苦海情愁——孙女与奶奶争夺动拆迁款(七)

日期: 2019-12-17
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作为律师当然要为他的当事人的委托事项进行仔细研究考量,在了解案情的基础上明确诉讼方案和策略。两箭连发,双管齐下,是孙女与律师为争夺动拆迁款的套路,对此我并不赞同,简单的从战略战术的角度分析:

从战略上来看,从一个年轻人和一个老年人的两个人的年龄的对比、压力承受能力的对比、身体健康角度的对比,显然年轻人要远远胜于老年人。人随着年龄的增长、岁月的流逝,身体各项机能在不断地衰落,对外界抵抗能力逐渐下降,面对强大的压力往往艰难喘得过气来。

从道德层面分析,《礼记》说:“五十杖于家,六十杖于乡,七十杖于国,八十杖于朝,九十者,天子欲有问焉,则就其室以珍从。”人要是能活到九十岁,那天子也要带着礼物去看望他的。古人尚且知道对老年战将的关怀,更何况现代知识女性可以知性而不人性。

战术上看,我认为继孙女与她的律师打法也是有错误的。打官司是有成本的,要时间成本、诉讼成本、人力成本。单从费用方面讲,首先你要有法院的诉讼费,再者打两场官司,你就有两个案子的律师服务费,这个律师服务费是不菲的,不便宜的。律师费是根据客户的诉讼请求、难易程度、客户承受能力为标准收费的。第一场第二场都是无效的官司,法院收取的诉讼费不高,最多也就几百块钱,因为都未涉及房产标的,但是两场官司的律师代理费相比较法院的诉讼费而言是翻倍的,是几十倍成百倍。不知道这个孙女考虑过没有,当然她是考虑过的,否则就不会启动第二个官司。

还记得双方在法庭上剑矛盾牌缠斗时,孙女来势凶猛,拿出了好几套证据,第1套证据就是证明我的户口是在这个房子里面的,第2套证据证明,当年我爷爷去世的时候,老太太的户口不在里面,唯一的户口就是我,此时老太太的户口并不是在浙江路,而是在武进路。也就是说当时孙女爷爷去世的时候,浙江路的房子的户口只有孙女一个人,孙女也自然而然的想当然的认为,承租人应当变更为她自己,不应该变更为奶奶。这实属孙女对我国公房承租人变更不是很了解。

根据《关于贯彻实施<上海市房屋租赁条例>的意见(二)》,承租人死亡的,其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商一致,要求变更承租户名的,出租人应予同意。协商不一致的,出租人应当按照上款规定书面确定承租人。承租人死亡,其生前在本处无本市常住户口的共同居住人的,其生前具有本市常住户口的配偶和直系亲属协商一致,要求变更租赁户名的,出租人应予同意。协商不一致的,出租人应当按照下列顺序书面确定承租人:(一)原承租人的配偶;(二)原承租人的子女(按他处住房情况);(三)原承租人的父母;(四)原承租人的其他直系亲属(按他处住房情况)。

表面上是站得住脚的,但是孙女不能够完全的领会到我们国家的这个司法制度和政治背景,打官司要注重政治背景。诉讼当事人要了解,律师同样更要知道。

我要介绍一下时代的背景,解释下为什么当时老太可以将承租人变更为自己。国家在1990年到1992年这段时间内,做了关于国有土地上的建筑物的统计,国家960万平方公里里面有多少个建筑物,多少房产,实际当中也反映了一个国家有多少资产。所以在90年代初,国家投入了大量的人力物力进行了房屋土地资产全面统计登记。在做这个登记的时候,在当时的历史背景条件下,政府有关部门因为各种条件和历史背景的限制,采取的是最直接最简单的方法,谁在用这个房子就去找谁来做登记。这个登记会出现两种情况,一种就是有人正住在这个房子,这个人就是产权人或承租人;还有一种是第2种情况,住这个房子的不是产权人,不是承租人,只是住在其中但是关系身份不明。假设出现了第2种情况,这种登记行为发生了,但是“真正”的产权人或者“真正”的房屋承租人完全不知其或者其它一些原因导致没有提出质疑的话,随着历史时间的推移这种登记就会形成历史客观事实盖棺定论的效果。时间久了,“真正”的房屋产权人也好,“真正”的房屋承租人也好,再次提出这方面的质疑,可能权益是不会得到保护的。

而她们双方争执的房屋承租人变更是在90年代初,孙女起诉承租人变更无效是在2015年,中间间隔24年之久,想一想24年以后孙女再去提出这个房屋承租人变更无效,各位读者朋友,你想想看法院会支持她吗?所以说在这一点上来看,孙女的诉讼风险是很高的。二十几年从未提出异议,现在提出这个异议了,你提出这个异议的根本的内心思想是什么?当初不处理,你可能存在的被侵权,说明你放弃了。现在再处理主张权利,是不是给别人认为你这种行为属投机行为。这要给第三方,也就是法院,我们国家是当事人主义的审判模式的,如果说是在哪个西方国家的话,陪审团也会有犹豫,你打这个官司的真实意图是啥?法官心里会带给她打个大大的问号,这个问号越大,她的官司的败诉率就越高。为了把这个承租人变更推翻,得以去获得她的可能的财产,那么显然她的这个意图不健康,或者说她的这意图对国家没有任何好处,不符公众利益行为准则。所以说这样的一个行为,打这个官司的目的和行为是很难得到法院支持,法院代表的是国家,维护的是国家的利益,维护的公众的利益。打官司如果符合了公众的基本的利益,如果是维护自己的正当权益,那么法院就会保护你。如果说你打的官司没有符合国家利益、公众利益,不符合国家的基本方针的话,可能得不到国家的支持。所以说这是导致孙女的承租人变更无效官司的最终败诉的一个原因。

承租房,是属于国家,产权也是国家。这决定了这场官司这个纠纷的基本走向,最终也是孙女两场官司输掉的根本原因。房屋里边的砖头木头、装潢材料是属于国家的,不属于个人的。



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