内表示了相应的履行意愿,李某、赵某以张某等逾期付款构成根本性违约为由要求解除合同,赔偿解约违约金的请求,依据不足,难以支持。

鉴于买卖合同大部分已实际履行,且双方除做低房价外无其它违法行为,张某等反诉要求李某、赵某协助办理过户手续,并无不妥,可予支持。关于李某、赵某要求张某等支付2009年7月10日-13日的逾期付款违约金,基于双方重新订立了买卖合同,应视为双方实际变更了原付款时间,李某、赵某该请求,理由不足,难以支持。至于双方各自要求对方赔偿争议发生后逾期履行的违约金,基于逾期履行与双方过错有关,行为人不能从其错误行为中获得额外收益,因此其请求不予支持。

案件结果:

一、反诉被告李某、赵某应在本判决生效之日起十日内协助反诉被告张某、王某、周某办理上海市某路256弄6号A室房屋的产权过户登记手续(交易税费由反诉原告张某、王某、周某负担);

二、上述过户事项完成当日,反诉被告张某、王某、周某应支付反诉被告李某、赵某购房款25万元;

三、驳回原告李某、赵某的诉讼请求;

四、驳回反诉原告张某、王某、周某其余诉讼请求。

相关法条:

《中华人民共和国合同法》

第七条当事人订立、履行合同,应当遵守法律、行政法规,尊重社会公德,不得扰乱社会经济秩序,损害社会公共利益。

第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同,受法律保护。

第九十四条有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

  (一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

  (二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。

第一百二十条当事人双方都违反合同的,应当各自承担相应的责任。



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