案情介绍

2013年12月15日，赵某、王某通过上海某房地产经纪有限公司的居间服务，签订了《房地产买卖协议》，双方约定：王某以总价款1148000元购买涉诉房屋，2013年12月1日前王某支付购房定金48000元整；12月15日前支付购房款1000000元；剩余房款100000元在过户完毕当日支付。同时合同第十九条载明：为保证本协议得以顺利履行，甲乙双方签订借款合同，甲方向乙方以借款的形式收取房款人民币1048000元。于是同日二人签订了一份借款合同，合同约定赵某向张良借款1048000元，借款利息为银行同期利息的四倍，借款期限从2013年12月15日起至2015年12月5日止。并约定赵某若到期借款连本带利未还清，赵某则把其名下位于上海市嘉定区某路A房屋的房屋（以下简称“涉诉房屋”）转让给王某。之后，王某依约支付了定金50000元和第一笔房款1000000元，赵某出具了《定金收据》和《收款收据》予以确认。

因涉诉房屋属于动迁安置房，三年内不得转让、抵押，但是到了《房屋买卖合同》约定过户时机成就时，王某才发现赵某在这期间到处借高利贷，现在为躲避债务，人已经无影无踪了。期间不断有讨债人到涉诉房屋催债骚扰，并有损坏房屋的行为。王某被逼无奈，于2015年7月10日一纸诉状起诉到嘉定区人民法院，要求赵某继续履行合同，协助办理涉诉房屋的过户登记手续。在法庭上，赵某辩称他与王某是借款关系，当初王某提出借款要求是要签订房屋买卖合同并住到涉诉房屋才答应借款，所以自己签订了买卖合同并让他住到房屋里去了。

法律解读

由案情可以看出，本案的争议焦点为：双方当事人之间是房屋买卖合同关系还是借款合同关系。

一、双方当事人之间存在真实的房屋买卖合同关系，不存在任何法定无效情节，应属合法有效。

王某在上海某房地产经纪有限公司提供居间服务下，于2013年12月1日向赵某支付购房定金5万元，赵某出具《定金收据》予以确认。双方于2013年12月15日签订《房地产买卖协议》，为保证买房目的的顺利实现，王某向中介支付佣金23000元，并有收款收据为证。王某也按照约定于2013年12月15日通过转账方式支付了第一笔购房款100万元。同时，赵某也于2013年12月29日将房屋钥匙交给王某，王某也实际占有使用该房屋。届此，双方当事人已近完全履行各自义务，剩余履行义务只因客观因素限制未能履行。由此可以看出，双方当事人存在真实的房屋买卖合同关系。

二、《借款合同》并非当事人的真实意思表示，其只是王某为避免赵某拒绝履行过户义务而在中介指导下签订的，双方并不存在真实的借贷关系。

1、因涉诉房屋为动迁安置房，三年内不得转让、抵押，于是涉诉房屋只能在2015年12月5日之后才能进行转让过户。借款合同的截止日期也为2015年12月5日，可见双方当事人是依据《房屋买卖协议》达成的一致约定。

2、《房屋买卖协议》中第十九条、第二十条中对《借款合同》进行了明确约定。《借款合同》仅是为了保证买卖协议的顺利履行而签订的。所以双方当事人在中介的指导下签订《借款合同》，试图以此来降低因涉诉房屋限制交易而带来的风险，这也是类似房屋交易中的惯用做法。

案件结果

在法院的主持下，双方当事人达成调解协议，赵某一次性支付王某人民币111万元，支付完毕后王某搬离涉诉房屋。

相关法条

   一、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

  二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十三条：人民法院审理民事案件，根据当事人自愿的原则，在事实清楚的基础上，分清是非，进行调解。

（上海专业房产律师咨询：

  电话：021-66600017 

  微信号：13501605043）