Case 房地征收与补偿

动迁纠纷

日期: 2016-12-30
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案情介绍:

刘某某与刘某一系父子,刘某一与刘某二系兄弟,刘某二与王某某系夫妻。宝山区A镇某村某号房屋的宅基地使用证登记在刘某某名下,该证登记记载主房占地66平方米。1996年刘某某经批准加层66平方米。2002年刘某某仍以平方66平方米的基础上加层54平方米(加为二层)。2003年,A镇政府又批准刘某某在老房面积66平方米的基础上加层54平方米(加为二层)。刘某一于2001年12月10日将其户籍从B镇某村某号迁入上址房屋。2005年6月2日,原上海市C现代生活园区开发有限公司,(以下简称C公司)取得宝建房拆许字(2005)第40号房屋拆迁许可证,获准拆迁刘某某名下的房屋,拆迁期限经延长至2008年11月30日。2007年9月8日,刘某二受刘某某委托与C公司签订了征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议二份,约定C公司拆除刘某某名下的房屋建筑面积240平方米的房屋,货币补偿约为52万元,安置该户期房二套,建筑面积共计138.8平方米,C公司应支付奖励费、过渡费等费用,各项费用折扣后C公司应支付刘某某户补偿款约10万元。协议签订后,该笔补偿已支付,房屋已拆除。

刘某一称刘某某与其系父子,其与刘某二系兄弟,刘某二与王某某系夫妻。宝山区A镇某村某号房屋的宅基地使用证登记在刘某某名下,房屋建筑面积240平方米,其中81平方米房屋为刘某一建造。刘某一为家庭成员,户口也在该房处。2007年该房被动迁,刘某一理应为安置对象。刘某一为宅基地的使用权人。宅基地使用权的取得是以户为单位。根据《土地管理法》第62条“农村村民一户只能拥有一处宅基地”。刘某一为家庭成员,依法享有宅基地使用权。根据A镇人民政府宝府(2001)56号文件《重申关于宝山区A镇农村个人建房的实施细则》第十条规定,农村个人建二层楼房或加层时须符合下列条件:农业户口,在申请加层时必须严格控制在人均建筑面积50平方米内;非农户口40平方内。2002年,如果不算上刘某一,当时仅为三人,房屋面积为132平方米,已经超过了没人40平方米的限制,是不可能在获得108平方加层的批准。因为刘某一的户口的迁入,108平方米的加层面积是批准给刘某一的,既然批给刘某一,刘某一当然享有宅基地使用权。刘某一为被拆迁81平方房屋的权利人,首先,刘某一家庭内部有协议,明确了房屋归属。东面客堂归刘某一所有北面厢房归刘某三所有。刘某某向C警署出具的证明写到:“东方客堂一间归长子刘某一所有,急需翻建。”刘某二出具给刘某一的一份收据,写到“收到刘某一支付原东客堂产权翻建补偿款2000元”。刘某一与刘某三契约约定:《A镇村民造房通知书》46号,批准的加层54平方,一分为二,两人各占27平方。并由村委会见证。其次,2002年底及2003初,两次申请加层人实际为刘某一,房屋权利人也为刘某一。《个人建房用地申请表》以及《A镇村民造房通知书》上的申请人填写的是“刘某某”,实际应为“刘某某户”。不能将该处申请人推定为房屋权利人。第一,个人建房是以户为单位提出申请。根据《上海市农村村民住房建设管理办法》第三条第二款规定 个人建房是指由单户村民自行建造住房的活动。第十一条符合下列条件之一的村民需要新建、改建、扩建或翻建住房的,可以以户为单位向常住户口所在地的村民委员会提出申请,并填写《农村村民个人建房申请表》。所以,申请人处写的“刘某某”实际为“刘某某户”。刘某一持有《造房通知书》的原件,房屋也由刘某一出资建造。《物权法》第三十条规定:因合法建造、拆除房屋等是事实行为设立或者消灭无权的,自事实行为成就时发生效力。刘某一翻建、加层房屋是经过批准并取得了《造房通知书》,符合法律规定。造房这种事实行为。直接设立物权,房屋权利人为刘某一。(因事实行为成就时发生的物权设立或消灭,不同于交易取得,不需要遵循一般的物权公示方法)。刘某一为此次动迁的安置对象,其系家庭成员,享有宅基地使用权,户籍又在该处且实际居住,又为房屋的权利人,理应为本次动迁的安置对象。根据上海市高院《关于审理宅基地房屋纠纷若干问题的意见》沪高法民一《2007》24号文件第三条的有关规定,农村宅基地房屋的动迁补偿,一般分为房屋补偿和宅基地使用权补偿。房屋补偿归房屋权利人所有,宅基地使用权该户剩余成员共同所有。综上,刘某一为81平方房屋的权利人,也依法享有宅基地使用权,应为安置对象,享有动迁补偿。刘某某称其是农村宅基地使用权人,刘某一与拆迁人签订拆迁安置协议符合法律规定。刘某某出资建造房屋与房屋权利没有关系,刘某一也不是立基人口。

法律解读:

上海市拆迁政策规定,被拆迁人以合法有效的房地产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件计户,拆迁补偿安置按户进行。刘某某以宅基地使用证以及建房批准文件所确定的刘某某为计户依据,与刘某某协商签订系争拆迁安置协议,系双方真实意思的表示。协议中约定的安置方案是对刘某某户的补偿安置,协议亦未约定有安置人员。现刘某一以其为刘某某的家庭成员为由而应属安置对象,要求确认协议无效并要求重新安置,没有法律依据。

案件结果:

对原告李某一的诉讼请求不予支持。

相关法条:

《中华人民共和国合同法》

第五十二条 有下列情形之一的,合同无效:

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

(二)恶意串通,损害国家,集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

 



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