Case 公房纠纷
说明: 导读:本案中甲与乙是同胞兄妹,父母去世后曾留下一处使用权房,其登记在乙名下。甲是否享有上述房屋的用益物权,又该如何定性该房屋的共同居住人?案情介绍:位于上海市江西路A房屋原是陈雅芳母亲丁单位分配的使用权房,承租人是丁,该房屋共南北两间。2007年4月25日上海某公司向乙颁发《租用公房凭证》,载明:租赁户名:乙;房屋地址:热河路152号;租赁部位:106室(13.4平方米),107室(13.5平方米),灶间(7.3平方米),卫生间;附属设备:独用抽水马桶壹套;发证类别:户名变更。对于租赁户名的变更,双方均确认该房屋原承租人为甲、乙父亲丙,父亲去世后变更为乙。 甲与乙是同胞兄妹,两人父亲丙于2007年1月2日死亡,母亲丁于2011年6月23日死亡。丙、丁、乙户籍均于1974年2月4日从上海市江西路B房屋迁入该房屋。2006年1月12日甲户籍从上海市河北路C房屋迁入该房屋。目前该房屋内仅有甲、乙两人户籍。2006年1月12日,甲以父母子女相互投靠为由将户籍迁入该房屋内。对于迁入户籍的过程,甲称其于2000年离婚,当时乙不同意甲户籍迁入,2006年经父亲同意才其将户籍迁入,但是双方曾口头约定不能入住,需要等父亲去世后才能居住在该房屋内。乙表示2000年甲离婚后并没有要求迁入户口,2006年甲才要求迁入户籍,乙当时确实不同意,但之后考虑亲情并在甲承认只迁入户口不住人的条件下才同意将甲的户籍迁入。另外,王某是甲的丈夫,小王是甲的女儿。载明时间为1990年1月1日,调配单位为上海某单位的《上海市住房调配通知单》载明:房屋受配人:王某;原住房人员情况:租赁户名:王某(户主);家庭主要成员:甲(妻);小王(女儿);原住房屋情况:河北路D房屋;新配房屋人员情况:租赁户名:王某(户主);家庭主要成员:甲(妻);小王(女);新配房屋情况:河北路C房屋;调配类型:动拆迁;调配原因:动迁配房...
说明: 导读:耄耋之年的夫妻二人,丈夫身患重病卧床不起,妻子年老,常年体弱多病,儿子一家三口不但不承担起赡养二老的义务,还将二老赶出原本属于他们的房屋。身为父母的夫妻二人,是该容忍儿子的所做所为,还是抛开亲情,去寻求法律帮助?案情介绍:甲乙为夫妻关系,丁是甲乙的大儿子,丙是甲乙的二儿子,戊是丙的妻子,己是丙的女儿。儿子丙40多岁了,对二老一直未尽赡养义务,而且丙一家三口一直吃住在二老家。房子是二老在2001年买下的产权房,儿子丙和孙女有户口在里面,儿媳妇戊没有户口。1956年甲、乙由单位分房获得了上海市闸北区某路某村某号某室的使用权。2001年二老将该房屋的所有权买下,并获取了该房屋的产权证,丙没对房子做过任何贡献,甲退休前曾是上海某单位的员工,单位将房子分配给甲的时候,丙还没有出生。2001年,丙用自己的工龄买下了房子的产权,之后他把老伴乙的名字加到了产权证上。丙出生后确实一直居住在这间房子里,但是这并不是因为房子是儿子的,而是因为在儿子成年之前,甲乙二老要抚养儿子,这是为人父母需要尽到的基本责任。丙成年后,作为一个有独立生活能力的成年人,完全是有能力解决自己的住房问题,但是甲并没有要求儿子搬出去,甲想丙毕竟是自己的儿子,自己年纪大了也需要身边有个子女可以有个照顾。但是,事与愿违,甲乙二老含辛茹苦的把丙养大,但是夫妻二人老了之后儿子不但不尽赡养义务,还经常打骂二老。为此夫妻二人十分寒心和失望,对于如此不孝的儿子,二老觉得也没有必要再让其居住在自己的房子里。甲的这套房子只有39.2平方米,甲和老伴搬出去之前,同时挤了5个成年人,这使得二老感觉十分不适,再加上二老年事已高体弱多病,需要人照顾,儿子丙的种种行为令二老十分的反感,二老实在忍受不了才从房子里搬了出去。可以想象,二老都是80多岁的老人了,如果不是实在忍受不了儿子的行为,又怎么会从自己住了50多年的房子中搬出去,去外面租房子住...
说明: 导读:在法律没有规定的前提下,该如何确定当事人之间的民事纠纷?本案中,根据当时上海市相关政策,儿子为系争房屋的共有权人,但产权人为母亲一人,儿子希望其母亲同意将自己变更为系争房屋共有权人,但其母亲断然拒绝。作为母亲不愿将儿子变更为系争房屋的共有权人,儿子又该如何权衡亲情与法理?案情介绍:王某与李某系母子关系,李某为本案第一审的原告,王某为本案第一审的被告,系争房屋为上海市A区某房屋,该房屋曾是公有住房。1975年3月9日,李某与其父母、哥哥、姐姐五人搬到该房中居住,该房依据当时相关政策为使用权房。1986年,李某姐姐因结婚将户口从系争房屋中迁出, 1993年10月李某哥哥李某甲因去香港将户口从系争房屋中迁出,后于1996年5月27日由香港回国恢复户口。90年代初,王某依据相关法律将该房转为产权房,产权人登记为王某一人。现该房有王某、李某甲及其子和王某女儿李某乙四人户籍。李某及其妻、子和王某目前在该房屋内居住。2010年,李某得知此事后,认为系争房屋内有四名同住人,李某也是其一。作为同住人,依法对上海市系争房屋享有相关权利,因此李某与其母亲协商关于分割产权事宜,但是其母亲断然拒绝。1996年9月,李某工作单位分给其本人及其妻子位于上海市B区某室,居住面积为二层南间21平方米,二层后间8.9平方米,底层灶间共用,承租人为李某。李某的户籍于1997年1月14日从系争房屋迁往B区某室。2000年3月,李某分得的B区某室被拆迁。2000年3月,李某与拆迁单位签订《上海市房屋拆迁后就得货币安置补偿款共计132624元。此后,李某要求将其户籍迁回系争房屋中,但由于王某不同意而未果。1995年5月24日,王某丈夫李某大死亡。双方确认,李某大生前未留书面遗嘱。2010年8月3日,李某向法院提交书面材料,提出如李某为系争房屋产权共有人,保证在王某有生之年,不要求对该房屋进行析产,并自愿负担办理...
说明: 导读:房屋拆迁,周某分得动迁安置房,不在被安置人之列的周某儿子能否入住安置房内?案情介绍:周某与另外四名家属原本住在上海市某路系争房屋内,后因该房屋拆迁,便被安置到了宝山区某小区内居住。周小系周某儿子,但并未一同被安排到宝山区某小区,但其于2001年2月26日将自己的户籍迁入该宝山区系争房屋内。现周小强行居住进周某及其家属的房屋内,给周某及其家属的生活带来极大的不便。于是周某诉至法院,以排除妨碍为由要求周小搬离自己的房屋。法律解读:本案中的系争房屋是承租公房,指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅,在住宅未出售之前,住宅的产权(占有权、使用权、收益权、处分权)归国家所有。目前居民租用的公有住房,按房改政策分为两大类:一类是可售公有住房,一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。根据《城市房屋租赁管理办法》住宅用房承租人在租赁期限内死亡的,其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。因此,本案中作为原告的当事人周某及其他当事人也并没有按照法律的规定及时办理更名手续,因此在发生公租房的居住纠纷时不能依据公房的承租权来主张自己的权利。所以法院以此为由驳回原告的诉讼请求是合理合法的。相关法条:建设部《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定,住宅用房承租人在租赁期限内死亡的,其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。《上海市公有房屋租赁管理办法(试行)实施细则》第六条规定,承租人外迁或死亡,同住亲属申请过户,处理原则如下:  1.同住亲属与原承租人共同生活,并有本处常住户口,他处确无住房,要求合理的,一般可同意过户继续承租,由房管所核定,如同住亲属成员有多人的,必立具书面协议,确定过户户名后办理。
说明: 导读:房屋买卖中,买受方明知卖方代签他人姓名而未提异议,事后因房屋买卖未达成是否也应当负责。案情介绍:2015年12月17日,卖方赵某与买方钱某通过上海房地产经纪有限公司居间协商签订《上海市房屋买卖合同》。由赵某向孙某出售位于A路B室的房屋及该房屋占用范围内的土地使用权。在签订该买卖合同过程中,只有赵某与钱某在《上海市房屋买卖合同》上签字。钱某明知该房屋为赵某和其妻子孙某二人共同共有,仍然在未征求孙某的同意并且孙某不在场的情况下与赵某签订了《房屋买卖合同》。孙某在房屋买卖合同签订时并不知情,而且孙某快要毕业,并且准备毕业后在上海工作,所以肯定是不愿意出售房屋的。孙某事后得知该情况,称房屋自己是房屋产权人,未经他的同意房屋买卖合同是无效的。于是将赵某和钱某诉至法院。法律解读:首先,赵某和孙某作为该房屋的共同共有人,根据《物权法》第九十七条之规定,处分共有的不动产,应当经全体共同共有人同意。在本案中,该房屋是赵某、孙某夫妻二人共同共有的财产,在出售时,赵某作为共同共有人,擅自处分共同共有房屋,不经孙某同意且在孙某事后不予追认的情况下,该房屋买卖合同虽然有效,能够产生债权法上的效果,但不会发生物权变动的效果。其次,买受人钱某在明知该房屋为夫妻二人共同共有的情况下,未征求孙某的同意而与赵某签订房屋买卖合同,钱某的行为不符合善意第三人的构成要件。即钱某受让该不动产时不是善意的。依照《物权法》第九条之规定,除法律另有规定外,不动产物权的变动,经登记发生效力。如果第三人尚未获得变更登记,则不能使用善意取得制度。本案中,即使钱某是善意的,且支付了合理的对价,由于没有完成登记,不符合善意取得制度的构成要件,双方也不能发生善意的结果。另一方面也没有相关的依据和理由相信出卖人赵某享有代理权。其一,钱某在与赵孙夫妇一方交易时,已经对房屋权属证书上的权利人进行了必要的审查和识别。其二,签订合同时,卖...
说明: 导读:房屋拆迁,周某分得动迁安置房,不在被安置人之列的周某儿子能否入住安置房内?案情介绍:周某与另外四名家属原本住在上海市某路系争房屋内,后因该房屋拆迁,便被安置到了X区某小区内居住。周小系周某儿子,但并未一同被安排到X区某小区,但其于2001年2月26日将自己的户籍迁入该系争房屋内。现周小强行居住进周某及其家属的房屋内,给周某及其家属的生活带来极大的不便。于是周某诉至法院,以排除妨碍为由要求周小搬离自己的房屋。法律解读:本案中的系争房屋是承租公房,指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅,在住宅未出售之前,住宅的产权(占有权、使用权、收益权、处分权)归国家所有。目前居民租用的公有住房,按房改政策分为两大类:一类是可售公有住房,一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。根据《城市房屋租赁管理办法》住宅用房承租人在租赁期限内死亡的,其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。因此,本案中作为原告的当事人周某及其他当事人也并没有按照法律的规定及时办理更名手续,因此在发生公租房的居住纠纷时不能依据公房的承租权来主张自己的权利。所以法院以此为由驳回原告的诉讼请求是合理合法的。相关法条:建设部《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定,住宅用房承租人在租赁期限内死亡的,其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。《上海市公有房屋租赁管理办法(试行)实施细则》第六条规定,承租人外迁或死亡,同住亲属申请过户,处理原则如下:1.同住亲属与原承租人共同生活,并有本处常住户口,他处确无住房,要求合理的,一般可同意过户继续承租,由房管所核定,如同住亲属成员有多人的,必立具书面协议,确定过户户名后办理。
说明: 案情简介:2008年3月3日,年近八旬的老人张收到了上海市A区人民法院的传票,原来是他的继孙李将其告上法庭,要求张搬出已经居住了12年的公房,并且李主张对该房屋的单一产权。但是老人家已经别无去处,在无可奈何的情况下,委托上海市某律师事务所陈律师作为其代理人,收集证据,整理资料,维护自己的合法权利。陈律师通过多种途径,调查到以下事实,基本还原了当事人错综复杂的纠葛。1982年,李的祖母王与张结婚,当时王比较贫寒,只是一个没有工作单位的家庭主妇,生活来源基本依靠张支出。1984年,二人在上海市某小商品市场租的一摊位,生意做得不错,净赚60余万元。在获得闲置资金后,二人便歇业过上悠闲地生活,由于张有41年的工龄,得于1996年在王长子所在地的某村租住一套使用权房,居住四年后,于2000年买断产权,全部手续由王办理,张并没有过问具体过程,房屋产权人具体为谁,张并不知晓,但是买断产权时,使用了张的工龄。2006年,王去世,此时张一人居住于该房屋内,一切如常。直到2008年,接到诉状之日起,方知自己的居住12年的房子竟然所有权被安置为其他人。在收到诉状后,张同时提出反诉,主张对房屋的产权。最终,法院判决,不予支持李要求张搬出涉案房屋的诉讼请求;张主张涉案房屋由自己购买,亦不予采信。理由如下:当事人对自己的主张,有责任提供证据。张对其出资购买涉案房屋无证据支持,故诉求不予支持。但涉案房屋是张在与王婚姻关系存续期间购买,使用权的置换及产权的购买手续均由王办理,而在购买过程中,又使用了张的工龄。李在取得房屋产权时,实际认可了张对涉案房屋居住的权利,而且房屋一直由王与张共同居住。同时张已年过八旬,同时无其他去处,故李诉请不予支持。法律解读:透过此案例,我们可以看到以下法律问题:1.证据的关键性。抛开其他的事实法律问题,看程序法律问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七条之规定,“人民法院审理...
说明: 案情介绍:杜某某与叔侄杜青某、叔嫂周某某关于《A区B路XX弄XX号XX室房屋使用权纠纷》案例2010年6月13日,上海陈明律师事务所陈明律师接受杜某某委托,作为其与叔侄杜青某、叔嫂周某某关于A区B路XX弄XX号XX室房屋使用权纠纷一案的一审被告诉讼代理人。接手案件后,陈明律师到被告住处了解实情,发现委托人杜某某长期患有精神弱智疾病,系智障人士,在法律上属无民事行为能力人。杜某某是原国有工厂职工,现已退休,离婚育一患有精神疾病女儿,生活来源基本靠退休金,收入非常微薄,且家庭其他成员经济条件也不佳,还有一个80多岁的老母亲需要赡养,是典型的社会弱势群体。案件解读:知道实情后,陈明律师主动免去了该当事人的全部律师服务费,委托人家属十分感动,使得原本还准备四处借钱打官司的他们一下子从失落又重燃希望。陈明律师在详细研究案卷材料的基础上,主动到原被告双方住所地居委、原户籍地居委调查案情,特别是针对原告杜青某举证的,由C村街道B路XX弄居民委员会出具的,证明原告杜青某、周某某在2002年从湖北来沪居住在被告房屋内,原告杜青某同年到部队服役和原告周某某被迫搬出被告房屋为内容的证据。陈明律师多次走访该居委会,以真实的事实为依据和居委会据理力争,终于取得了相同居委会后期出具的以前份说辞为否定内容的书面证据,以证明两原告并非一直居住在被告的房屋内,并且凭借此有利证据在庭上针锋相对的驳斥了原告的举证内容。可谓此诉画龙点睛之笔。同时陈明律师还对上海市政府关于知青子女户口落实的政策、知青人员动拆迁分配政策等相关法律法规进行了深入研究,为法庭上己方法律的适用和反驳对方的立场提供了充分的依据。在陈明律师的努力下被告杜大广最终获得了宝山区法院的支持,原告的诉讼请求全部被驳回。事后委托人准备摆家宴邀请承办律师庆贺成功,但陈律师在委婉推辞的同时劝说委托人家属,家庭纠纷最好的处理方式无疑是淡化矛盾。如今家庭成员已...
说明: 导读:八旬老汉与再婚妻子江某晚年结婚,张某出钱购房,江某代办相关手续,江某去世后,江某孙子李某以房屋产权人的身份要求张某搬离。案情介绍:年高八旬的张某告诉律师,他早年丧妻,为安享晚年,他又另娶一老伴江某。为了两人共同居住,老汉倾其毕生积蓄购买房子一处,在本市A村。房屋装修一新之后,老两口搬进新家,同时,江某的孙子李某也搬进来,三人同住,张某并未觉得有什么不妥。可是江某2007年时身患重疾,四处求医却医治无效,终于2008年的冬天撒手人寰,留下张某独自生活。没想到两年之后的今天,张某竟会接到法院寄来的受理案件通知书,继孙子李某把老汉告上法庭,要求张某搬出A村的房子。张某似丈二的和尚,摸不着头脑,心想,这本来就是我自己的房子,你李某有什么权利让我搬出去,居然还把我告上法庭。我所律师接受委托之后,陈佳律师四处走访,详细询问,多方调查取证,终于使真相大白于天下。原来当初买房之时,基于对老伴的信任,张某把钱交给老伴,所有手续都是老伴自己去办的,但不知何故,现在房产证上的名字却赫然写着李某。(逝者已矣,笔者不好胡乱猜测原因)同时,律师也发现,当初买房的出资没有任何纸面凭证,但是张某说,在购买A村B室产权时的《职工家庭购买公有住房协议书》中,作为同住成年人“张某”的签字并非张某所写,甚至原告李某自己的签名也不是他亲自书写。张某也从未同意由李某一人获得该套房屋的产权。律师还发现,在购买该套房屋产权时使用了被告41年的工龄,而此后房屋转产权时提供的《本户人员信息表》和《职工家庭购买公有住房协议书》也显示该房屋三人同住,因此,张某是该房屋的同住人和购房资格人。案件结果:法庭审理查明,判决如下:张某提出东安一村的房屋是他出资购买,但提不出相应的证据证实,而房屋是张某与老伴江某在婚姻存续期间购买,使用权的置换及产权的购买手续都是江某办理的,在购买房屋的过程中,又使用了张某的工龄,因此,张某的户籍虽...
说明: 导读:由于房产在当今社会中有一个相对重要的作用,因此很多人在结婚时会就房产证上的名字进行确认。而到离婚时,属于夫妻共同财产的房子,又会成为财产争议的焦点。本文将从一个案例切入,剖析共有房产的分割,且看下文分解。案情介绍:张某与谢某系夫妻关系,谢某与谢大、王某系父母子女关系,其中谢大是谢某的父亲,王某是谢某的母亲。2010年5月,谢某与张某结婚,结婚后夫妻二人为了房屋加名争吵不断,张某还曾经出手打伤过谢某,谢某为了息事宁人,向父母隐瞒了被抓伤的事情,最后谢大和王某为了谢某和张某的婚姻能够继续下去,于是同意张某在房屋上加名。但是该房屋首付30万元是谢大和王某付的,贷款25万元也是谢大和王某通过谢某的账户还款的。另外契税8千元,维修基金4千元,图纸费30元,有线电视初装费500元,装分时电表100元,装修房屋8万元,以及后来的张某在该房屋上的加名费750元都是谢大和王某出的。总的来说,张某对于该房屋并没有任何贡献。而谢大和王某出的这些钱,都是从退休工资中积攒省出来的,谢某这几年也没有赚钱补贴父母,谢某买房子、结婚、装修、开公司等等一系列的花销都是有父母的支持补贴。谢某和张某曾经向谢大和王某借了30万元用于开公司,这笔钱张某至今还有7万元没还给谢大和王某。涉诉房产在加上张某的名字后,系谢大、王某、谢某和张某按份共有,其中张某和谢某各占1/6,谢大与王某各占1/3。2013年9月法院判决张某与谢某离婚,判决书上说该房产因为涉及谢大和王某的利益所以没有分割。因此张某将谢某、谢大和王某诉至法院,要求分割其按份共有的房产。法律解读:一般来说,家庭成员之间的共有关系为共同共有,各共有人享有均等份额。但是,如果共有人事先约定了各共有人的份额,就构成按份共有,各共有人按照约定的份额分得财产;如果共有人不能证明按份共有,则按共同共有处理;如果按份共有中,各共有人对各自应得份额约定不明确,则按等份原...


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