事件和新闻
发布日期: 2019 - 12 - 11
关于《承租人变更无效》的官司,我为什么说她注定要失败。关于承租人登记这件事,我们国家在90年代对房屋产权进行全国登记统计,简单的解释一下就是那个时候,由谁住在这间房屋里面就登记确认谁为产权人或承租人。首先孙女从没住过这个房子,房子只有9个平方,这还是建筑面积,不是使用面积,拿尺去量一下长宽尺寸再看一下这个房间能住几个人。各位读者朋友,我所看到的这个房屋摆设是,一张双人床,一个八仙桌,就没有其他大物件了。我在里面只能像圆规一样的转身,而且非常低矮。对于居住过那种老式石库门房子的人都会有体验,这种房子外表虽然漂亮但内部很挤很窄。想想看这9平方房子吧,这个孙女,她可能会住在这个里面吗?她是不可能住在里面的!她在新西兰有阳光别墅,依傍黄金海岸豪宅大屋,推开窗户就可看到沙滩白浪阵阵拍岸,她怎么会屈住在这个低矮黑暗,不能施展身体的房间里过日子呢?这显然不可能的事情。这个房子只有老太太一个人挤在里边,当然包括她之前死掉的丈夫。前面讲到了由于她年轻的时候没有得到继子们的认可,双方矛盾重重,单位分了房子以后,夫妻二人与继子分居两地很少往来,但她得到了当地的基层组织的关心和照顾。当地干部群众知道这个房子就是老太太居住的,国家登记房子的时候自然会认定老太太为在册人口,显然孙女不会被登记在里面。地方政府对房屋进行登记,首先先确认这个房屋产权人有没有?或者承租人有没有?如果“真正”的产权人或者承租人几年十几年甚至几十年没有出现的话,地方政府自然会把实际居住人,作为产权人或者承租人固定下来。这一户人家就是这种情况,当时有两个机构对这间房屋进行登记,一个是居民委员会,一个是物业公司,以前叫“房管所”。居民委员会、物业公司,把这个老太太作为承租人,登记“常住”有他们的依据:1、老太太长期住在这个房子里;2、第二老太太户口也在这个房子里。当然居委会不会去问老头子死掉的时候老太太的户口在哪?居委会也不会问老太太户口在浙江路、武进路之间无数次的迁来迁去;物业公司根据物业费收缴记载历史也认定老太。基于以上两点居委会物业公司,在承租人变更这个环节上,根据客观情况,主观认定老太太是自然的承租人。关于承租人变更申请签字环节,我们不能用现在的标准,去衡量十几年前几十年前行为人的行为标准,即便行为上可能有瑕疵。所以继孙女,打“承租人变更无效”的理由看似有理,实则经不起推敲。承租人变更,她说申请书上变更的名字虽是我的...
发布日期: 2019 - 12 - 10
所以孙女把这项抉择给了她的律师,老太也把她的选择交给了她律师。当然孙女支付的律师费就会比我们收老太太的律师费要高,我们收老太太的律师费就达不到孙女支付相同的尺度,虽然同样的案子,“承租人变更无效”,“动拆迁协议无效”,同时同地同样的法庭说着同样语言拿到的同样文字的判决书,我们收费低,我们亏不亏?我们屈不屈?好在我们的委托人是一位80多岁的老年妇女,我们得以有理由如此安慰自己。为老年人服务!应该少收律师费,得以扶助老年人打得起官司,请得起律师。两个不同案由的官司是孙女提议要打的,还是律师建议要打的?如果是孙女提议的,律师是否论证过?这个孙女提议是否合理?是否合法?是否合乎逻辑?是否有风险?是否有必要两个案子同时诉讼是否重叠?是不是重合?两个官司是不是归并到一个案件里面去处理?还是这两个官司都没有必要启动?这两个官司的启动是不是有悖国家的主流意识?是不是与国家的政策经济相悖?是不是有违国家的意识形态?这些人包括你要打官司的律师,你看病就医的医师,你开公司做老板时,你公司所聘用的工程师会计师等的那些专业人士,当然你要首先睁大眼睛看清看准,不要找到滥竽充数者,要透过迷雾看鲜花,当然你在付钱的时候也不要亏待这些人,你要支付他们足额的报酬。再看老太第一步、立遗嘱。老太及其亲生女儿态度十分明确,首先要把遗嘱做掉,以免老太在之后打官司期间或者争夺财产的过程当中归西,届时老太名下的财产份额可能会被三个继子以继子养子为由提出继承。根据《继承法》规定,“继承人范围及继承顺序遗产按照下列顺序继承:第一顺序:配偶、子女、父母。第二顺序:兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后,由第一顺序继承人继承,第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的,由第二顺序继承人继承。 本法所说的子女,包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。”《继承法》所说的父母,包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。《继承法》所说的兄弟姐妹,包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。”第二步、订协议。抓紧一切时间与动拆迁组把动拆迁协议给落实掉,把动拆迁款落实掉、目的是要确定“我”是这个动拆迁协议的签订人。关于这一点,我认为老太和她女儿的意识极其强烈且到位,其与动拆迁单位签动拆迁协议做法也完全正确。不管怎样,先把自己本人在这间房屋里面名分固定下来,只要签订了协议,...
发布日期: 2019 - 12 - 06
这件让继孙女与继奶奶财产争夺最终落脚点无非就是这笔动拆迁款是属于谁的问题。a全部属于继孙女;B全部属于继奶奶;C继孙女继奶奶各占比率;d归她人。在此我们先排除d归她人所有的不确定的角色,只归类abc。如果继孙女认为这次动拆迁款全部属于她的,那么她应该首先要想办法推翻继奶奶承租人身份,如果是这样想的,那就要首先论证继奶奶承租人身份被推翻的可能性、必然性、合法性、合理性。这条路最终若是成功的话,那才可能是走第2条路,也就是认定“动拆迁协议无效”,这条路再走得通的话才能进入到第3条路,也就是继孙女与继奶奶再行争夺即“承租人”身份,这将来有继奶奶和继孙女与房屋产权人三方会议认定承租人的落脚点归属。读者朋友看到这里感觉复杂吧,作者认为也很复杂,读者朋友看到本文作者在这个故事里边用了许多“可能”之词。律师在办案过程当中,特别是这种类型的案件,在处理过程当中都会遇到许多不确定性的情况在后面等着我们。许多事情的处理后期发展,甚至最终结果并不是律师完全能够掌控的,案子是法官判的,承租人认定是产权人确定的,即便律师认为法官判决承租人变更错误,也只能是嗷嗷叫。所以律师只能用“可能”“可能”“再可能”的语言来告诉她的客户。她的案子将来的走向。我不能现在就下结论,不能说你现在这个案子肯定是赢的,你肯定是获利的。当事人不要因为没有达到他满意的结果,就责怪他的律师。更何况此类的法律纠纷太专业,彼此关系太复杂,前后因果关系太错综、前后利益太交织,专业有经验的律师,只有而且必须对此类案件有预后的评估和判断,并全盘告诉自己的客户,让他自己去选择。打官司太难啦!做律师太难啦!打这种涉及房地产或者动拆迁官司的律师更加难!继孙女应该第1件事情只是打“承租人变更无效”这个官司,而不应该同时启动“动拆迁协议无效”的官司。只有这样做,好处是省钱、省力、集中全部力量。而且这样做诉讼方式稳健、诉讼目标明确。如果“承租人变更无效”,官司达到法院采纳,可能也不需要再行“动拆迁协议无效”的诉讼,因为房屋产权人、动拆迁公司等都是专业单位工作人员都是专家。明眼人一看就能定后面就是再认定谁为承租人身份的认定问题的谈判,可能会完全跳过“动拆迁协议无效”的官司的诉讼。完全可以采取一级跳、二级跳、三级跳的方式解决。完全可以采取最终以和平方式、友谊方式、柔性方式、团结方式、皆大欢喜的方式、不结仇恨的方式解决拆迁利益分配的争议,这不是很好...
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