Case 房屋租赁

如何确认房屋租赁协议何时终止?

日期: 2016-12-27
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案情介绍:

2007年12月7日,杨某、陈某签订房屋租赁协议一份,约定由杨某承租陈某位于浦东新区某路265弄2号A室的房屋,月租金人民币5000元,租期自2007年12月10日至2008年12月10日止。协议第六条约定:1、双方议定保证金为人民币五千元整,乙方(杨某)应于2007年12月7日一次性支付给甲方(陈某)。甲方应出具收据。3、因乙方违反本合同的规定而产生的违约金、损害赔偿金以及所欠的租金等费用,甲方可在保证金中抵扣,不足部分乙方必须在接到甲方付款通知书后十天内补足。协议第七条约定:水、电、煤、有线、通讯、物业管理等费用由杨某支付。协议第十一条约定:合同期内,甲、乙双方任一方提出提前终止合同的,均视为违约,违约方应向未违约方支付违约金5000元。之后双方依约履行,杨某向陈某交纳保证金5000元。2008年6月3日杨某支付给陈某三个月房租15000元(自2008年6月10日至2008年9月10日),同月18号,杨某向陈某表示希望不再承租房屋或将上述房屋转租,但双方就转租事宜协商未成,亦未办理房屋交接手续。

另外,杨某同意支付2008年6月20日之前的电话及网络费用158元,陈某表示不同意,并放弃支付电费的要求,对2008年9月10日之后的房屋租赁费用亦表示放弃权利。

法律解读:

杨某、陈某之间的房屋租赁协议系双方真实意思表示,合法有效,对双方均具有约束力,当事人应按照合同的约定履行义务。杨某表示其已于2008年6月20日通知陈某不再承租并搬离上述房屋,但是陈某予以否认,而且杨某未能提供证据证明自己的主张。因此 杨某认为双方的租赁协议已于2008年6月20日其搬离之日终止,无事实及法律依据,不予采信。

杨某表示中介公司也已经通知陈某,并提供上海某房地产经纪事务所证明及情况说明各一份予以佐证,陈某对该证据的证明内容不予认可,且杨某未申请证人出庭作证,不符合法律规定,不予采信。

现陈某同意于2008年9月16日终止双方合同,因此可以确认双方之间的房屋租赁协议解除。双方合同解除前的房屋租金理应由杨某按约支付,且杨某未能举证证明已经返还房屋,因此杨某要求返还已支付的2008年6月10日至2008年9月10日的房屋租金15,000元的请求不能得到支持。合同解除后,杨某应将上述房屋返还给陈某。杨某无故违约,按双方合同约定应给付陈某违约金5000元,双方合同又约定违约金等可在保证金中抵扣,因此陈某不必返还杨某保证金5000元。至于双方约定的其他费用,双方一致确认电话及网络费用158元由杨某支付,符合法律规定,可以得到支持。陈某明确放弃电费及2008年9月10日之后的房屋租金等费用的主张,是其自行处分民事权利的行为,可以得到支持。

案件结果:

一、原告杨某应于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区某路265弄2号A室房屋返还给被告陈某;

二、驳回原告杨某要求被告陈某返还三个月房租15,000元的诉讼请求;

三、原告杨某应给付被告陈某电话及网络费158元,该款于本判决生效之日起十日内支付。

相关法条:

《中华人民共和国合同法》

第八条 依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。

第九十七条 合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。



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